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中交拿地變奏 9.8億首入鄭州與“央企前三”目標(biāo)

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2020-02-14 08:06:52    瀏覽次數(shù):67
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來源微信公眾號:觀點土地,是房企的糧倉,一家企業(yè)的土儲規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著其業(yè)績的走勢。觀點地產(chǎn)網(wǎng)兩天前,中交地產(chǎn)聯(lián)手華潤在北京的土地市場上奮力廝殺,鏖戰(zhàn)半個小時報價40輪后,最終將通州區(qū)馬駒

來源微信公眾號:觀點

土地,是房企的糧倉,一家企業(yè)的土儲規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著其業(yè)績的走勢。

觀點地產(chǎn)網(wǎng)兩天前,中交地產(chǎn)聯(lián)手華潤在北京的土地市場上奮力廝殺,鏖戰(zhàn)半個小時報價40輪后,最終將通州區(qū)馬駒橋地塊收入囊中。

今天一早,市場傳來消息,中交地產(chǎn)又將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)入了河南鄭州。這一次,這家央企以約9.8億元的價格拿下了鄭州市經(jīng)開區(qū)濱河國際新城22、23號地塊,這是中交首次進入鄭州市場。

三天的時間,中交地產(chǎn)連續(xù)在北京、鄭州落得三子,拿地金額接近57億元,不免引發(fā)關(guān)注。但事實上,近兩年,中交地產(chǎn)在拿地方面就所有提速。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,過去一年,中交地產(chǎn)在納儲方面支付的總土地價款達(dá)到343億元,是同規(guī)模房企的兩到三倍。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進入“以規(guī)模論英雄”的時代,中小型房企對規(guī)模的渴求也越來越強烈。對于中交近期頻繁在公開市場上拿地,業(yè)內(nèi)人士提到,一方面,中交作為央企,有中交集團在背后托底,資金壓力并不大,選擇在疫情期間拿地,顯然存在抄底與彎道超車的心態(tài)。

但究其根本原因,中交地產(chǎn)似乎希望通過加速擴儲來提振銷售業(yè)績,從而實現(xiàn)“央企前三”的目標(biāo)。

拿地變奏

前段時間,市場上流傳著中交地產(chǎn)對2020年的工作安排。其中提到:針對千億目標(biāo),董事長李永前提出了四點工作要求,第一,買地儲糧;第二,賣房變現(xiàn);第三,找錢;第四,考核分錢。

“買地儲糧”放在了第一位,無疑顯示出中交地產(chǎn)對土地儲備的渴求?;蛟S正是基于這種觀念,今年以來,中交地產(chǎn)的身影頻頻出現(xiàn)在公開市場上。

2月13日上午,一張紅色的海報在行業(yè)內(nèi)流傳開來,這是中交成功拿下鄭州兩幅地塊后的捷報,據(jù)悉,中交最新競得的地塊為鄭州市經(jīng)開區(qū)濱河國際新城22、23號地塊。

資料顯示,兩宗地塊均為宅地,土地面積近3萬平米,容積率2.5,位于經(jīng)開區(qū)海馬青風(fēng)公園和康橋悅榕園之間,起拍總價為9.33億元,成交價格約為9.8億元,溢價率僅為5.04%,兩宗地塊的綜合房價最高價2.24萬元/平方米。

在中交地產(chǎn)公布的一張張海報中,無不隱含著這家房企拿地后的喜悅。畢竟,這家企業(yè)也深知,沒有土地儲備,就沒有開發(fā)商的利潤基礎(chǔ)。多拿一宗地塊,或許中交地產(chǎn)在千億的路上就能多一份底氣。

據(jù)悉,2020年僅過去不到45天,中交地產(chǎn)已在公開市場上摘得4宗地塊,總計容建筑面積37.65萬平方米,拿地金額60多億元,占去年上半年拿地總額的三分之二,接近去年全年拿地總額的20%。

資料顯示,1月15日,中交地產(chǎn)以熔斷價格拿下武漢東西湖P(2019)214號地塊,成交總價8.69億元,溢價率達(dá)到53.36%。隨后,2月11日再度聯(lián)手華潤置地在北京搶地,2月13日又現(xiàn)身鄭州奪地。

“除了武漢的地塊達(dá)到的熔斷價以外,中交近期拿的地塊溢價都不算高,不排除是抄底土地市場。”業(yè)內(nèi)人士提到,最近受疫情影響,很多私企也會比較謹(jǐn)慎,所以中交在這個時候拿地也是選準(zhǔn)了時機。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

事實上,從2019年開始,中交地產(chǎn)就加大了拿地的力度。根據(jù)財報,2019年上半年,中交地產(chǎn)在公開市場囊獲7宗地塊,總計容建筑面積91.3萬平方米,總土地價款約94.22億元,權(quán)益土地價款73.6億元。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計,2016年、2017年、2018年三年,中交地產(chǎn)新增土地儲備分別為62.06萬平方米、172.26萬平方米與258.67萬平方米。

2019年全年,該公司新增土地儲備492萬平方米,同比增加90.2%,約為2017年的三倍,同年,該公司的總土地價款達(dá)到343億元。

土地,是房企的糧倉,一家企業(yè)的土儲規(guī)模與結(jié)構(gòu)在很大程度上影響著其業(yè)績的走勢。

而去年,中交地產(chǎn)宣布3年內(nèi)做到500億元,5年做到1000億元,甚至提出要做到“央企前三”的目標(biāo)。

將千億門檻提上日程后,中交地產(chǎn)就不斷在土地儲備方面發(fā)力,有業(yè)內(nèi)人士提到,特別是去年下半年,中交提速明顯,一方面是李永前回歸中交,“新官上任三把火”,總要交出點成績;另一方面還是礙于“央企前三”的目標(biāo),加一把速。

央企前三”目標(biāo)

“拿地這么瘋狂,開發(fā)銷售能跟上么?”

對于中交的突然提速,也有市場人士表示質(zhì)疑,畢竟這家央企這幾年的發(fā)展一直不慍不火。

財報顯示,2018年全年,中交地產(chǎn)錄的簽約銷售額148.77億元,2019年上半年,這一數(shù)值僅為93.24億元,同比增長55.66%,

而據(jù)觀點指數(shù)公布的數(shù)據(jù),去年全年,該公司的簽約銷售額有了較大的提升,達(dá)到434.5億元,排在第69位。但與行業(yè)內(nèi)動則五六千億的規(guī)模相比,中交不到500億的銷售業(yè)績依舊是小巫見大巫。

與此同時,同樣作為央企的保利發(fā)展在2019年全年錄得簽約銷售額4618.48億元;華潤置地錄得2425億元;招商為2205億元;而中鐵建錄得1002億元;大悅城控股的簽約銷售額也達(dá)到758億元??梢?,中交地產(chǎn)要達(dá)到“央企前三”的目標(biāo)依舊任重道遠(yuǎn)。

除了規(guī)模的擴張,中交地產(chǎn)要達(dá)到躋身行業(yè)前列,還有很多關(guān)卡要過,包括營收、凈利潤的提振,以及負(fù)債水平的降低。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理

據(jù)悉,2019年上半年,中交地產(chǎn)錄得營業(yè)收入17.48億元,同比下降62.2%,期內(nèi),該公司錄得凈利潤9292.63萬元,同比減少82.84%,這也是中交地產(chǎn)近四年來首次錄得營收、凈利雙雙下滑。

業(yè)績爬坡的同時,中交地產(chǎn)的負(fù)債狀況亦不甚樂觀。

財報顯示,截至2019年中期,中交地產(chǎn)錄的總負(fù)債413.21億元,有息負(fù)債亦從2018年末的109.77億元升至126.74億元,期末,該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為90.38%,凈負(fù)債為195%,較2018年末的112.99%上升82個百分點。

除此之外,期內(nèi),中交地產(chǎn)錄得現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物33.43億元,而同期,該公司一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為38.64億元,也就是說,在手現(xiàn)金不足以支付短債。

顯然,在加速拿地與快速擴張的路上,中交地產(chǎn)的資金鏈掉隊了。銷售回籠資金不足、負(fù)債增多,中交只能通過融資與借款的方式補充現(xiàn)金流。

據(jù)中交地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù),2020年以來,中交地產(chǎn)累計新增借款金額約39.09億元,占2018年末凈資產(chǎn)比例為92.41%,截止2020年1月末借款余額為252.57億元。

 
(文/小編)
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