錢緊一年

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

近幾年大手筆的買地與產(chǎn)城、康旅業(yè)余，已將榮盛發(fā)展推上了新高點(diǎn)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)榮盛發(fā)展一直很“低調(diào)”。

1996年從河北廊坊出發(fā)，一步一步由單一區(qū)域走向全國(guó)，同時(shí)憑借建筑商+開發(fā)商的“雙重背景”，榮盛發(fā)展適應(yīng)了“快周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式，悄然躋入行業(yè)前列。2016年至2018年期間，銷售增長(zhǎng)分別為24.58%、32.61%、49.51%，并成功跨入千億。

千億之后，榮盛發(fā)展在2019年依舊保持著過往的風(fēng)格，很少看到公司及管理層在公開場(chǎng)合發(fā)聲。

2019年，榮盛發(fā)展宣布全年錄得銷售額為1153.56億元，完成1120億元的目標(biāo)。這是榮盛發(fā)展連續(xù)第二年突破千億，但與2018年相比，增速下降到了13.58%。

實(shí)際上，榮盛發(fā)展在2018年財(cái)報(bào)中就給未來一年定了一個(gè)基調(diào)和一個(gè)目標(biāo)：2019年以“穩(wěn)健發(fā)展”為主線，計(jì)劃銷售額為1120億元，銷售回款額920億元，新增土儲(chǔ)建面1672.51萬平方米以及新增信貸融資611.43億元。

提前兩年完成千億目標(biāo)，加之行業(yè)大環(huán)境面臨增速放緩、融資收緊、調(diào)控趨嚴(yán)，榮盛發(fā)展主動(dòng)選擇降低對(duì)未來的預(yù)期，目標(biāo)銷售額僅比2018年多出一百億左右，銷售回款額、目標(biāo)融資額、目標(biāo)新獲土儲(chǔ)面積增幅同樣有所下降。

為了適應(yīng)變化，榮盛發(fā)展2019年銷售、新增土儲(chǔ)、人事變動(dòng)、各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間，發(fā)生了許多細(xì)微的改變。

降速與加倉

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)向開始發(fā)生變化，調(diào)控力度持續(xù)加大，限購(gòu)、限貸、限售、土拍收緊等相關(guān)規(guī)定陸續(xù)出臺(tái)，給房企帶來了不小的壓力；而2018年，調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步試壓。

在此背景下，榮盛發(fā)展于2018年完成了跨越式增長(zhǎng)，直接從600億元變成了1000億。同時(shí)，2014年至2018年，榮盛發(fā)展簽約銷售金額分別為283億元、309億元、512.24億元、679億元、1015.63億元，5年銷售增長(zhǎng)超過3.5倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率為34.65%。

2019年，榮盛發(fā)展的銷售增速明顯降下來了，全年銷售為1153.56億元，同比增長(zhǎng)13.58%。其中，單月增長(zhǎng)最高點(diǎn)為6月份的34.95%，最低點(diǎn)為10月份的-8.74%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從銷售均價(jià)、增長(zhǎng)情況來看，榮盛發(fā)展并沒有像其他房企一樣進(jìn)行降價(jià)跑量。但2018年亦有消息稱，為了提升業(yè)績(jī)，榮盛發(fā)展對(duì)員工考核一直有著“硬指標(biāo)”，即全員營(yíng)銷和內(nèi)部消化房源。

雖然沒有對(duì)外披露過公司的存量貨值，但從近幾年擴(kuò)儲(chǔ)速度和路徑來看，立足河北的榮盛發(fā)展有著不小的去化壓力。

據(jù)榮盛發(fā)展2019年中報(bào)顯示，目前總土儲(chǔ)面積達(dá)到歷史最高點(diǎn)，為4059.77萬平方米。具體來說，新增土儲(chǔ)由2014年的216.89萬平方米猛增至2015年的820.55萬平方米；2017年達(dá)到新高點(diǎn)，為1108.82萬平方米。

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到了2019年上半年，榮盛發(fā)展新增土儲(chǔ)面積為654.2萬平方米。另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2019年下半年，榮盛發(fā)展共斥資71.01億元新增162.93萬平方米。

相加起來，2019年全年預(yù)計(jì)新增土儲(chǔ)面積為817.13萬平方米，不到新增目標(biāo)的一半，為48.86%，但已超過2018年的760.53萬平方米。

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進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，隨著土儲(chǔ)面積不斷上升，榮盛發(fā)展在河北的業(yè)務(wù)也隨之?dāng)U大。2015年至2018年，河北省土儲(chǔ)面積占比分別為28.36%、31.48%、33.00%、34.52%。

同時(shí)，以2019年榮盛發(fā)展新增土儲(chǔ)來看，來自河北省的接近一半，占總值486.55萬平方米的44.21%，為215.12萬平方米。

對(duì)于榮盛發(fā)展來說，其擴(kuò)張有著明確的規(guī)劃。

一方面，2019年，限購(gòu)、限貸等管控措施一直未見有寬松的跡象，成交量再刷新歷史新低；另一方面，京津冀一體化進(jìn)程加快，環(huán)京區(qū)域價(jià)值有望進(jìn)一步提升，榮盛發(fā)展看重的是環(huán)京的未來。

此外，為了提高銷售、降低風(fēng)險(xiǎn)，榮盛發(fā)展也在其他城市尋找機(jī)會(huì)，于2018年進(jìn)一步提出了“兩橫、兩縱、三集群”的土儲(chǔ)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也由30多個(gè)城市增加到50個(gè)多城市，項(xiàng)目由190多個(gè)增加到260多個(gè)。

同時(shí)，榮盛發(fā)展加快了“周轉(zhuǎn)”。

2016年至2018年，榮盛發(fā)展結(jié)算項(xiàng)目面積呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，分別為387.84萬平方米、456.53平方米、595.27萬平方米；2019年中期同比下滑12.86%至200.19萬平方米，但結(jié)算收入比去年同期增加38.12億元。

產(chǎn)城與康旅

榮盛發(fā)展有一個(gè)五年計(jì)劃，2016年是其“五五規(guī)劃”的第一年。

新的五年計(jì)劃中，榮盛發(fā)展提到兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是轉(zhuǎn)型，二是產(chǎn)業(yè)新城。而在“四五規(guī)劃”中，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是最為核心的目標(biāo)。

翻閱榮盛發(fā)展2015年報(bào)會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一年開始探索產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，提出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為“大地產(chǎn)、大健康、大金融”以及新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“3+X”戰(zhàn)略。

彼時(shí)，“產(chǎn)業(yè)園”營(yíng)業(yè)收入首次出現(xiàn)在榮盛發(fā)展年報(bào)中，錄得營(yíng)收1569.1萬元。同時(shí)，榮盛發(fā)展在康旅業(yè)務(wù)亦有動(dòng)作。其中，榮盛發(fā)展全資子公司榮盛康旅（黃山）投資有限公司以7500萬元對(duì)價(jià)出售15%股權(quán)予河北中鴻凱盛投資股份有限公司，后者持股股東大部分為榮盛發(fā)展的管理層。

2016年提出全面轉(zhuǎn)型時(shí)，榮盛發(fā)展在“大地產(chǎn)、大健康”業(yè)務(wù)的動(dòng)作已經(jīng)有一定成效。

產(chǎn)業(yè)新城方面，榮盛發(fā)展以PPP項(xiàng)目的方式，在環(huán)京地區(qū)霸州、興隆、宣化等城市獲得4份協(xié)議項(xiàng)目，累計(jì)平整土地面積593.89萬平方米，營(yíng)收暴漲近百倍至15.09億元，凈利潤(rùn)約3.45億元。

康旅業(yè)務(wù)的觸角延伸得更長(zhǎng)，2016年進(jìn)一步提出“6+N”戰(zhàn)略，除了在河北落地兩個(gè)項(xiàng)目外，榮盛發(fā)展在四川廣漢、西安臨潼、南京六合等城市均有布局，甚至在捷克共和國(guó)亦有項(xiàng)目落子，以及6.25億元投資美亞航空。

隨后，榮盛發(fā)展持續(xù)加碼布局產(chǎn)業(yè)新城和康旅業(yè)務(wù)。2017年至2018年，產(chǎn)業(yè)新城分別取得5個(gè)、3個(gè)，累計(jì)平整土地面積716.68萬平方米、802.01萬平方米。期內(nèi)，康旅業(yè)務(wù)分別取得22個(gè)、12個(gè)項(xiàng)目。

進(jìn)入2019年，榮盛發(fā)展在產(chǎn)業(yè)新城上共獲得56.12萬平方米的土地面積，總投資規(guī)模為27.64億元；康旅方面，在捷克共和國(guó)投資1.15億元建設(shè)“中醫(yī)藥水療康復(fù)中心”。

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從賬面上看，2017年至2019年中期，榮盛發(fā)展在產(chǎn)業(yè)新城方面分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18.68億元、33.39億元、10.69億元。康旅方面，實(shí)現(xiàn)簽約分別為47.61億元、50.98億元、9.06億元，實(shí)現(xiàn)回款為37.71億元、40.77億元、9.03億元，錄得營(yíng)收為31.32 億元、36.01億元、7.06億元。

但實(shí)際上，榮盛發(fā)展這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)盈利模式并不成熟。對(duì)此，有接近榮盛發(fā)展的人士表示，產(chǎn)業(yè)新城復(fù)制的是“同城兄弟”華夏幸福的模式，早期通過收購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行發(fā)展，并沒有形成閉環(huán)，依靠產(chǎn)業(yè)新城中的住宅業(yè)務(wù)獲取收入，然后反哺產(chǎn)業(yè)板塊。

與此同時(shí)，目前入局康養(yǎng)、旅游業(yè)務(wù)中的房企少有能賺得盆滿缽滿的，在2019年市場(chǎng)環(huán)境遇冷情況下，差距明顯的投入產(chǎn)業(yè)比讓它們果斷收窄這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，而榮盛發(fā)展的康旅業(yè)務(wù)也不例外。

榮盛發(fā)展2019年上半年取得的“微薄”收入與投資額相比，差距甚遠(yuǎn)；同時(shí)，2019年僅簽約了一個(gè)項(xiàng)目，另有一個(gè)項(xiàng)目終止合作。一進(jìn)一出，過去一年康旅板塊并沒有新的突破。

市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年第一季度，榮盛發(fā)展持有超過30個(gè)康旅項(xiàng)目，總投資額超過3000億元。2019年8月，河北保定淶源縣康體運(yùn)動(dòng)休閑小鎮(zhèn)項(xiàng)目終止合作。

值得一提的是，2018年至2019年期間，榮盛發(fā)展康養(yǎng)板塊的核心團(tuán)隊(duì)成員陸續(xù)離開，包括康旅集團(tuán)總裁陳斌、康旅醫(yī)養(yǎng)事業(yè)部總經(jīng)理高峻、文旅事業(yè)部總經(jīng)理周江勇、戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)中心韓曉強(qiáng)等。

彼時(shí)消息稱，該部分人員辭職與榮盛發(fā)展強(qiáng)制跟投康旅項(xiàng)目有著密切聯(lián)系。

融資與解壓

近幾年大手筆的買地與產(chǎn)城、康旅業(yè)余，已將榮盛發(fā)展推上了新高點(diǎn)。

2015年開始積極擴(kuò)儲(chǔ)以來，榮盛發(fā)展總負(fù)債也隨之飆升，由808.59億元升至2018年1914.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率也從78.6%升至84.04%。

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在2019年行業(yè)銀根收緊情況下，榮盛發(fā)展依舊保持著積極擴(kuò)儲(chǔ)的姿態(tài)。半年間，再度新增約125億元債務(wù)，總負(fù)債升至2039.01億元，資產(chǎn)負(fù)債率也提高了0.34%，為84.38%。

其中不少地塊，榮盛發(fā)展都是高溢價(jià)取得的，包括以總價(jià)32.1億元競(jìng)得南京三宗地，溢價(jià)均超過或接近40%；此外，以總價(jià)8.84億元、溢價(jià)68%競(jìng)得蘇州吳中一宗宅地，以總價(jià)9.8億元、溢價(jià)47.27%競(jìng)得合肥肥東一宗宅地。

頻頻拿下高溢價(jià)地塊之后，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由2018年的175.12億元變?yōu)?019年中期的負(fù)57.39，同比下降215.57%，現(xiàn)金流由273.84億元減少到239.18億元。但對(duì)比過往幾年財(cái)報(bào)會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于榮盛發(fā)展來說，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)值是一種常態(tài)。

到了2019年第三季度，負(fù)債情況出現(xiàn)稍微好轉(zhuǎn)，新增負(fù)債僅7.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率微降到83.69%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額收縮為負(fù)55.43億元，現(xiàn)金流則再次減少到204.52億元。

但這并不足以緩解榮盛發(fā)展當(dāng)下的債務(wù)壓力，其對(duì)于資金的需求已躍然紙上。

截至2019年第三季度，榮盛發(fā)展總負(fù)債為2046.33億元，其中流動(dòng)負(fù)債達(dá)到歷史高點(diǎn)的1717.46億元，非流動(dòng)負(fù)債為328.87億元。

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如何拿到更多的錢來緩解壓力，成為了榮盛發(fā)展亟需解決的問題。

可以看到，2019年，榮盛發(fā)展發(fā)布的第一個(gè)公告就是進(jìn)行10億元的債權(quán)融資計(jì)劃。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2019年前6個(gè)月，榮盛發(fā)展公告涉及發(fā)債的有8條，涉資合計(jì)為40.21億元和15億美元。但到了下半年，沒有一條公告涉及發(fā)債的內(nèi)容。

根據(jù)2019年中報(bào)，榮盛發(fā)展上半年新增融資額為258.95億元。同時(shí)，從下半年的動(dòng)作來看，榮盛發(fā)展或許能完成年初設(shè)定的611.43億元目標(biāo)融資額。

進(jìn)一步分析近三年融資發(fā)現(xiàn)，榮盛發(fā)展融資渠道有所收窄，其中銀行貸款和信托融資是最為主要的兩種。除此之外，2017年還有統(tǒng)借統(tǒng)還、ABS、中期票據(jù)、PPN等，2018年只有直融、其他兩種方式，而2019年僅有公司債和ABS。

此外，自2015年開始，榮盛發(fā)展融資額完成率呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，分別為151.19%、146.93%、109.30%、74.99%。

天平的兩端，放著規(guī)模、負(fù)債、融資等諸多砝碼，如何做好平衡，還需榮盛發(fā)展自己選擇。