原標(biāo)題：央行又“降息” 恒大又打折 樓市又要飛？ 來源：菜鳥理財(cái)
昨天早上，繼上周累計(jì)實(shí)施逆回購10000億元后，央行宣布開展新的MLF操作，利率下降10個(gè)基點(diǎn)！
雖然還不算是嚴(yán)格意義上的降息，但對市場的影響基本上和“準(zhǔn)降息”差不多了。
疊加證監(jiān)會上周末放出的再融資“松綁”大招，昨天的股市確實(shí)熱鬧得不行。
你可能會問，這事兒對樓市會有啥影響？
業(yè)問先把結(jié)論放在這：寬貨幣加快了節(jié)奏，緊信用怕是要挺不住了。能有多少錢去樓市，取決于股市的行情有多猛，疫情影響啥時(shí)候結(jié)束。
為啥會有這個(gè)結(jié)論？
首先，MLF利率降低了，那么本周四公布的1年期LPR肯定將跟隨MLF的利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
至于直接和房貸相關(guān)的5年期LPR，業(yè)問認(rèn)為下調(diào)的可能性很大，但下調(diào)的幅度可能會稍小。
用人話來說就是：錢又雙叒叕多了，借錢越來越便宜了！
但由于市場上面向個(gè)人的限貸政策仍然存在，面向房企的融資“歧視”也還沒完全消除，所以短時(shí)間內(nèi)能有多少資金會“繞彎”去樓市，更多會取決于股市的熱度了。
畢竟熱錢都是聰明的，只會流向利潤更高、流動性更強(qiáng)的投資標(biāo)的，而現(xiàn)在股市的熱度居高不下，樓市又因?yàn)橐咔橛绊懚M(jìn)入了冰封狀態(tài)……
所以，這次央行的操作，幾乎所有的利好都兌現(xiàn)給了股市，樓市暫時(shí)還真沒辦法分上一杯羹。
一說到這，估計(jì)全國的大小開發(fā)商也都只能打碎了牙齒往自己肚子里吞了……
疫情對樓市的影響，到底有多大？
有人粗略地算過：2019年一季度，我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額為27038.77億元。
若按2019年全年6.5%的銷售額增速估計(jì)，2020年一季度，房企銷售額可達(dá)到28796.29億元。若按損失50%的銷售額計(jì)算，房企總體損失將高達(dá)14398.14億元。
再加上在建項(xiàng)目工期延誤、信貸成本、人力運(yùn)營等等，總體損失至少在2萬億以上！
所以，頭部房企中負(fù)債率“一枝獨(dú)秀”的恒大，馬上開始了自己的“騷操作”。
從前天晚上開始，各位想必都被打著“秘密”標(biāo)戳的恒大全國樓盤75折“特大優(yōu)惠通知”刷屏了。
很多人看到這個(gè)消息以后都來問業(yè)問怎么看？看恒大這文件，打完75折以后還能根據(jù)付款方式再優(yōu)惠，樓市是要崩了還是咋地？
業(yè)問的答案也很簡單：
1.恒大這么做不是第一次，也不會是最后一次。
各位可以打開百度，搜一下“恒大打折”，幾乎每年都會有，而且不止一次，沒必要因?yàn)檫@次的75折就覺得是“行業(yè)要垮、樓市要崩”的前兆。
2.恒大打折有它的理由，而且買的永遠(yuǎn)沒有賣的精。
在國內(nèi)房企里面，恒大不僅負(fù)債率高，融資成本也比其他頭部房企高了不少。
現(xiàn)在疫情影響全國樓市停擺，恒大不搶先出手促銷的話，越拖麻煩只會越大。
另一方面，恒大全國75折的名號雖然看起來非常吸引人，但實(shí)際上能做到這個(gè)折扣的樓盤主要還是一些三四五線的相對滯銷的項(xiàng)目。
恒大那些本來就熱銷的那些好項(xiàng)目，都被網(wǎng)友扒出來先漲回原價(jià)再打折的騷操作。
所以，搞讓利促回款確實(shí)是有，但肯定沒有恒大宣傳的那樣“跳樓價(jià)、大出血”的感覺，不然還不等新的買家入場，老業(yè)主估計(jì)都直接去堵售樓部咯……
3.大型房企可能會跟進(jìn)打折，中小房企難免被“吃”。
不管恒大到底缺不缺錢，是不是真的有75折這么優(yōu)惠，但至少這個(gè)做法引發(fā)的市場反饋說明了：
在市場不好的時(shí)候主動提供優(yōu)惠購房條件和活動，搶奪珍貴的購買力，確實(shí)是現(xiàn)階段房企必須考慮的做法。
但你要說下一個(gè)跟進(jìn)的會是誰？
業(yè)問覺得只會是大型房企，因?yàn)樗鼈兊谋P子夠大，拿地成本也夠低，打折對整體利潤有影響，但不影響全年盈利。
但中小房企普遍經(jīng)不起這樣大規(guī)模促銷的折騰，它們也本就靠單個(gè)項(xiàng)目的利潤來維持生存，根本給不起這樣的折扣。
那么，下一階段樓市的走向，會因?yàn)檠胄械摹敖迪ⅰ焙秃愦筇羝鸬膬r(jià)格戰(zhàn)而有所轉(zhuǎn)變嗎？
業(yè)問的答案是：放棄樓市再來一次狂飆的想法，精耕細(xì)作值得下注的區(qū)域。
有學(xué)者統(tǒng)計(jì)過，從2000年到2014年，中國整個(gè)商品住宅的銷售總額是42萬億，2015到2019年商品住宅銷售總額是54萬億。
也就是說，樓市過去5年的銷售總額，已經(jīng)超過了過去15年的銷售總額！
所以，雖然業(yè)問已經(jīng)告訴大家，接下來地方政府一定會松綁樓市、金融機(jī)構(gòu)一定會陸續(xù)解除對房企的信貸歧視、央行也會持續(xù)推動房貸利率下行……
但這些有關(guān)樓市的利好消息，都需要放在一個(gè)短期內(nèi)無法動搖的大前提下看待：房住不炒。
為啥“房住不炒”不能動？前面提到的5年和15年的數(shù)據(jù)對比已經(jīng)說明了一切：現(xiàn)階段再次暴漲的空間幾乎沒有，我們需要用時(shí)間來換回空間。
當(dāng)然，對于剛需來說，這可能是難得的一次你在一二線城市上車的時(shí)間窗口，畢竟各方面都開始松動，以前只盯著樓市的熱錢也有了新的去向。
所以，只要你確實(shí)有明確的購房需求，且沒有被疫情影響到你的現(xiàn)金流，現(xiàn)在就開始關(guān)注市場信息和政策動向，找準(zhǔn)機(jī)會就下手，基本不會有啥問題。
投資的話，我強(qiáng)烈建議一定要精挑細(xì)選，量力而行，寧缺毋濫，多比較研究，別貪便宜！
至于三四五線城市，如果你確實(shí)需要一套房子安家生活，或者是改善性需求，那么盡量挑個(gè)品質(zhì)好、地段好、配套好的小區(qū)，如果是投資的話，還是想點(diǎn)別的事兒吧……
最后的最后，業(yè)問也想吐槽一下那些對樓市“松綁”恨得牙癢癢的人們……
是啊，樓市這個(gè)夜壺確實(shí)讓人又愛又恨，高房價(jià)確實(shí)讓很多人罵了又罵。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展到這個(gè)階段、行業(yè)發(fā)展到這個(gè)地步，樓市的一舉一動本就不是簡單的房子問題了。
房企垮了樓市崩了，你以為最吃虧的是許家印和王健林？背后的連帶破壞性效果，絕對是你我承受不了的……
我們沒必要把房地產(chǎn)抬得太高，但更沒必要把妖魔化，尤其在2020年這么一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，讓樓市回到早就應(yīng)該遵循的市場節(jié)奏中來，才是穩(wěn)定一切的關(guān)鍵！
