新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院 大眼樓管/青檸

新浪財(cái)經(jīng)訊 近日，太古地產(chǎn)發(fā)布2019年度業(yè)績(jī)公告。公告顯示，2019年全年太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入142.22億港元，同比減少3.38%；歸屬股東凈利潤(rùn)134.23億港元，較2018年的286.66億港元同比下降53.17%。

太古地產(chǎn)作為老牌港企，以“收租”為主要收入來(lái)源，包括辦公樓、零售物業(yè)、住宅等。2019年香港零售物業(yè)租金的下滑給公司造成較大的影響，內(nèi)地零售物業(yè)則成為重要增長(zhǎng)極，但租金收入逐年增長(zhǎng)的同時(shí)增速開(kāi)始有所放緩。而公司多年連續(xù)虧損的酒店業(yè)務(wù)，在2019年繼續(xù)錄得虧損，2020年在疫情沖擊下預(yù)計(jì)也不會(huì)樂(lè)觀。此外，公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額創(chuàng)下2012年港交所上市以來(lái)的最低水平，較2018年下滑超50%。

物業(yè)買(mǎi)賣(mài)和酒店業(yè)務(wù)盈利大幅下滑

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，太古地產(chǎn)的營(yíng)收和凈利潤(rùn)增速分別為-4.34%和-53.17%，而2018年則為-19.74%和-15.58%，凈利潤(rùn)下滑幅度今年進(jìn)一步擴(kuò)大?？鄢?019年出售兩座辦公樓的非經(jīng)常損益后，扣非凈利潤(rùn)同比下滑59.72%。

公開(kāi)資料顯示，太古地產(chǎn)是太古股份有限公司的全資附屬公司，從事發(fā)展、持有及管理綜合物業(yè)項(xiàng)目，專(zhuān)注于發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。公司的業(yè)務(wù)主要為物業(yè)投資、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、投資及營(yíng)運(yùn)酒店項(xiàng)目，其中物業(yè)投資貢獻(xiàn)超8成營(yíng)收。

具體分部來(lái)看，2019年太古地產(chǎn)的物業(yè)投資收入上升1.27%，物業(yè)買(mǎi)賣(mài)大幅下降51.37%，酒店收入則下降7.69%。而從利潤(rùn)來(lái)看，除了出售投資物業(yè)權(quán)益獲得的23.38億港元溢利，較去年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)之外，其余幾項(xiàng)均同比下滑。其中，物業(yè)投資運(yùn)營(yíng)溢利較去年下滑2.33%，物業(yè)買(mǎi)賣(mài)溢利僅400萬(wàn)港幣，較去年下滑93.85%，酒店業(yè)務(wù)則虧損6200萬(wàn)港幣，較2018年的虧損幅度再次加大。太古地產(chǎn)表示，公司2019年酒店業(yè)務(wù)錄得虧損，主要由于下半年香港酒店業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)差（反映社會(huì)事件），中國(guó)內(nèi)地和美國(guó)的酒店業(yè)績(jī)有所改善。事實(shí)上，太古地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)已連續(xù)10年錄得虧損，2020年在疫情沖擊下仍難言樂(lè)觀，預(yù)計(jì)將繼續(xù)虧損。

而投資物業(yè)估值收益2019年為37.20億港元，較2018年大幅下滑80.87%，這也是凈利潤(rùn)下滑幅度較大的主要原因。

內(nèi)地租金收入增速放緩

太古地產(chǎn)的物業(yè)投資收入以租金收入為主，2019年辦公樓和住宅租金收入均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，僅零售物業(yè)租金小幅下滑。但這主要是由于香港零售物業(yè)租金收入疲弱，內(nèi)地租金收入依然實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

截至2019年12月31日，太古地產(chǎn)的已落成投資物業(yè)合計(jì)2320萬(wàn)平方尺，其中辦公樓和零售物業(yè)最多，分別達(dá)1250萬(wàn)平方尺和730萬(wàn)平方尺。目前，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售物業(yè)和酒店物業(yè)面積均要高于香港，并且僅在內(nèi)地尚有還處于發(fā)展中的零售物業(yè)，未來(lái)內(nèi)地零售物業(yè)面積會(huì)進(jìn)一步超過(guò)香港。

截至2019年12月31日，內(nèi)地已落成的零售物業(yè)組合總樓面面積合共為630萬(wàn)平方尺，其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為450萬(wàn)平方尺，主要包括太古地產(chǎn)全資擁有的北京三里屯太古里及廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里及上海興業(yè)太古匯。截至2019年12月31日，集團(tuán)中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的估值為551.12億港元，其中太古地產(chǎn)應(yīng)占權(quán)益為403.4億港元。

2019年，太古地產(chǎn)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額增長(zhǎng)8%至33.52億港元，而2017年和2018年這一增速均為12%，2019年有所放緩。

太古地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2019年北京三里屯太古里的零售銷(xiāo)售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升26%、成都遠(yuǎn)洋太古里上升23%及上海興業(yè)太古匯上升73%，全部增長(zhǎng)百分比都高于8%的全國(guó)零售銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率，尤其是上海興業(yè)太古匯，銷(xiāo)售增長(zhǎng)強(qiáng)勁。

可以看到，2019年太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售物業(yè)組合出租率達(dá)到97%-100%，這些物業(yè)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)推動(dòng)續(xù)約租金上漲，繼續(xù)給公司帶來(lái)租金收入增長(zhǎng)。而2020年新型冠狀病毒肺炎疫情對(duì)零售投資物業(yè)帶來(lái)不利影響，公司預(yù)計(jì)2020年的零售物業(yè)租金收入將會(huì)下降；個(gè)別零售租戶(hù)會(huì)因應(yīng)其業(yè)務(wù)狀況獲提供暫時(shí)性租金支持。在不影響與租戶(hù)長(zhǎng)期關(guān)系的情況下，將盡可能節(jié)省成本。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額創(chuàng)上市以來(lái)最低水平

眾所周知，投資性物業(yè)會(huì)沉淀了大量的資金，主要依靠運(yùn)營(yíng)資金來(lái)盤(pán)活現(xiàn)金流。2019年，太古地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額創(chuàng)下了2012年上市以來(lái)的最低水平。2019年，公司有不少資產(chǎn)出售動(dòng)作，包括太古灣道12號(hào)和14號(hào)辦公樓等。此前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，太古股份有限公司財(cái)務(wù)董事劉美璇表示，2020年還將出售一些非核心資產(chǎn)，以便獲得更多資金流。

展望2020年，太古地產(chǎn)表示，在香港中區(qū)，預(yù)期需求減少（尤其是中國(guó)內(nèi)地企業(yè)）及空置率上升會(huì)對(duì)辦公樓租金造成下調(diào)壓力。盡管需求減少以及九龍東和其他地區(qū)供應(yīng)量增加，預(yù)期太古坊辦公樓的租金會(huì)因租用率高企而（較其他地區(qū)的租金）相對(duì)堅(jiān)穩(wěn)。然而，鑒于前景不明朗，辦公樓租戶(hù)推遲作出租賃承諾。而在廣州及北京，由于中心商業(yè)區(qū)有新樓面供應(yīng)以及需求疲弱，預(yù)期2020年辦公樓空置率將會(huì)上升及租金受壓。在上海，預(yù)計(jì)2020年來(lái)自國(guó)內(nèi)及國(guó)際企業(yè)的需求疲軟，但由于靜安中心商業(yè)區(qū)租用率高企及新樓面供應(yīng)有限，上海的辦公樓租金預(yù)料會(huì)相對(duì)堅(jiān)穩(wěn)。