先說個(gè)最大的好消息：$新城控股(SH601155)$跌到27.24元了！已經(jīng)接近去年老王事件的底部了（22.99）！而$新城發(fā)展(01030)$則跌破去年老王事件5.77元的價(jià)格，最低探至5.39元！現(xiàn)在簡(jiǎn)直是彎腰撿錢！

有球友去參加股東會(huì)，帶回來(lái)一些消息讓人很振奮！球友后來(lái)刪掉了帖子（希望不是假的啊?。?。大意如下：

1.融資全面恢復(fù)，拿地、銷售也已全面恢復(fù)，公司繼續(xù)堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略；2.年報(bào)不會(huì)讓投資者失望；3.更換了產(chǎn)品經(jīng)理，要下力氣提高住宅質(zhì)量；4.拿的綜合體項(xiàng)目追求吾悅廣場(chǎng)的租金凈收益率不低于6%；5.今年再拿40個(gè)綜合體項(xiàng)目問題不大，地方政府在追著新城搞綜合體項(xiàng)目；6.毛利率不能指望像過去那么高；7.金街給客戶的收益不太理想，新城也正在想辦法。8.三四線利潤(rùn)率比一二線高，尤其是吾悅廣場(chǎng)，舉例說上海拿下一座Mall要30億，常州武進(jìn)只要9億，租金卻都是2-3億。其他的信息記不清了。

這些信息無(wú)疑讓人振奮！

1.老王事件以后，對(duì)新城最大的擔(dān)憂是小王還能不能保持老王那樣的魄力、能力和執(zhí)行力，新城還能不能繼續(xù)實(shí)施雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略并快速前進(jìn)。所以一直在關(guān)注新城的拿地是否積極。去年下半年拿地受影響，甚至賣了一些項(xiàng)目，那是受到融資渠道暫時(shí)性關(guān)閉的沖擊而采取的自保性收縮。去年冬季以后，拿地開始趨于積極，這才讓人放心下來(lái)。

2.融資已經(jīng)全面恢復(fù)，發(fā)債利率低于去年同期，ABS也已獲受理，各大銀行已經(jīng)恢復(fù)融資支持。這實(shí)在是大好事，新城后續(xù)發(fā)展不用擔(dān)心沒彈藥、沒糧草了！去年老王事件爆發(fā)時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)一片恐慌，跟一些絕頂聰明的朋友交流，他們紛紛搖頭，資金鏈對(duì)地產(chǎn)公司影響是致命性的！因?yàn)榈禺a(chǎn)公司都是高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的！如果各大銀行、債券市場(chǎng)關(guān)閉了它的融資，新城控股可能兩三個(gè)月就得找買家接盤了！這種巨大的擔(dān)憂讓股價(jià)直接四個(gè)跌停板到28元，然后一些不懼此問題的投資者進(jìn)場(chǎng)股價(jià)又開始回升，結(jié)果新城七月末宣布賣掉40個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)一下嚇傻了！真的資金鏈出問題了！前面入場(chǎng)的“價(jià)值投資者”們也被嚇慘了，奪路而逃，股價(jià)跌到23元多。這真是自己嚇唬自己，當(dāng)時(shí)大神@巴圖塔斯給我擺了幾個(gè)數(shù)字，手上400億現(xiàn)金，700億有息負(fù)債，一年銷售2000多億，只要停止拿地半年就OK了?。≠Y金鏈斷個(gè)球??！擔(dān)心個(gè)鬼?。》浅Ｅ宸笊馌巴圖塔斯的銳見！不跟他們掰扯，拿資金說話！于是全倉(cāng)新城。后面股價(jià)一路回升至39.88元。（然而突然間新冠肺炎到來(lái)，一路跌至近日。）前段時(shí)間新城發(fā)行了新的公司債，ABS也已被上交所受理，消息傳來(lái)說幾大行都已恢復(fù)信貸支持。既然如此，對(duì)新城的未來(lái)發(fā)展，主要的阻礙已經(jīng)完全消除！這次股東會(huì)也透露出來(lái)一些信息，公司將繼續(xù)發(fā)力，快速發(fā)展，今年要拿40個(gè)綜合體項(xiàng)目！那么2022年也許就是160-200座吾悅廣場(chǎng)了。

3.立足三四線，雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略勢(shì)不可擋。高舉吾悅廣場(chǎng)旗幟，低價(jià)拿地，賺回來(lái)現(xiàn)金+吾悅廣場(chǎng)，綜合體的綜合收益遠(yuǎn)高于一般住宅開發(fā)，當(dāng)然同時(shí)也不會(huì)放松一般住宅開發(fā)業(yè)務(wù)！兩手都要抓。當(dāng)然一點(diǎn)不足就是綜合體業(yè)務(wù)的現(xiàn)金利潤(rùn)無(wú)法全部快速滾動(dòng)到新的項(xiàng)目上，大部分會(huì)沉淀到吾悅廣場(chǎng)上。有專業(yè)人士指出這會(huì)不會(huì)拖滯發(fā)展速度？我覺得這當(dāng)然會(huì)的，如果全去搞住宅開發(fā)，肯定速度更快，就像$融創(chuàng)中國(guó)(01918)$那樣一騎絕塵。但實(shí)際情況是，住宅的毛利在下降，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如果只顧眼前嗨皮，未來(lái)（十年后）何以立身？難道到時(shí)候要像有些腦子犯暈的首富那樣去造新能源飛機(jī)/汽車？把錢投入到老百姓的吃喝玩樂中去，消費(fèi)年年升級(jí)，租金年年上漲，利率還年年走低，想不出來(lái)有比吾悅廣場(chǎng)更好的商業(yè)項(xiàng)目了。（購(gòu)物中心遠(yuǎn)強(qiáng)于寫字樓和酒店，購(gòu)物中心有物理上的勢(shì)力范圍，有競(jìng)爭(zhēng)半徑，在這個(gè)半徑之內(nèi)，沒人敢過來(lái)拼刺刀，寫字樓和酒店不一樣，一定要近身拼刺刀——聚集才有辦公商圈嘛，這有點(diǎn)可怕。）所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，新城控股這樣的一邊造住宅、一邊持有購(gòu)物中心的地產(chǎn)公司，未來(lái)是最穩(wěn)健的、最扎實(shí)的。

4.新城控股的住宅品質(zhì)并非上乘，此次股東會(huì)透露更換了產(chǎn)品經(jīng)理，說明公司在重視這個(gè)問題，未來(lái)能不能打造出品質(zhì)上乘的房子，拭目以待。

5.金街商鋪給客戶創(chuàng)造的收益不理想。這可能是個(gè)問題，但不影響大局。

6.毛利率不能指望像過去那么高。當(dāng)然，誰(shuí)能指望好生意能一直獲得暴利呢？總有人學(xué)你來(lái)?yè)屇闵?，你看什么旭輝啊等公司都內(nèi)部開會(huì)要學(xué)新城的模式。商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)的技術(shù)含量遠(yuǎn)比造住宅高，但再高也總有人學(xué)會(huì)。因此，毛利率不會(huì)一直很高。但，先發(fā)優(yōu)勢(shì)讓你抓著200座吾悅廣場(chǎng)在手，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手了！

7.最后來(lái)算算賬：據(jù)說今年業(yè)績(jī)不會(huì)讓大家失望，那么利潤(rùn)增長(zhǎng)應(yīng)該不會(huì)是30%以下，會(huì)是30%還是40%？2019年的利潤(rùn)可能在105*1.3=136.5億和105*1.4=147億之間，那么A股每股盈利是6.05元-6.51元，A股昨日收盤是27.24元，總市值615億元，PE在4.18-4.5倍；H股呢，股份占比67%，歸屬利潤(rùn)就是91.455*1.1=100.6億港幣-108.3億港幣昨日H股收盤5.75元港幣，市值357億元港幣，扣除剛剛配股融來(lái)的27億港幣，才330億港幣，PE在3.05-3.28倍！

現(xiàn)實(shí)真是讓人歡樂！

昨日，把所有601155換成01030。

想起巴神曾經(jīng)在股東會(huì)上說：那時(shí)候（四五十年代）經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn)兩三杯市盈率的公司，可真是投資的好時(shí)候啊，現(xiàn)在找不到那么便宜的股票了。讀到這里我心里常常羨慕地流口水……心想我這輩子恐怕也碰不到這種機(jī)會(huì)了。

誰(shuí)能想到，這種機(jī)會(huì)就在眼前呢！有錢的還愣著干什么呢……

你預(yù)測(cè)市場(chǎng)將進(jìn)一步下跌呢對(duì)不？哈哈，我沒這個(gè)本事。巴神說他也沒有，巴神還說他也不覺得什么人有。（如果真有這樣的人，那么世界第三富豪就不是巴神了，一定是那個(gè)人了！）

本人持有新城發(fā)展，本文不構(gòu)成投資建議

作者：自由書亭鏈接：xueqiu/3819050946/144615844來(lái)源：雪球著作權(quán)歸作者所有。商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系作者獲得授權(quán)，非商業(yè)轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。