一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能做得好，拿地階段就已經(jīng)決定了大半。而決定是否要拿一個(gè)項(xiàng)目，根本的決定因素就是預(yù)測(cè)是否賺錢。商人重利，不賺錢的項(xiàng)目是不會(huì)做的，而賺不賺錢，由算賬說(shuō)了算。
測(cè)算，分為靜態(tài)測(cè)算和動(dòng)態(tài)測(cè)算，靜態(tài)測(cè)算非常簡(jiǎn)單，就是收入和成本的簡(jiǎn)單相減，也最為實(shí)用和簡(jiǎn)潔，項(xiàng)目好壞的評(píng)價(jià)指標(biāo)為凈利潤(rùn)率。但靜態(tài)測(cè)算只能講清楚項(xiàng)目的利潤(rùn)空間有多少，并不反映股東的資金使用效率，所以港資企業(yè)和上市公司也都采用了動(dòng)態(tài)的測(cè)算，核心是現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目好壞的評(píng)價(jià)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。
一、靜態(tài)測(cè)算
一般的投資人員學(xué)測(cè)算都是從靜態(tài)測(cè)算開(kāi)始學(xué)起，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上相對(duì)簡(jiǎn)單，羅列的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全成本和全收入，容易理解。
（1）主要成本為_(kāi)①土地成本；②前期費(fèi)用；③工程費(fèi)用；④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用；⑤開(kāi)發(fā)間接成本；⑥三項(xiàng)費(fèi)用（管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)）；⑦稅費(fèi)（土增稅、增值稅、所得稅）。
（2）主要收入為房產(chǎn)銷售收入。
（3）測(cè)算利潤(rùn)也很簡(jiǎn)單_凈利潤(rùn)_總收入-總成本。
（4）土地成本里包含了土地款、拆遷費(fèi)用、契稅等一切和土地有關(guān)的成本。
（5）前期費(fèi)用里包含了項(xiàng)目正式開(kāi)工前的所有費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)及臨建費(fèi)等。
（6）工程費(fèi)用里包含了土建工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)，前者包含基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內(nèi)精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等，后者包含了室內(nèi)水電暖管線設(shè)備及安裝等。
（7）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包含了，大市政配套費(fèi)、上下水、電、氣、有線電視和智能化等費(fèi)用，也包含小區(qū)園林景觀費(fèi)用。
（8）開(kāi)發(fā)間接成本主要是不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，也包括了將股東借款資本化的費(fèi)用以及營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。
（9）三項(xiàng)費(fèi)用一般為營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（10）稅費(fèi)為土增稅、增值稅、所得稅。
（11）銷售收入上現(xiàn)在都是含了增值稅，所以在測(cè)算時(shí)還要注意是否要扒掉這一層稅。
講定義很枯燥，現(xiàn)在講一下大概的成本范圍。以總建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，前期費(fèi)用一般為200~300元/平方米，工程費(fèi)用一般為3000~4000元/平方米，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用一般為500~800元/平方米，開(kāi)發(fā)間接成本（不含借款資本化）一般為100元/平方米，營(yíng)銷費(fèi)用與管理費(fèi)用一般按照總銷售額進(jìn)行提點(diǎn)（1_~3_），土增稅、增值稅、所得稅均有相應(yīng)計(jì)算公式，通常占總成本的比例在15_以上。以上是簡(jiǎn)化計(jì)算的口徑。
靜態(tài)測(cè)算比較簡(jiǎn)單，一張表就可以揭示所有的問(wèn)題，而且全面地羅列了所有的測(cè)算項(xiàng)目和數(shù)值，邏輯上也比較清晰。在日常的實(shí)踐中，檢查測(cè)算是否有誤，通過(guò)靜態(tài)測(cè)算著手是一個(gè)比較快捷有效的方式。
二、動(dòng)態(tài)測(cè)算
現(xiàn)在大部分開(kāi)發(fā)商都在使用動(dòng)態(tài)測(cè)算，往往一份Excel里面套了十幾張表，雖然大部分公司都做了標(biāo)準(zhǔn)化，將勾稽關(guān)系嵌套到位，并且對(duì)表格做了鎖定，將需要填寫的部分降至最少的程度，使之使用起來(lái)更加傻瓜化，減輕使用者的負(fù)擔(dān)。但是新手碰到一連串十幾張表，也還是會(huì)感到無(wú)從下手，就算是熟手，碰到一個(gè)新的測(cè)算體系，要理解里面的勾稽關(guān)系和主要指標(biāo)，也要起碼一個(gè)晚上的熟悉過(guò)程。
動(dòng)態(tài)測(cè)算表格看不懂，一是表格多，二是邏輯比較復(fù)雜，需要沉下心來(lái)逐步熟悉。
如何快速上手？
首先要明白動(dòng)態(tài)測(cè)算和靜態(tài)測(cè)算的差別在哪里，答案是時(shí)間。動(dòng)態(tài)測(cè)算有個(gè)時(shí)間軸，展示的是各收入項(xiàng)、成本項(xiàng)、融資項(xiàng)在各時(shí)間段的現(xiàn)金流情況，大部分表格都是對(duì)收入項(xiàng)和成本項(xiàng)作單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)假設(shè)。當(dāng)然也有幾張輔助的表格，如規(guī)劃業(yè)態(tài)指標(biāo)數(shù)據(jù)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)、土增稅計(jì)算數(shù)據(jù)等。最重要的表格還是兩張，一張是現(xiàn)金流量表，另一張是成本利潤(rùn)表（靜態(tài)），前者可測(cè)得企業(yè)最關(guān)心的IRR數(shù)據(jù)，后者可以直觀感知項(xiàng)目的基本利潤(rùn)情況。
三、使用
靜態(tài)測(cè)算展示的是測(cè)算的基本原理，動(dòng)態(tài)測(cè)算可以更加關(guān)注資金利用效率、對(duì)于持有型物業(yè)適用性更強(qiáng)。兩者各有各的優(yōu)劣勢(shì)。
1．靜態(tài)測(cè)算
（1）優(yōu)勢(shì)_簡(jiǎn)單直觀，實(shí)用性強(qiáng)。
（2）劣勢(shì)_資金使用效率關(guān)注不夠，測(cè)算利潤(rùn)均為賬面利潤(rùn)，如碰到棚改、商辦、持有等問(wèn)題，難以評(píng)判項(xiàng)目好壞。
2．動(dòng)態(tài)測(cè)算
（1）優(yōu)勢(shì)_考慮全面、充分，尤其對(duì)復(fù)雜類業(yè)態(tài)測(cè)算效果較好。房地產(chǎn)行業(yè)是高負(fù)債行業(yè)，動(dòng)態(tài)測(cè)算更能反映股東自有資金的投入和產(chǎn)出情況
（2）劣勢(shì)_各收入項(xiàng)、成本項(xiàng)、融資項(xiàng)均難以標(biāo)準(zhǔn)化，所有測(cè)算數(shù)據(jù)都是假設(shè)，計(jì)劃和實(shí)際的出入造成測(cè)算的IRR結(jié)果可能會(huì)與實(shí)際情況誤差非常大。
四、比較
有一個(gè)現(xiàn)象，也不知道各位有沒(méi)有這種體會(huì)_各家公司都有自己公司模板的測(cè)算表，關(guān)鍵是同一個(gè)項(xiàng)目，就算是同樣的定價(jià)、同樣的成本、同樣的工期及銷售周期，用不同公司的測(cè)算表最后算得的結(jié)果卻大相徑庭，差異很大，這是怎么回事，到底誰(shuí)是對(duì)的、誰(shuí)是錯(cuò)的？
——答案是_大家都沒(méi)錯(cuò)。
首先要明白一點(diǎn)_測(cè)算表只是公司內(nèi)部用于評(píng)判項(xiàng)目的一個(gè)工具，利潤(rùn)指標(biāo)只是評(píng)判項(xiàng)目的一批比較條件，算得的結(jié)果是粗糙的且不一定真實(shí)。
每個(gè)公司測(cè)算表的測(cè)算邏輯基本上都差不多，一般都是會(huì)列支銷售額及土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、三費(fèi)和稅費(fèi)等，但是每個(gè)公司對(duì)這些細(xì)項(xiàng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，有樂(lè)觀和保守之分，所以導(dǎo)致了同一個(gè)項(xiàng)目不同公司測(cè)得的利潤(rùn)率會(huì)有較大的偏差。
測(cè)算結(jié)果并沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，只能表明公司對(duì)項(xiàng)目拓展的評(píng)判態(tài)度_
（1）公司的項(xiàng)目都在同一張測(cè)算表中進(jìn)行測(cè)算，測(cè)得的結(jié)果是可以互相比較的。在公司的測(cè)算模板上，項(xiàng)目A算得的凈利率是10_，項(xiàng)目B算得的凈利率是8_，那肯定是優(yōu)先選擇投資項(xiàng)目A。
（2）測(cè)算得到的利潤(rùn)率和最終實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)率還是會(huì)有區(qū)別。投資階段的測(cè)算只能說(shuō)是一種概算，大部分測(cè)算數(shù)據(jù)都是假設(shè)，如果假設(shè)失真，算出來(lái)的結(jié)果差異會(huì)非常大，甚至說(shuō)成是自己算著玩也不為過(guò)；而結(jié)算階段的利潤(rùn)率是實(shí)打?qū)嵉淖詈髨?bào)表上體現(xiàn)的凈利潤(rùn)，是已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的。一般來(lái)講，除非市場(chǎng)大幅上行，或者投資階段的測(cè)算充分保守，不然結(jié)算的利潤(rùn)率都是下降的。
（3）公司A的15_凈利率和公司B的8_凈利率難以比較誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣。很多時(shí)候，總會(huì)聽(tīng)到有人會(huì)提，為啥一塊地拍下來(lái)，公司A能算出15_凈利率，自己公司只能算到8_凈利率，頓時(shí)覺(jué)得一定是自己挖潛不夠。但也可能是自己的測(cè)算表中的設(shè)定不如別人樂(lè)觀，比如持有物業(yè)的變現(xiàn)方式、比如股東投入是否要資本化計(jì)息，把自己的測(cè)算數(shù)據(jù)代入到公司A的測(cè)算表中，可能也能算出15_的凈利率。
（4）要理解不同公司測(cè)算表的偏差，然后使用之。投資階段用的測(cè)算表的計(jì)算結(jié)果并不精確，只是把所有待評(píng)判的項(xiàng)目拉入了同一個(gè)評(píng)判體系進(jìn)行判斷。
五、小結(jié)
本文只是說(shuō)明一個(gè)測(cè)算的原理，具體的測(cè)算還是一個(gè)熟能生巧的過(guò)程，做幾次就會(huì)有感覺(jué)了。項(xiàng)目越復(fù)雜，測(cè)算也會(huì)越復(fù)雜，有很多疑問(wèn)都是在實(shí)踐中才能感受得到，然后解決。
本文來(lái)源_周璐的筆記 作者周璐，文章已獲得授權(quán)。對(duì)作者表示感謝
