在上周六第五期《寧波房產(chǎn)大講堂》上，老司機(jī)曾說，這輪牛市最大的贏家是奉化，地賣得最多，錢收得最多。
插播：第六期《大講堂》本周末在江北世茂濱江府舉行，請(qǐng)?jiān)谖哪┖?bào)處掃碼報(bào)名。
奉化樓市的成功之處還在于它一直處于”熱搜“之中，一方面是成交量爆炸式增長，另一方面是質(zhì)疑聲不絕于耳。如果簡(jiǎn)單的分一下類，對(duì)于奉化樓市，謹(jǐn)慎派和樂觀派的代表分別是：
保守的老牌房地產(chǎn)從業(yè)者和積極的新興房產(chǎn)投資者。
很不幸老司機(jī)屬于老牌的房產(chǎn)從業(yè)者，入行整整20年了，見過樓市起起落落好幾回，所以我不敢特別樂觀。
在狂熱的時(shí)候，要保持謹(jǐn)慎很難，保持謹(jǐn)慎還要大聲的講出來，更是難上加難。
老司機(jī)在談到奉化時(shí)總是小心謹(jǐn)慎，以免觸犯眾怒，特別是方橋，更是避免觸及。這里是奉化房?jī)r(jià)的巔峰，也是情緒的巔峰，任何“不合時(shí)宜”的觀點(diǎn)，都可能被投資者的唾沫淹死。
如果說奉化是寧波樓市的G點(diǎn)，那么方橋就是奉化樓市的G點(diǎn)。
有不少投資奉化的人公開質(zhì)疑老司機(jī)，有理有據(jù)的我很欣賞，但更多的是謾罵與嘲諷，比如說老司機(jī)是奉化黑，老司機(jī)沒搶到奉化的房子所以酸葡萄心理，老司機(jī)靠黑奉化博眼球，甚至老司機(jī)被奉化的女朋友甩了等等。
奉化美女多嗎？
老司機(jī)曾在不同場(chǎng)合多次說過，我對(duì)任何一個(gè)板塊都沒感情，因?yàn)榉孔佑植皇俏业?，漲了我不賺，跌了我也不虧，老司機(jī)只想在四明山看各個(gè)板塊“內(nèi)卷”。
不過，奉化剛設(shè)區(qū)時(shí)，當(dāng)大家還不知道方橋在哪里時(shí)，我曾經(jīng)強(qiáng)烈看好奉化。
我記得當(dāng)時(shí)曾經(jīng)和一位資深的奉化房產(chǎn)人探討過奉化，我樂觀他悲觀。作為一個(gè)土生土長的奉化人，他不覺得奉化改區(qū)后會(huì)有什么不一樣。
奉化沒人沒產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)靠什么漲？
現(xiàn)在回頭來看，人和產(chǎn)業(yè)都不重要，信心比黃金更重要。
這句話怎么這么耳熟？
促使老司機(jī)對(duì)奉化樓市改變態(tài)度的，是奉化遍地開花的開發(fā)模式，以及過于快速的提價(jià)行為。
直到2018年，老司機(jī)還認(rèn)為奉化的開發(fā)主軸是三號(hào)線，特別是三號(hào)線上的兩個(gè)主要節(jié)點(diǎn)——主城和方橋，因?yàn)樵谖铱磥?，奉化樓市必然需要寧波溢出的購房者，寧波的購房者必然?huì)沿著地鐵買房。
此外，作為一個(gè)剛剛?cè)谌胫鞒堑男聟^(qū)，奉化勢(shì)必會(huì)舉全區(qū)之力建設(shè)一個(gè)新中心，一如鄞州、北侖和鎮(zhèn)海所作的那樣，這個(gè)新中心是奉化的門面，也是奉化的價(jià)值高地。
但老司機(jī)想錯(cuò)了，奉化不但沿三號(hào)線全線開花，甚至下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)也全面開花；不僅新城賣地如火如荼，老城的推盤也接二連三；不僅城區(qū)住宅蜂擁而上，遠(yuǎn)郊的旅游地產(chǎn)也風(fēng)生水起。套用偉人的一句話：
星星之火可以燎原。
奉化樓市的燎原之火燒到了溪口、蕭王廟，也燒到了莼湖、松岙，甚至尚田，扳著指頭算一下，奉化還有幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒搞房地產(chǎn)？
只剩下裘村、班溪、大堰了。
全面開花時(shí)當(dāng)然開心，每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都分享到了這波牛市的紅利，但全面開花后也需要一個(gè)消化期，一旦樓市步入平淡，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤，可能將面臨一個(gè)比較長的調(diào)整過程。
在寧波各區(qū)縣中，奉化的一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)是頗具特色的，比如方橋離市區(qū)很近、溪口有5A景區(qū)、莼湖有離寧波最近的海。
這些各具特色的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的確可以支撐起一定的開發(fā)量，方橋可以承接鄞州的溢出客戶，溪口和莼湖可以承接有閑錢、有閑工夫的度假客戶，但如果這個(gè)量過大了，特別是購房者中大部分都是投資的話，這個(gè)地方的樓市是不可持續(xù)的。
杯具的是奉化多數(shù)板塊恰恰就是以投資客為主體，這些投資客憑著熱情和希望就下了單，他們幾乎不曾考慮過誰來接手的問題。
不曾考慮并不意味著問題就不存在。
好在，奉化許多地方的房?jī)r(jià)并不高，除了別墅，大部分地方的房?jī)r(jià)都是”1“字頭，莼湖才1萬出頭，蕭王廟也才13000多，溪口和主城區(qū)稍微高一點(diǎn)，也就16000-18000的水平。
這個(gè)價(jià)格相比余慈也算低的，更別說北侖、鎮(zhèn)海了。
唯一沖上20000元大關(guān)的是方橋，老司機(jī)曾不止一次接到投資客這樣的提問：
你覺得方橋什么時(shí)候能沖上30000？
老司機(jī)不看好方橋幾乎是公認(rèn)的，但我想再重申一遍，我不看好的，是方橋20000元以上的投資空間，而且僅僅是近幾年的空間。
我看好方橋的時(shí)候，你還不知道方橋在哪呢！
20000元投資方橋的人，持有四年之后，暢想一下30000元的價(jià)格是無可厚非的。畢竟就算賣30000，四年下來扣掉利息、稅費(fèi)，年化收益率也不到20%。
現(xiàn)在看這20%也難。
當(dāng)方橋還在16000-17000的時(shí)候，它是有獨(dú)特性的，寧波周邊一圈，也就九龍湖、橫街賣這個(gè)價(jià)。當(dāng)方橋來到20000時(shí)，它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就變成了小港濱江新城、鎮(zhèn)海貴泗、慈城新城，方橋的優(yōu)勢(shì)在哪呢？
難道又是第一醫(yī)院？
說到這里老司機(jī)要多說兩句，由企業(yè)主導(dǎo)的新區(qū)開發(fā)，大家務(wù)必要保持清醒，企業(yè)是逐利的，其投入遠(yuǎn)不如政府，許多PPT上畫的大餅，最后落地就是個(gè)樣子貨，不僅僅建造需要花錢，后面運(yùn)維更要花錢，對(duì)于企業(yè)來說，造好已經(jīng)萬事大吉了。
舉個(gè)例子，政府造個(gè)圖書館，它會(huì)持續(xù)投入圖書館的運(yùn)營，而企業(yè)造個(gè)圖書館，樓賣完就拍拍屁股走了。
因?yàn)閳D書館運(yùn)營下去肯定是虧錢的。
從搶光到0認(rèn)籌，奉化樓市只用了半年的時(shí)間，面對(duì)過山車一般的行情，我們底該怎么辦？六個(gè)字送給大家：
忍耐：買了就別多想了，想賣現(xiàn)在也賣不掉，以時(shí)間換空間，長期投資才是正確選擇；
等待：還想買奉化的，接下來會(huì)有機(jī)會(huì)，新房會(huì)促銷，二手房會(huì)降價(jià)，你看好的房子，會(huì)有好機(jī)會(huì)；
聚焦：別隨便買了，要買競(jìng)品少但想買的人卻多的樓盤。這樣的樓盤不好找，但并不是沒有。關(guān)注老司機(jī)，我們今后一段時(shí)間的重點(diǎn)，就是挖掘熊市下各個(gè)板塊的潛在機(jī)會(huì)。
絕大部分人都是在牛市時(shí)樂觀，在熊市里悲觀，老司機(jī)希望你能跟別人不一樣。
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