一個房地產(chǎn)項目能不能做得好，拿地階段就已經(jīng)決定了大半。而決定是否要拿一個項目，根本的決定因素就是預(yù)測是否賺錢。商人重利，不賺錢的項目是不會做的，而賺不賺錢，由算賬說了算。
測算，分為靜態(tài)測算和動態(tài)測算，靜態(tài)測算非常簡單，就是收入和成本的簡單相減，也最為實用和簡潔，項目好壞的評價指標為凈利潤率。但靜態(tài)測算只能講清楚項目的利潤空間有多少，并不反映股東的資金使用效率，所以港資企業(yè)和上市公司也都采用了動態(tài)的測算，核心是現(xiàn)金流的預(yù)測，項目好壞的評價指標為內(nèi)部收益率。
一、靜態(tài)測算
一般的投資人員學(xué)測算都是從靜態(tài)測算開始學(xué)起，因為結(jié)構(gòu)上相對簡單，羅列的是房地產(chǎn)開發(fā)的全成本和全收入，容易理解。
（1）主要成本為：①土地成本；②前期費用；③工程費用；④基礎(chǔ)設(shè)施費用；⑤開發(fā)間接成本；⑥三項費用（管理、營銷、財務(wù)）；⑦稅費（土增稅、增值稅、所得稅）。
（2）主要收入為房產(chǎn)銷售收入。
（3）測算利潤也很簡單：凈利潤=總收入-總成本。
（4）土地成本里包含了土地款、拆遷費用、契稅等一切和土地有關(guān)的成本。
（5）前期費用里包含了項目正式開工前的所有費用，如設(shè)計費、報批報建費、招標費、勘察費、三通一平費及臨建費等。
（6）工程費用里包含了土建工程費和安裝工程費，前者包含基礎(chǔ)工程、地下室工程、主體工程、門窗幕墻工程、室內(nèi)精裝、公共部位精裝以及臨水臨電等，后者包含了室內(nèi)水電暖管線設(shè)備及安裝等。
（7）基礎(chǔ)設(shè)施費用包含了，大市政配套費、上下水、電、氣、有線電視和智能化等費用，也包含小區(qū)園林景觀費用。
（8）開發(fā)間接成本主要是不可預(yù)見費，也包括了將股東借款資本化的費用以及營銷設(shè)施建設(shè)費用。
（9）三項費用一般為營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。
（10）稅費為土增稅、增值稅、所得稅。
（11）銷售收入上現(xiàn)在都是含了增值稅，所以在測算時還要注意是否要扒掉這一層稅。
講定義很枯燥，現(xiàn)在講一下大概的成本范圍。以總建筑面積為計算標準，前期費用一般為200~300元/平方米，工程費用一般為3000~4000元/平方米，基礎(chǔ)設(shè)施費用一般為500~800元/平方米，開發(fā)間接成本（不含借款資本化）一般為100元/平方米，營銷費用與管理費用一般按照總銷售額進行提點（1%~3%），土增稅、增值稅、所得稅均有相應(yīng)計算公式，通常占總成本的比例在15%以上。以上是簡化計算的口徑。
靜態(tài)測算比較簡單，一張表就可以揭示所有的問題，而且全面地羅列了所有的測算項目和數(shù)值，邏輯上也比較清晰。在日常的實踐中，檢查測算是否有誤，通過靜態(tài)測算著手是一個比較快捷有效的方式。
二、動態(tài)測算
現(xiàn)在大部分開發(fā)商都在使用動態(tài)測算，往往一份Excel里面套了十幾張表，雖然大部分公司都做了標準化，將勾稽關(guān)系嵌套到位，并且對表格做了鎖定，將需要填寫的部分降至最少的程度，使之使用起來更加傻瓜化，減輕使用者的負擔。但是新手碰到一連串十幾張表，也還是會感到無從下手，就算是熟手，碰到一個新的測算體系，要理解里面的勾稽關(guān)系和主要指標，也要起碼一個晚上的熟悉過程。
動態(tài)測算表格看不懂，一是表格多，二是邏輯比較復(fù)雜，需要沉下心來逐步熟悉。
如何快速上手？
首先要明白動態(tài)測算和靜態(tài)測算的差別在哪里，答案是時間。動態(tài)測算有個時間軸，展示的是各收入項、成本項、融資項在各時間段的現(xiàn)金流情況，大部分表格都是對收入項和成本項作單獨的運營假設(shè)。當然也有幾張輔助的表格，如規(guī)劃業(yè)態(tài)指標數(shù)據(jù)、取費標準數(shù)據(jù)、土增稅計算數(shù)據(jù)等。最重要的表格還是兩張，一張是現(xiàn)金流量表，另一張是成本利潤表（靜態(tài)），前者可測得企業(yè)最關(guān)心的IRR數(shù)據(jù)，后者可以直觀感知項目的基本利潤情況。
三、使用
靜態(tài)測算展示的是測算的基本原理，動態(tài)測算可以更加關(guān)注資金利用效率、對于持有型物業(yè)適用性更強。兩者各有各的優(yōu)劣勢。
1．靜態(tài)測算
（1）優(yōu)勢：簡單直觀，實用性強。
（2）劣勢：資金使用效率關(guān)注不夠，測算利潤均為賬面利潤，如碰到棚改、商辦、持有等問題，難以評判項目好壞。
2．動態(tài)測算
（1）優(yōu)勢：考慮全面、充分，尤其對復(fù)雜類業(yè)態(tài)測算效果較好。房地產(chǎn)行業(yè)是高負債行業(yè)，動態(tài)測算更能反映股東自有資金的投入和產(chǎn)出情況
（2）劣勢：各收入項、成本項、融資項均難以標準化，所有測算數(shù)據(jù)都是假設(shè)，計劃和實際的出入造成測算的IRR結(jié)果可能會與實際情況誤差非常大。
四、比較
有一個現(xiàn)象，也不知道各位有沒有這種體會：各家公司都有自己公司模板的測算表，關(guān)鍵是同一個項目，就算是同樣的定價、同樣的成本、同樣的工期及銷售周期，用不同公司的測算表最后算得的結(jié)果卻大相徑庭，差異很大，這是怎么回事，到底誰是對的、誰是錯的？
——答案是：大家都沒錯。
首先要明白一點：測算表只是公司內(nèi)部用于評判項目的一個工具，利潤指標只是評判項目的一批比較條件，算得的結(jié)果是粗糙的且不一定真實。
每個公司測算表的測算邏輯基本上都差不多，一般都是會列支銷售額及土地成本、前期費用、工程成本、三費和稅費等，但是每個公司對這些細項的取費標準并不一樣，有樂觀和保守之分，所以導(dǎo)致了同一個項目不同公司測得的利潤率會有較大的偏差。
測算結(jié)果并沒有對錯之分，只能表明公司對項目拓展的評判態(tài)度：
（1）公司的項目都在同一張測算表中進行測算，測得的結(jié)果是可以互相比較的。在公司的測算模板上，項目A算得的凈利率是10%，項目B算得的凈利率是8%，那肯定是優(yōu)先選擇投資項目A。
（2）測算得到的利潤率和最終實現(xiàn)的利潤率還是會有區(qū)別。投資階段的測算只能說是一種概算，大部分測算數(shù)據(jù)都是假設(shè)，如果假設(shè)失真，算出來的結(jié)果差異會非常大，甚至說成是自己算著玩也不為過；而結(jié)算階段的利潤率是實打?qū)嵉淖詈髨蟊砩象w現(xiàn)的凈利潤，是已經(jīng)實際發(fā)生的。一般來講，除非市場大幅上行，或者投資階段的測算充分保守，不然結(jié)算的利潤率都是下降的。
（3）公司A的15%凈利率和公司B的8%凈利率難以比較誰優(yōu)誰劣。很多時候，總會聽到有人會提，為啥一塊地拍下來，公司A能算出15%凈利率，自己公司只能算到8%凈利率，頓時覺得一定是自己挖潛不夠。但也可能是自己的測算表中的設(shè)定不如別人樂觀，比如持有物業(yè)的變現(xiàn)方式、比如股東投入是否要資本化計息，把自己的測算數(shù)據(jù)代入到公司A的測算表中，可能也能算出15%的凈利率。
（4）要理解不同公司測算表的偏差，然后使用之。投資階段用的測算表的計算結(jié)果并不精確，只是把所有待評判的項目拉入了同一個評判體系進行判斷。
五、小結(jié)
本文只是說明一個測算的原理，具體的測算還是一個熟能生巧的過程，做幾次就會有感覺了。項目越復(fù)雜，測算也會越復(fù)雜，有很多疑問都是在實踐中才能感受得到，然后解決。
本文來源：周璐的筆記 作者周璐，文章已獲得授權(quán)。對作者表示感謝
