來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

如何看待樓市當(dāng)前形勢以及未來走勢？交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、資深研究員夏丹撰文指出，8月份，樓市、地市成交總體低迷。展望后市，今年樓市可能沒有“金九銀十”。全文如下。

樓市地市成交低迷

9月15日，國家統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況、1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，本期數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下三大特征。

一是部分地區(qū)房價(jià)下行壓力增大。

縱觀8月各線城市房價(jià)變動(dòng)情況，不論新房或二手房、環(huán)比或同比，都出現(xiàn)了漲幅回落或繼續(xù)下降的情況。這是在多項(xiàng)嚴(yán)格調(diào)控政策的疊加作用之下，“穩(wěn)房價(jià)”繼續(xù)收獲實(shí)效的表現(xiàn)。8月70個(gè)大中城市新房、二手房環(huán)比漲幅（0.2%、0%）均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅（3.7%、2.9%）均較上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過，樓市調(diào)控也面臨一些新變化，部分“止?jié)q”區(qū)域需要通過“雙向調(diào)控”穩(wěn)住房價(jià)下行壓力。8月二線城市二手房價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)為持平，三線城市新房售價(jià)環(huán)比持平、二手房價(jià)連續(xù)第2個(gè)月環(huán)比下降0.1%。部分地區(qū)房價(jià)走勢明顯切換，需要調(diào)控政策相應(yīng)適度切換，以警惕和平抑房地產(chǎn)市場過快下行風(fēng)險(xiǎn)。近期沈陽、昆明已出手控制樓盤定價(jià)跳水行為，長春出臺(tái)新政促銷售、去庫存、助力房企紓解資金壓力。

二是樓市、地市成交總體低迷。

房地產(chǎn)市場各項(xiàng)銷售指標(biāo)全面告負(fù)。這主要是受到各地調(diào)控持續(xù)從緊以及去年同期高基數(shù)的直接影響。8月單月商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為-15.6%和-18.7%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。30個(gè)大中城市中，一線、二線、三線城市單月商品房成交面積同比分別為-1.21%、-17.71%、-43.53%，為年內(nèi)首次全線負(fù)增。

土地市場表現(xiàn)也相當(dāng)冷清。今年以來，大多數(shù)月份土地出讓情況均不及去年同期，8月亦是如此。由于8月10日自然資源局調(diào)整了集中供地政策，第二批次城市相應(yīng)延遲了供地節(jié)奏，一二線城市總體供地?cái)?shù)量較少。1-8月開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價(jià)款同比增速分別為-10.2%和-6.2%。

三是房地產(chǎn)投資單月接近零增長。

盡管累計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月房地產(chǎn)投資增速仍在兩位數(shù)以上（10.9%），但8月單月開發(fā)投資情況不容樂觀，接近零增長（0.27%）。一個(gè)很大的拖累因素來自于土地成交清淡。如前所述，今年大多月份土地出讓情況不及去年同期，自5月份以來土地購置面積累計(jì)增速持續(xù)盤桓在-10%左右的負(fù)值區(qū)間。

開施工情況也不甚理想。8月單月施工面積增量以及開工、竣工面積均連續(xù)第2個(gè)月下降，其中單月新開工同比-16.8%；1-8月累計(jì)施工面積增速下滑至8.4%，開工面積跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至-3.2%，竣工面積增速相對(duì)穩(wěn)定在26%。

展望后市，今年樓市可能沒有“金九銀十”。

一是房地產(chǎn)市場銷售成色可能“打折扣”。8月31日國新辦舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，表示將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。樓市調(diào)控基調(diào)不變，前期嚴(yán)控政策累積效應(yīng)還將持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)市場交易的傳統(tǒng)“金九銀十”成色或?qū)⒚黠@褪色。不過，部分地區(qū)房價(jià)下行壓力增大，個(gè)別頭部房企面臨信用事件，后續(xù)調(diào)控可能有針對(duì)性地予以局部分化或緩和。

二是第二批次供地高峰可能“打折扣”。9月第二批次集中供地重啟，調(diào)整后的土拍規(guī)則以“搖號(hào)”“競品質(zhì)”“限溢價(jià)”為導(dǎo)向，有望帶來土地成交價(jià)格的下行。但受融資監(jiān)管趨嚴(yán)和盈利預(yù)期下降的擠壓，房企拿地意愿和能力可能降低，或?qū)е峦僚臒岫冉禍亍?/p>

三是房地產(chǎn)投資和銷售可能轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)增長的拖累項(xiàng)。去年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資中表現(xiàn)最強(qiáng)的項(xiàng)目。按兩年平均增速看，1-8月房地產(chǎn)投資增速達(dá)7.7%，而整體固定資產(chǎn)投資增速為4%，制造業(yè)和基建投資增速分別只有3.3%和0.9%。兩年間支撐房地產(chǎn)投資的主要因素是地產(chǎn)火熱銷售及開發(fā)商積極拿地。但隨著近期樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，地產(chǎn)銷售及開發(fā)商拿地的信心都在快速回落。預(yù)計(jì)今年下半年開始，房地產(chǎn)投資和銷售將從經(jīng)濟(jì)增長的支撐項(xiàng)轉(zhuǎn)為拖累項(xiàng)。