這個中秋節(jié)，風云突變。
又一家有地產(chǎn)黑馬之稱的房企，出事了。
這家江西地頭蛇，在香港資本市場遭遇了“黑色星期一”——股價在短短兩小時之內(nèi)暴跌了接近90%。
在如此強大的跌盤帶動下，整個香港地產(chǎn)股哀鴻遍野。
放個當天的K線，給大家感受一下。
這樣的跳水幅度，真是讓大A股嘆為觀止。
同步流出的有兩個消息。
首先是新力控股全員“腰斬式”降薪——
財聯(lián)社表示，這個消息已經(jīng)得到了公司內(nèi)部相關(guān)人士的證實，也就是說，公司進入困難時期，已經(jīng)被坐實。
其次，是新力控股創(chuàng)始人血淚控訴自己遭遇“金融詐騙”的pdf文件。
關(guān)于這個文件，新力方面已經(jīng)發(fā)聲明澄清不實，但不妨看一眼開頭的表述——
嗯，銷售額增長太快帶來的超高負債，這兩組公開數(shù)據(jù)，終歸是沒有大毛病的。
但如果我們梳理一下，會發(fā)現(xiàn)，對于整個行業(yè)而言，恒大事件已經(jīng)成了一個轉(zhuǎn)折點。
在此之前，雖然有房企爆雷，但畢竟是零星小眾，而現(xiàn)在，大家對于行業(yè)的信心逐步坍塌，一夜塌樓的房企越來越多，從點到面，人人自危。
我們的評論區(qū)，開始越來越多地出現(xiàn)這樣的留言——
而準業(yè)主們的擔憂，已經(jīng)具體到了某一個小區(qū)——
那么，對于購房者來說，到底什么樣子的房子，才能買得足夠安全呢？
第一道鐵律，還是“三道紅線”。
“三道紅線”在去年推出，初衷是防止信貸資源流入過度借貸的地產(chǎn)公司，推進房地產(chǎn)市場降負債、去杠桿的進程。
簡單點說，這個政策就是為了擠泡沫而生的。
其實，對于地產(chǎn)這種資本密集型行業(yè)來說，背負一定量債務(wù)是非常正常的，只要規(guī)模可控，各項回款順利，還債就不是大問題。
但“三道紅線”出臺之后，本來債臺高筑的房企們已經(jīng)融資受限，再加上最近幾個月，各種調(diào)控政策壓頂，買房意愿降低，按揭放款變慢，慢慢地，連銷售回款也變成了大問題——
屋漏偏逢連夜雨。
雖然我們在《那些踩了紅線的房企，到底是怎么“降檔”的？》里面提到過，房企有各種各樣的財技去規(guī)避“三道紅線”，實現(xiàn)降檔。
但是，那些連財技都玩不溜的，明顯就是在這輪大逃殺中最危險的一群。
所以，從大概率上來說，踩線越少的，還是越安全。
不多說，貼個圖吧。
而這“三道紅線”也并非每條都是洪水猛獸。
從當下來看，和爆雷最相關(guān)的指標，是現(xiàn)金短債比。
現(xiàn)金短債比是企業(yè)在一定時期內(nèi)貨幣資金同短期債務(wù)的比率，簡單點說，就是“馬上可以用來還債的錢”和“馬上要還的債”之間的比例，小于1就有資金鏈斷裂的風險。
然后，再看看上面這張圖，已經(jīng)爆雷的泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展，現(xiàn)金短債比都在0.3以下，而恒大的現(xiàn)金短債比是0.67，也明顯低于同檔房企。
那些在這個指標上比恒大還要低的，得千萬小心。
當然，光看三道紅線，也是不太準確的。
因為“三道紅線”的監(jiān)測對象是有息負債，所以，對于開發(fā)商來說，降檔方式之一，就是將債務(wù)調(diào)整為無息化。
房企有各種各樣的財技，去規(guī)避“三道紅線”，成為“合規(guī)房企”。
但是，表外的龐大資金鴨梨，照樣可以把公司拖到搖搖欲墜。
所以，還要再關(guān)心幾個典型的指標。
1、 應(yīng)付票據(jù)/應(yīng)付賬款
簡單點說，就是用更多的商票，拉更長的賬期，去擠占上游供應(yīng)商的錢——
2、 永續(xù)債
之前也說過，永續(xù)債是不計入負債的，用來補償“彈藥”，沒有報表上的負擔。
但永續(xù)債有個挺大的bug，暗藏一個特殊的利率跳升機制，假如后期處理不當會反噬歸母利潤。
3、 明股實債
這個其實蠻難判斷的。
總得來說，在“明股實債”模式里，少數(shù)股東享受固定收益，所以，收益分配時少數(shù)股東損益比例，和少數(shù)股東的權(quán)益比例，將在報表上發(fā)生錯配。
直接貼一個興業(yè)證券的結(jié)論吧。
但是！這些方式都沒有真正消除原本的債務(wù)鴨梨。
而且，其實監(jiān)管也已經(jīng)看到這方面的問題了。
六月底，是曾經(jīng)有過這樣的消息的：
以這次調(diào)控的堅定程度，關(guān)于房企商票、永續(xù)債、明股實債這些表外負債的監(jiān)管，只是遲到，并不會真正缺席。
而表外負債的影響有多大呢？
有消息顯示，一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數(shù)股東權(quán)益重新歸類為短期債務(wù)，結(jié)果近四分之一開發(fā)商面臨評級下調(diào)壓力。
所以……不是不報，時候未到罷了。
此外，還想說幾句。
目前真正爆雷的幾家公司，全都是民營房企。
如果從國進民退的論調(diào)中抽離，客觀去看待這個問題的話，這種現(xiàn)象大概是因為——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)。
相比國企來說，民營房企本來就難以受到銀行渠道的偏愛，在債券評級市場，也天然存在劣勢。
所以，在面臨相同的鴨梨時，民企的融資渠道更窄，融資成本更高，塌樓的可能性也就更大。
而且，一旦真正出現(xiàn)風險，國企背后的“接盤俠”，實力也更加強大一些。
所以，從概率上，買國企的房子更安全——就算資金鏈斷裂停工爛尾了，也還能期待一下被轉(zhuǎn)手盤活。
最后，如果你不幸“踩雷”，買的房子已經(jīng)爆雷，接下來該怎么辦呢？
個人認為，也不至于真的血本無歸。
就在前幾天，爆雷一年多的大民企海航集團，終于公布了它的重組計劃——
整個公司被拆分成機場板塊、航空板塊、金融板塊與商業(yè)板塊四個獨立板塊，獨立運營，各自回歸主業(yè)健康發(fā)展。
我看了一下接盤方，除了海航機場業(yè)務(wù)被海南國資委接盤之外，航空板塊也確定被民企方大集團接手。
而老股東團隊及慈航基金會在海航集團及成員企業(yè)權(quán)益將全部清零，不再擁有相關(guān)股權(quán)。
海航和當下的房企類似，都屬于冒進投資之后杠桿斷裂，經(jīng)營遇到困難。而海航也算是個巨無霸企業(yè)，體量和恒大類似。最終，也能妥善處理。
而這次房企面臨的困難基本屬于調(diào)控之下的“主動擠泡沫”，面對可能出現(xiàn)的危機，一定有過類似的壓力測試。而每個全國性房企后面，牽涉的都是幾萬甚至幾十萬家庭——
我傾向于相信，大部分都是能夠平安解困的。
當然，會有不可估量的時間成本。
但這并不是要告訴你，當下那些為了回籠資金，拼命打折的房子可以買。
畢竟，對于一個普普通通的買房者來說，這種需要賠上六個錢包和幾十年貸款去“賭”多幾個點，幾十個點利潤的事情，能避免，就盡量避免。
一旦賭輸了，老板們只是把公司輸?shù)?，自己還可以拿著大額分紅瀟灑下半生，而你，輸?shù)舻目赡苁谴蟀雮€人生。
