近日：讀特

一般人憑直覺(jué)認(rèn)為，房?jī)r(jià)大跌，不就容易買房了么？但是經(jīng)濟(jì)學(xué)得思維不是這樣。經(jīng)濟(jì)學(xué)者會(huì)問(wèn)：為什么房?jī)r(jià)會(huì)大跌？原因恰恰是：經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題，人們更加沒(méi)錢買房了，所以房?jī)r(jià)才大跌。

每當(dāng)房?jī)r(jià)高漲得時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)上就盛行還沒(méi)買房得剛需族得聲音：希望房?jī)r(jià)趕緊崩潰，好讓普通剛需族也買得起房。房?jī)r(jià)下跌就能讓買房更容易么？這要看是什么樣得房?jī)r(jià)下跌。如果是土地體制突然松動(dòng)、宅基地可自由入市，使得住宅供給大幅增加，這得確能讓剛需族更容易買得起房。但如果供給沒(méi)有變化，則房?jī)r(jià)下跌并不能使普通人買房更容易。

看一下歷史就明白了。如果房?jī)r(jià)崩盤能夠讓普通人買房更容易，那么，各國(guó)發(fā)生過(guò)多起房?jī)r(jià)崩盤事件，那豈不是普通人得狂歡日？豈不是老百姓都高高興興地買上了房？而事實(shí)是，這種情況從未發(fā)生。

蕞近得一次有重大影響力得房?jī)r(jià)崩盤事件，是2008年美國(guó)次貸危機(jī)。當(dāng)時(shí)，銀行緊急拋售房屋，但售價(jià)連利息都不夠，更不要說(shuō)收回本金了。美國(guó)房?jī)r(jià)從2007年一路慘跌至2012年底。長(zhǎng)達(dá)5年房?jī)r(jià)大跌，美國(guó)老百姓買房更容易了么？并沒(méi)有。根據(jù)渣打銀行在2017年進(jìn)行得一個(gè)調(diào)查，美國(guó)35以下得青年，擁有自有住房得比例，只達(dá)到華夏青年擁有自有住房比例得一半。更早一點(diǎn)，是1997年?yáng)|南亞金融風(fēng)暴。當(dāng)時(shí)，香港房?jī)r(jià)急跌70％，那么香港市民開(kāi)心地買到了大量得住房了么？并沒(méi)有。香港絕大多數(shù)市民至今仍擠住在狹小得房間里，還有一些人甚至住在只能放一張床得“劏房”里。

為什么房?jī)r(jià)大崩盤從來(lái)沒(méi)有帶給普通人居住得改善？其實(shí)，在這個(gè)問(wèn)題上，人們對(duì)因果關(guān)系理解顛倒了。一般人憑直覺(jué)認(rèn)為，房?jī)r(jià)大跌，不就容易買房了么？但是經(jīng)濟(jì)學(xué)得思維不是這樣。經(jīng)濟(jì)學(xué)者會(huì)問(wèn)：為什么房?jī)r(jià)會(huì)大跌？原因恰恰是：經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了問(wèn)題，人們更加沒(méi)錢買房了，所以房?jī)r(jià)才大跌。美國(guó)次貸危機(jī)、東南亞金融，經(jīng)濟(jì)都出了嚴(yán)重問(wèn)題。

此時(shí)，就算普通人有一些積蓄，看到房?jī)r(jià)大跌，人們也不敢買。為什么？因?yàn)槿藗冞€不知道未來(lái)會(huì)怎樣。不知道工作崗位是否能保得住，不知道會(huì)不會(huì)沒(méi)錢給小孩交學(xué)費(fèi)，不知道還買不買得起面包，在這種情況下，人們肯定把錢捂得死死得，又怎么敢買房？

人們買房，不僅僅是買一堆鋼筋水泥得實(shí)物，同時(shí)也是買一份資產(chǎn)得未來(lái)。如果買房只是買鋼筋水泥得實(shí)物，鶴崗得一套房才賣幾萬(wàn)元，人們?yōu)槭裁床环鋼磉^(guò)去買？上海得一套房賣上千萬(wàn)元，為什么反倒搶破了頭？

所以，網(wǎng)絡(luò)上許多人期望，來(lái)一次房?jī)r(jià)大崩盤，好讓自己買得起房，實(shí)際上這根本就不可能發(fā)生。當(dāng)房?jī)r(jià)大崩盤時(shí)，就是房子這一資產(chǎn)價(jià)值大跌之時(shí)，那時(shí)候，售樓小姐拖你去買，你都不會(huì)去買，因?yàn)槟銜?huì)擔(dān)心那份資產(chǎn)成了你得拖累。

更糟糕得是，美國(guó)次貸危機(jī)、東南亞金融風(fēng)暴，經(jīng)濟(jì)前景不明朗，普通人不要說(shuō)拿一筆錢出來(lái)買房了，就連維系既有生活水準(zhǔn)，都非常困難，生活壓抑而無(wú)望。

許多人希望通過(guò)限制房子得流動(dòng)性，來(lái)使房?jī)r(jià)降低。是得，限制房子得流動(dòng)性確實(shí)能降低房?jī)r(jià)，可那也同時(shí)降低了房子作為資產(chǎn)得價(jià)值，所以，盡管房?jī)r(jià)降低了，但人們得購(gòu)買意愿同樣降低了。

人們口頭上說(shuō)：“我只是需要一個(gè)能住得地方，我也不指望房?jī)r(jià)升值?！钡珜?shí)際上，他們對(duì)資產(chǎn)得價(jià)值非常敏感。所以，寄希望于限制房子流動(dòng)性來(lái)讓人們買得起房，無(wú)異于南轅北轍。

那么，人們究竟應(yīng)該期望什么發(fā)生，才能買得起房呢？只能期望市場(chǎng)上得住宅供給大量增加。更靈活得土地流轉(zhuǎn)體制，和更具包容性得城市規(guī)劃，以及降低住房供給得制度性成本，這些因素，才能讓普通人更容易買房。

住宅供給大量增加，是新增了資產(chǎn)，這不僅不會(huì)使大城市原有房子得資產(chǎn)價(jià)值下降，反倒會(huì)使原有房子升值。

例如，當(dāng)北京得住宅圈擴(kuò)展到五環(huán)以外時(shí)，二環(huán)、三環(huán)得房子反倒價(jià)值更高了。因?yàn)槌鞘腥菁{了更多得人，大家合作創(chuàng)造財(cái)富，城市更繁榮，中心區(qū)得房子自然價(jià)值更高。同時(shí)，購(gòu)買四環(huán)、五環(huán)房子得人們，也擁有了自己得固定資產(chǎn)，也獲得了更高得價(jià)值。當(dāng)然，一些人口流出得地方，房子得價(jià)值會(huì)下降。但是，那沒(méi)關(guān)系，因?yàn)槿藗內(nèi)サ酱蟪鞘姓业搅烁邇r(jià)值得資產(chǎn)。所以，只有大力增加住宅得供給，才是各方多贏得、讓買房更容易得辦法。

此時(shí)，買房更容易，不一定體現(xiàn)在房?jī)r(jià)降低，它也可以體現(xiàn)在收入更高。以更高得收入買更有價(jià)值得房子，這豈不是比以更低得收入買價(jià)值更低得房子，要好得多？正確理解房?jī)r(jià)問(wèn)題得因果關(guān)系，是解決問(wèn)題得第壹步。可惜，目前來(lái)看，人們得理解普遍存在誤區(qū)。希望未來(lái)人們能認(rèn)識(shí)到正確得因果，以廣廈千萬(wàn)間大庇天下寒士。

（感謝分享系財(cái)經(jīng)學(xué)者）

來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)【讀特】，僅代表感謝分享觀點(diǎn)。華夏黨媒信息公共平臺(tái)提供信息發(fā)布傳播服務(wù)。

發(fā)布者會(huì)員賬號(hào)：jrtt