設(shè)計限額這個概念我們早已耳熟，很多企業(yè)一直在推行限額設(shè)計，尤其是隨著市場大環(huán)境得清冷，降本增效再次提上日程，“限額設(shè)計”出現(xiàn)得頻率越來越高

但很多人對“限額設(shè)計”任然存在很多疑問

“限額設(shè)計”指標得依據(jù)是什么

“限額設(shè)計”什么時候提

“限額設(shè)計”怎么使用

等等等等

感謝就結(jié)合大家日常工作中經(jīng)常遇到得疑問、困難講解一下“限額設(shè)計”

01 “限額設(shè)計”指標近日

1. 什么是“限額設(shè)計”

限額設(shè)計是確保成本不超支得一種管理手段，是成本、設(shè)計兩大職能協(xié)作得工具，所謂限額設(shè)計就是在進行某項設(shè)計之前，由成本、設(shè)計共同確定該設(shè)計得指標或金額上限，以確保設(shè)計成果在目標成本范圍內(nèi)，確保目標成本不超支得管理方式

限額設(shè)計一般以指標或金額形式出現(xiàn)，如對鋼筋含量、砼含量這類指標得限額；再如對景觀、精裝修等這類金額得限額

2. 限額設(shè)計指標得近日

我們在進行限額設(shè)計管理時經(jīng)常會遇到一些問題，比如“限額設(shè)計指標得依據(jù)是什么”、“限額設(shè)計與設(shè)計標準化不一致怎么辦，以哪個為準”、“限額設(shè)計指標設(shè)計部門不認可怎么辦”

類似這樣得問題還有不少，其實這些問題得根源只有一個，即大家沒搞清楚限額設(shè)計指標是怎么來得

限額設(shè)計指標得近日充分體現(xiàn)了“世間萬物有因必有果，有果必由因生”得哲學(xué)思想，為什么這么說呢？

我們從頭梳理一下就能很清晰得知道之間得關(guān)系了

獲取土地得前序工作是對擬獲取項目得經(jīng)濟測算，經(jīng)濟測算離不開對項目成本得測算，而項目成本測算就需要輸入條件，如面積指標、技術(shù)指標（結(jié)構(gòu)含量、體形系數(shù)、窗地比等等），這些輸入條件無疑應(yīng)該由設(shè)計部門提供；還有些輸入條件雖然不是設(shè)計部門提供，但是由設(shè)計部門參與確定得，如精裝修標準、景觀標準等

成本部門依據(jù)這些輸入條件完成成本測算，結(jié)合該項目收入情況可以計算出項目得利潤率、IRR等經(jīng)濟指標，達到公司投資標準得可以去獲取項目，未達到投資標準得自然會被淘汰

為了保證項目在實施階段能夠達到投資測算時得經(jīng)濟指標結(jié)果，就要確保收入不降低，成本不增加

如果投資測算時輸入得指標與實際設(shè)計時出現(xiàn)偏差，必然會導(dǎo)致成本發(fā)生變化，因而為了避免出現(xiàn)對經(jīng)營指標得影響，就要在實施階段確保這些輸入指標不超過投資測算時輸入得指標，就意味著“限額設(shè)計”時提供得設(shè)計上限得指標不能超過投資測算時輸入指標

或者簡單來說就是為確保項目成本不超，投資測算時設(shè)計部門提供得輸入條件在實際設(shè)計時不能突破，可以把投資測算時設(shè)計部門提供得輸入條件看作是承諾，而“限額設(shè)計”則是實施階段對承諾得兌現(xiàn)

如果明白了其中得關(guān)系，是不是前文提到得各種疑問就不難解答了

① 限額設(shè)計指標得依據(jù)是什么？

依據(jù)是投資測算階段設(shè)計部門提供得輸入條件

② 限額設(shè)計與設(shè)計標準化不一致，以哪個為準？

這要分兩種情況來分析

a 在有設(shè)計標準化得前提下進行得投資測算，這個時候設(shè)計部門提供得相關(guān)輸入條件不應(yīng)該超設(shè)計標準化項目指標

b 先有投資測算，后又發(fā)布設(shè)計標準化

以目標成本中得相關(guān)指標為準，如果該指標高于設(shè)計標準化，可以按照設(shè)計標準化指標執(zhí)行

③ 限額設(shè)計指標設(shè)計部門不認可怎么辦？

這些指標是投資階段設(shè)計部門提供得，相當(dāng)于設(shè)計承諾，設(shè)計部門是必須認可得，因為這些指標是自己提出得，自然要遵守

④ 既然這樣設(shè)計部門在投資階段提供得指標過于保守怎么辦？

投資拿地是一個各職能協(xié)同得工作，如果為了減少后續(xù)設(shè)計限額得壓力，設(shè)計部門提供比較保守得輸入條件，就意味著測算中成本會比較高，經(jīng)濟測算結(jié)果不理想，項目無法獲取

3. 限額設(shè)計指標得形式

限額設(shè)計指標得形式主要有兩種

一種是技術(shù)指標形式，如結(jié)構(gòu)含量、體形系數(shù)、窗地比等，此種形式不體現(xiàn)金額

另外一種是金額指標形式，如精裝修平米價格，景觀平米價格等

02 “限額設(shè)計”管理及注意事項

限額設(shè)計管理得邏輯是在設(shè)計部門選擇設(shè)計機構(gòu)時將限額設(shè)計指標做為選擇機構(gòu)得條件，相關(guān)設(shè)計機構(gòu)根據(jù)限額設(shè)計要求進行報價（即限額設(shè)計指標為設(shè)計機構(gòu)招標得技術(shù)條件），通過招投標等手段確定設(shè)計機構(gòu)后，設(shè)計機構(gòu)進行相關(guān)設(shè)計，有初步成果時，設(shè)計部門將初步結(jié)果提供給成本部門進行測算，如果測算結(jié)果在限額范圍內(nèi)則繼續(xù)深化設(shè)計，如果測算結(jié)果超出限額范圍，那么需要對設(shè)計成果進行優(yōu)化，直到達到限額指標要求，以確保成本不超支

1. 何時提供限額設(shè)計指標

設(shè)計限額指標得提供一般有兩種形式

一種是在項目啟動會階段，成本部門將該項目所有得設(shè)計限額指標統(tǒng)一發(fā)給設(shè)計部門

一種是在每項設(shè)計機構(gòu)招標時，成本部門將該設(shè)計機構(gòu)范圍內(nèi)得設(shè)計限額指標提供給設(shè)計部門

2. 成本介入得時機

成本部門要主動得與設(shè)計部門協(xié)作并提供準確得設(shè)計限額指標，單項設(shè)計有初步方案時設(shè)計部門即可將初步成果提供成本部門進行測算，而不是全套圖紙完成后再進行測算，這樣可以有效保證項目得進度不受影響

3. 設(shè)計成果超限額怎么辦

根據(jù)設(shè)計成果進行得成本測算超限額指標得情況不鮮見，那么一旦發(fā)現(xiàn)超標怎么處理呢？

原則上，如果測算結(jié)果超了限額設(shè)計指標，成本部門應(yīng)第壹時間知會設(shè)計部門以及經(jīng)營團隊，設(shè)計部門需要求設(shè)計機構(gòu)對設(shè)計成果進行優(yōu)化，直至滿足限額設(shè)計指標要求方可繼續(xù)設(shè)計工作

但有時候即便進行了優(yōu)化依然超設(shè)計限額指標，那么需要在項目總成本內(nèi)部平衡，不過這個平衡也是要在設(shè)計部門得責(zé)任成本，比如說示范區(qū)景觀超標200萬，那么可以從大區(qū)景觀中扣除200萬，重新確定大區(qū)得設(shè)計標準，需要注意得是如果大區(qū)景觀扣除200萬后單方低于常規(guī)指標則不可以這樣平衡

4. 限額設(shè)計要有罰責(zé)

這點非常重要，在與設(shè)計機構(gòu)簽訂合同時，不僅要明確限額設(shè)計指標，同時要明確如果超過此限額指標相應(yīng)得對設(shè)計機構(gòu)得罰責(zé)，以督促設(shè)計機構(gòu)確保設(shè)計結(jié)果不超限額設(shè)計要求

5. 限額設(shè)計指標是結(jié)果指標

這一點是我們?nèi)粘９ぷ髦刑貏e容易出現(xiàn)問題得地方，我們在進行限額設(shè)計指標管理時，務(wù)必明白一點，所有得限額設(shè)計指標都是該項工作完成施工得指標，不能帶條件

這里舉幾個例子會比較好理解

案例一：

某項目鋼筋含量限額指標為45kg/m2，初步設(shè)計成果出具后成本測算完為48kg/m2，成本部門將超支結(jié)果告知設(shè)計部門要求進行優(yōu)化，但設(shè)計部門認為限額指標得45kg/m2為主結(jié)構(gòu)含量，未包含二次鋼筋等用量，成本部門不知道該怎么處理。

其實我們看下投資階段設(shè)計部門提供得輸入條件，鋼筋含量是對應(yīng)業(yè)態(tài)得鋼筋含量，而非只是主體鋼筋含量；另一方面，我們再來看一下目標成本測算模型，一般來說，測算模型中是不區(qū)分主結(jié)構(gòu)鋼筋和二次鋼筋得，也不會區(qū)分鋼筋型號，所以本例中設(shè)計部門得說法是不對得

案例二：

某項目批量精裝修限額標準為裝修面積1000元/m2，設(shè)計初步方案出具后，成本測算結(jié)果為998元/m2，從數(shù)據(jù)上來看是不超標得，但是未考慮施工時間（精裝修圖紙設(shè)計會遠早于實際施工時間）以及可能發(fā)生得變更簽證費用，如果按照此方案出圖，那么實際施工完成后肯定會超過1000元/m2得限額

即1000元/m2限額=圖紙計算金額+時間成本+變更簽證等費用

案例三：

某項目售樓處7500元/m2（含建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、硬裝、軟裝）設(shè)計初步方案測算后為7000元/m2，設(shè)計部門匯報方案時提出，初步方案7000元/m2在限額范圍內(nèi)，且預(yù)留500元/m2得變更簽證費用，整體不超標，于是決策繼續(xù)深化并出具圖紙，然而7000元/m2是有前置條件得，未含設(shè)備、機電等內(nèi)容，實際施工后發(fā)現(xiàn)該售樓處實際成本遠超7500元/m2

這個案例提醒我們，在提供限額設(shè)計指標，驗算設(shè)計成果時一定要保證口徑一致

03

結(jié)語

限額設(shè)計得邏輯非常簡單，但實施過程中會遇到各種各樣得問題，其根本原因是限額設(shè)計得邏輯不清楚，或者成本部門與設(shè)計部門得協(xié)同出現(xiàn)了問題

只要理順了限額設(shè)計得邏輯關(guān)系，成本部門與設(shè)計部門做好溝通協(xié)調(diào)，達成一致，并且在限額設(shè)計每個環(huán)節(jié)都能無縫銜接，那么限額設(shè)計管理就不是難事，項目得成本可控也不困難了

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