原標(biāo)題：公司 | 大灣區(qū)的舊改想象力 千億房企潛力股之龍光、佳兆業(yè) 來源：和訊網(wǎng)

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一直以來外界對于深圳民營房企誰會成為首家破“千億”關(guān)注度十分高，無論是龍光地產(chǎn)還是佳兆業(yè)都是榜上有名。2019年和“千億”失之交臂有些遺憾，不過對于兩家房企來說，有粵港澳大灣區(qū)的土地儲備在，2020年“千億”的完成只是時間問題。

中房報記者 翁曉琳 | 深圳報道

2019年粵港澳大灣區(qū)誕生了兩家千億房企中國奧園和美的置業(yè)，實際上還有兩家房企業(yè)績已經(jīng)接近“千億”。這兩家房企不僅有深圳“舊改”專業(yè)戶之稱，在大灣區(qū)的土地貨值均有數(shù)千億之巨。

龍光地產(chǎn)控股有限公司1月6日發(fā)布公告，2019年合約銷售額約為960.2億元，同比增長33.7%；同一天發(fā)布公告的佳兆業(yè)集團控股有限公司，2019實現(xiàn)總合約銷售881.2億元，同比增長了25.8%。

━━━━龍光地產(chǎn)：舊改總貨值3200億元

作為粵港澳大灣區(qū)“舊改”專業(yè)戶，龍光地產(chǎn)擁有5400萬平方米的總土地儲備，總貨值達到7520億元，其中大灣區(qū)占到80%。

年報顯示，2015年至2019年上半年，公司合約銷售額同比增長年年超過了40%，達到了205.1億元、287億元、434億元、718億元、453億元。大灣區(qū)銷售金額也不斷上升，2016年至2019年上半年，占比從16.2%提升至44.4%。

在大本營深圳， 2015年至2019年上半年物業(yè)銷售收入分別為95.15億元、105.95億元、218.57億元、89.42億元，占比高達45.1%、39.3%、56%、54.5%。

對于龍光地產(chǎn)來說，深圳是福地。雖然2003年就闖入深圳市場，直到2014年10月在龍華區(qū)拿下白石龍地塊后一戰(zhàn)成名。龍光地產(chǎn)拿地眼光十分準(zhǔn)確，2014年至2016年是深圳房價高漲的時期，其也憑借著深圳項目收益頗多。

單單在深圳，截至2019年6月30日，龍光地產(chǎn)就擁有1800億元貨值，惠州、東莞等周邊城市土地儲備量為1500億元。

尤其是龍光地產(chǎn)所擅長的舊改項目，截至2019年6月30日，其擁有項目數(shù)量達62個，面積約1870萬平方米，總貨值3200億元。其中深圳貨值約為930億元，東莞410億元，珠海648億元。

龍光地產(chǎn)董事會主席紀(jì)海鵬在去年中期投資者會議上回應(yīng)稱，“2018年龍光釋放了200多億元，2019年有700多億元，按照計劃是每年孵化的舊改項目，總貨值要不低于300億元，這樣計算下來，舊改項目就可以做十年。”

舊改項目所能帶來高利潤是龍光地產(chǎn)利潤來源的主力。以深圳項目為例，紀(jì)海鵬曾在業(yè)績會上透露，“每個項目都達到30%~40%毛利率?！?/p>

得益于此，龍光地產(chǎn)從2016年凈利潤達到52億元后逐年增長，2019年上半年甚至同比增長59%至46.7億元，近乎達到2016年全年水平。公司毛利率也一直維持在行業(yè)高位，2016年至2019年上半年年分別為31.9%、34.4%、35.6%、34.8%。

值得注意的是，龍光地產(chǎn)從去年下半年開始，管理層開始“去家族化”，頻繁引入職業(yè)經(jīng)理人。去年8月13日，融信中國原執(zhí)行總裁吳劍確認加盟龍光地產(chǎn)。今年1月，華夏幸福(600340,股吧)基業(yè)孔雀城住宅集團原總裁傅明磊加盟龍光地產(chǎn)，擔(dān)任執(zhí)行總裁一職；綠城原CFO馮征也加盟龍光地產(chǎn)，擔(dān)任首席財務(wù)官一職。

龍光地產(chǎn)對于規(guī)模、業(yè)績的更高追求下，寄希望于職業(yè)經(jīng)理人的到來，能助其實現(xiàn)“彎道超車”。

━━━━佳兆業(yè)：60%新增土地在大灣區(qū)

對于何時能完成“千億”目標(biāo)，佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成在去年8月底的香港業(yè)績會上，曾笑著回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者詢問，“我們不是只為了規(guī)模，而是追求有質(zhì)量的發(fā)展，至于千億規(guī)模你們會看到的?！?/p>

作為過去凈負債率高的房企之一，佳兆業(yè)這些年為了擺脫凈負債率高于200%的困境，加足馬力。截至2019年6月30日，其成功使得凈負債率下降至191%，較2018年年底下降45%。

佳兆業(yè)降負債的主要一環(huán)就是手握舊改資源促銷售回款。查看其2016年至2019年的銷售額，分別為298.45億元、447.14億元、700.59億元以及881.2億元。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，去年佳兆業(yè)積極應(yīng)對樓市變化，制定了靈活的銷售策略。其集中在去年三四季度推售1700億元貨值的項目，而項目去化率在50%以上。

尤其是粵港澳大灣區(qū)，去年上半年銷售占比達到了58%，其中深圳更是貢獻了30%。若按入賬城市劃分，一線城市占比達68%，其中深圳又貢獻了整體的48%。深圳作為佳兆業(yè)的大本營，其在此投入了不少精力，去年下半年，單單深圳就有三個項目推售，可售貨值達到332億元。

對于佳兆業(yè)來說，深圳舊改項目所能貢獻的高毛利率是其他城市無法匹及的，按照去年3月披露的信息，深圳舊改項目毛利率能達到50%，為毛利最高的城市，帶動其去年上半年毛利率達到了33.4%。

除了深圳外，佳兆業(yè)2019年積極在粵港澳大灣區(qū)拿地，60%新增土地在此。截至2019年6月30日，佳兆業(yè)共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線城市和重點二線城市占比達到76%，大灣區(qū)占比達到55%。

這背后，佳兆業(yè)仍擁有未納入土地儲備的舊改面積近3200萬平方米，當(dāng)中大灣區(qū)內(nèi)有128個舊改項目，貨值近兩萬億元。這些項目分布在深圳、廣州、中山、惠州、珠海、東莞、佛山等大灣區(qū)城市。

值得注意的是，2019年佳兆業(yè)還積極在長三角招拍掛拿地，未來“千億”之路，或?qū)⒖吹叫聟^(qū)域的業(yè)績貢獻。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報1月13日05版 責(zé)任編輯 徐妍）

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