原標(biāo)題：合生創(chuàng)展失速的往昔 “二代”朱桔榕接班意味著什么 來(lái)源：投資者網(wǎng)

《企業(yè)透明度報(bào)告》戴昊彤

2020年1月13日，曾于2004年突破百億銷售記錄的“地產(chǎn)航母”——合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”，股票代碼：00754.HK）發(fā)布公告稱，朱孟依先生辭任董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕獲任董事會(huì)主席，任命于1月10日起生效。公司方面認(rèn)為，合生創(chuàng)展的管理系統(tǒng)已經(jīng)成熟且集團(tuán)的表現(xiàn)趨于穩(wěn)定，故朱先生對(duì)集團(tuán)未來(lái)的健康發(fā)展充滿信心，并認(rèn)為現(xiàn)在是其退出董事會(huì)的適當(dāng)時(shí)機(jī)。

這一消息令投資者把關(guān)注焦點(diǎn)投向“新掌門(mén)人”朱桔榕能否帶領(lǐng)昔日的“地產(chǎn)航母”重返巔峰。針對(duì)董事長(zhǎng)更迭，以及未來(lái)公司的發(fā)展戰(zhàn)略等問(wèn)題，合生創(chuàng)展投資者關(guān)系部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《企業(yè)透明度報(bào)告》，自從公告發(fā)布后，公司股價(jià)數(shù)日內(nèi)有上漲趨勢(shì)，說(shuō)明投資者對(duì)合生創(chuàng)展的發(fā)展前景持積極看好態(tài)度。至于公司未來(lái)戰(zhàn)略是否會(huì)調(diào)整，換人對(duì)公司將會(huì)有哪些影響等問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人表示不便回應(yīng)。

二級(jí)市場(chǎng)上，自合生創(chuàng)展公布消息當(dāng)天至1月17日港股收盤(pán)，公司股價(jià)經(jīng)歷了小幅上漲后有所回調(diào)，并再得到拉升的走勢(shì)，最高股價(jià)為8.5港幣，振幅約7.5%。

以上為：合生創(chuàng)展自2020.01.13至01.17股價(jià)走勢(shì)圖

公開(kāi)資料顯示，朱桔榕，1989年出生，是合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的小女兒。曾就讀于中國(guó)人民大學(xué)金融系專業(yè)，從2009年12月起，開(kāi)始在合生擔(dān)任總裁助理，分管公司財(cái)務(wù)、人力行政管理等方面工作，2012年擔(dān)任合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁，2013年7月11日擔(dān)任副主席職務(wù)。

“華南五虎”之首失速的十年

創(chuàng)立于1992年的老牌房企合生創(chuàng)展，曾經(jīng)收獲過(guò)一段“高光”歲月。1998年，合生創(chuàng)展成功登陸港交所。在資本的助力下，上市后公司僅用兩年時(shí)間就在廣州開(kāi)發(fā)了100多座樓宇，這相當(dāng)于萬(wàn)科在全國(guó)五大城市開(kāi)發(fā)規(guī)模的總和，一舉成為廣州地產(chǎn)界的“霸主”。

一鼓作氣之下，合生創(chuàng)展在2004年突破了百億元銷售規(guī)模，成為內(nèi)地首家打破銷售記錄的房企。恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、富力這四家房企也緊隨其后，與合生創(chuàng)展一同被譽(yù)為房地產(chǎn)界的“華南五虎”，合生創(chuàng)展彼時(shí)被稱為“地產(chǎn)界的航空母艦”。

然而，出乎市場(chǎng)意料的是，這一“地產(chǎn)航母”在2004年觸及巔峰后，其銷售額就一直徘徊于100億元上下。直至2019年，合生創(chuàng)展的銷售額才出現(xiàn)同比增長(zhǎng)42%至212.58億元，十五年來(lái)首次突破200億元。

在這15年間，合生創(chuàng)展經(jīng)歷了一段由巔峰轉(zhuǎn)向低迷之路。其中，一個(gè)不得不提的公司發(fā)展轉(zhuǎn)折點(diǎn)——2008年。當(dāng)年，合生創(chuàng)展前董事會(huì)主席朱孟依因牽涉國(guó)美黃光裕經(jīng)濟(jì)案而遭調(diào)查，而公司也在隨后開(kāi)始呈現(xiàn)走下坡路的態(tài)勢(shì)。

2014年，合生創(chuàng)展與恒大、碧桂園等房企逐漸拉大了差距，后者都在2013年實(shí)現(xiàn)了千億元規(guī)模，而合生創(chuàng)展則跌出“華南五虎”的隊(duì)列。

回顧2008年至今，合生創(chuàng)展無(wú)疑錯(cuò)失了一些發(fā)展良機(jī)。業(yè)界關(guān)于公司錯(cuò)失黃金十年的原因有各種不同的分析。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與其家族式管理模式有關(guān)。然而，進(jìn)一步究其根源，或許更多是在于其實(shí)行的“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)、多囤地”模式不適用當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏。

“早些年，合生創(chuàng)展的慢周轉(zhuǎn)模式，的確并不適合前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展節(jié)奏，加之大量的高溢價(jià)拿地也為后續(xù)開(kāi)發(fā)銷售帶來(lái)一定壓力，這也是公司前幾年規(guī)?；啪彽闹匾蛩??！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

經(jīng)《企業(yè)透明度報(bào)告》梳理相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的慢周轉(zhuǎn)、多囤地模式多進(jìn)行在北上廣深一線城市。如：2004年，合生創(chuàng)展試圖在天津?qū)氎娲蛟彀ň频辍⒍燃俅?、高爾夫球?chǎng)等項(xiàng)目的亞洲最大別墅區(qū)，并斥巨資近200億。出乎意料的是，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢，銷售不如預(yù)期，十多年來(lái)未能給公司創(chuàng)造實(shí)質(zhì)性收益，成為當(dāng)?shù)刈畲蟮摹翱粘恰表?xiàng)目。除此之外，還有待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如北京霄云路8號(hào)項(xiàng)目，自拿地至今已有十多年時(shí)間，仍有48萬(wàn)平米待開(kāi)發(fā)，廣州的珠江帝景等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也超十年。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，自2014年至2018年，合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)面積分別為3269萬(wàn)平米、3099萬(wàn)平米、3013萬(wàn)平米、2933萬(wàn)平米、2922萬(wàn)平米。截至2019年年中，合生創(chuàng)展的土儲(chǔ)面積達(dá)到2940萬(wàn)平米。值得注意的是，這樣的土儲(chǔ)面積數(shù)據(jù)一旦與公司的銷售面積進(jìn)行對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，其銷售面積僅約土儲(chǔ)面積的10%左右。

同時(shí)，根據(jù)公司數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年，合生創(chuàng)展的合約銷售額分別為53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元、149.75億元、212.58億元，同比增速分別為-52.85%、88.01%、-19.00%、14.08%、62.3%及42%。

不過(guò)，眾所周知，囤地多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的發(fā)展模式使公司的資金回籠周期變長(zhǎng)，令公司的經(jīng)營(yíng)步伐減慢。反觀近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)大部分房企都是依靠高周轉(zhuǎn)、快速布局的策略來(lái)取勝。由此可見(jiàn)，合生創(chuàng)展的開(kāi)發(fā)模式在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)環(huán)境中顯得“水土不服”。

“二代”如何引領(lǐng)未來(lái)？

對(duì)任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展脈絡(luò)與經(jīng)營(yíng)模式都與其“掌門(mén)人”的經(jīng)營(yíng)理念息息相關(guān)。在地產(chǎn)界中，“二代”上臺(tái)已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。

張波認(rèn)為，“通常來(lái)看‘二代’往往和一線在管理風(fēng)格上有著較大差別，同時(shí)也不意味著可以躺在一代的成績(jī)上睡大覺(jué)。對(duì)于二代的最大挑戰(zhàn)在于是否可以帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)跨上新臺(tái)階，并用實(shí)際的業(yè)績(jī)讓公司管理層對(duì)其認(rèn)可“。

回顧合生創(chuàng)展在剛過(guò)去的2019年的擴(kuò)張節(jié)奏，明顯大改以往的保守謹(jǐn)慎風(fēng)格。2019年，國(guó)內(nèi)大部分房企在投資布局上放緩速度，但合生創(chuàng)展卻頻繁在土地公開(kāi)市場(chǎng)和并購(gòu)等領(lǐng)域進(jìn)行布局，尤其在2019年7、8月份公司的拿地動(dòng)作最為活躍。如：7月9日，合生創(chuàng)展以9.36億元斬獲江門(mén)蓬江區(qū)兩宗商住用地，首次進(jìn)駐江門(mén)；7月22日，合生創(chuàng)展以底價(jià)11.19億元攬入廣州增城陸村一地塊，占地面積3.9萬(wàn)平方米。8月29日，公司以13.64億元收購(gòu)新城杭州江干區(qū)的土地，土地面積4.9萬(wàn)平方米。緊接著9月16日，公司拿下廣州番禺新基村舊改項(xiàng)目，斥資29億元，總用地面積為24.71公頃。2019年合生創(chuàng)展高歌猛進(jìn)地大力擴(kuò)張，難免在這樣的行業(yè)環(huán)境下顯得“逆勢(shì)而為“。

“拿地節(jié)奏的加快說(shuō)明合生有著奮起直追的目標(biāo)，但在目前調(diào)控從緊、融資承壓的大環(huán)境下，過(guò)于激進(jìn)的拿地往往會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的快速上升，同步提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！皬埐▽?duì)《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

那么 ，合生創(chuàng)展未來(lái)能否重返巔峰、王者歸來(lái)？更為關(guān)鍵的是，較以往房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期相比較，目前房地產(chǎn)基本面已出現(xiàn)明顯變化，在房地產(chǎn)去投資化、去庫(kù)存化的大背景下，對(duì)于合生創(chuàng)展而言，再次選擇加快拿地和銷售節(jié)奏是否能夠適應(yīng)未來(lái)樓市發(fā)展？新的接班人是否能夠帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)迎接新挑戰(zhàn)，把握新機(jī)遇？市場(chǎng)只能拭目以待。（企業(yè)透明度報(bào)告出品）■