相比新城控股，華夏幸福是不是弱爆了？

馬上就要過年了，這也是力場君年前的最后一篇文章，然后也就該歇啦，不過年后也策劃了幾篇自認為寫的還不錯的內(nèi)容，也請大家繼續(xù)支持力場君！在此也向各位拜個年，并祝大家庚子年萬事順遂！閑話就這一句，還是接著聊公司。

力場君（微信公號“基本面力場”）把新城控股和華夏幸福放在一起，做對比分析，是覺得這兩家公司有很多共同點：目前總市值都在8百多億、相差無幾；經(jīng)營模式也各有特色，一個是產(chǎn)業(yè)園區(qū)拉動，一個是綜合消費廣場拉動，背后都指向借助這些模式低價拿地；兩家公司此前也都經(jīng)歷過各自不同的危機，一個是陷入債務(wù)危機、不得不投靠了平安集團，另一個則是董事長個人問題、現(xiàn)在還在里面呢。

這兩個案例對比起來，是不是很有點意思？雖然兩家公司總市值差不多，但是力場君認為，這兩個公司的數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻有很大差別，指向經(jīng)營效率和盈利能力也有很大差別，那么誰是低估、誰又被高估，投資者心理應(yīng)當有桿秤。真實價值，就是那定盤的星。

第1維度：規(guī)模、業(yè)績與成長

到現(xiàn)在，新城控股和華夏幸福都已經(jīng)發(fā)布了《2019年12月份及第四季度經(jīng)營簡報》，規(guī)模、業(yè)績與成長性可以直接類比。

1、從規(guī)模來看，新城控股累計銷售面積約2432萬平方米，華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售面積1183.36萬平米，不到前者的一半；

2、從業(yè)績來看，新城控股累計合同銷售金額約2708.01億元，華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額1027.94億元，不到前者的40%；

3、從成長性來看，新城控股合同銷售金額同比增長22.48%、銷售面積同比增長34.21%，華夏幸福開發(fā)簽約銷售面積同比-21.23%、簽約銷售額同比-20.42%，一增一減。

力場君特別提示大家注意一下兩家公司，在各自特殊領(lǐng)域的收入增長。新城控股披露的吾悅廣場出租率最低的是新建吾悅廣場，但也高達91.15%，吾悅廣場總計359萬平米收獲了41.08億元的租金收入，較2018年的22.13億元將近翻了一番。

而華夏幸福就顯得弱了很多，2019年全年產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入額僅同比增長了22.85%，特別是在“大本營”固安，“華夏幸福（固安）產(chǎn)業(yè)港投資有限公司”的出租率只有67.07%，而且以出租率已經(jīng)達到100%的固安幸福基業(yè)倉儲服務(wù)有限公司的數(shù)據(jù)來看，19.64萬平米的可出租面積，僅換來了4195.04萬元的租金收入，創(chuàng)收能力是很低下的。

第2維度：長期業(yè)績表現(xiàn)

企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，最終一定要能夠落實到好的業(yè)績數(shù)據(jù)上。力場君在上周五發(fā)布的《東阿阿膠：會不會出現(xiàn)全年虧損？》文章中，就強調(diào)過：有一個好的業(yè)績數(shù)據(jù)，說的屁都是對的；沒有好的業(yè)績數(shù)據(jù)，說的再對，也只是個屁。

沒想到，還真被力場君說中了，東阿阿膠在周日就發(fā)了預(yù)虧公告。當然，這純屬意外，預(yù)測業(yè)績這個坑，力場君可不敢跳！

從過去5年（2014年到2018年）的數(shù)據(jù)來看，華夏幸福的營收高速增長，與新城控股拉開的差距越來越大，在2014年時，華夏幸福的營收還是新城控股的1.3倍左右，2018年的差距就已經(jīng)拉大到了1.6倍左右。

但與此同時，華夏幸福增收不增利的表現(xiàn)也挺明顯，2014年華夏幸福的歸母凈利潤還是新城控股的3倍以上，但是2018年較新城控股僅高出了10%左右，兩家公司幾乎沒有多大的差距了。

第3維度：拿地成本

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司，拿地成本很重要、很重要，但是這個對比起來難度很大，標準模型應(yīng)當是同期、同地域的拿地成本比較，但是這個模型太理想化了，兩家公司哪那么好就在同期爭搶同一地域的土地呢？所以，力場君也就是簡單比一比，供大家參考；有不當或有失偏頗之處，也希望大家予以指正。

以武漢地區(qū)為例，華夏幸福在2019年12月拿下了湖北省武漢市新洲區(qū)的一處地塊，面積44,247.13平米、金額2.62億元，折合每平米5917.89元；與之相比，早先時候的2017年，新城控股也曾拿到過武漢市江夏區(qū)的地塊，面積51104平方米，金額11750萬元，折合每平米僅為2299.23元，僅相當于華夏幸福后期拿地成本的一半以下。

當然，還是那句話，上述兩地區(qū)域地塊，距離武漢市中心距離差不多，但購買時期相差了2年，直接對比有失偏頗。但是客觀來看，在2017年到2019年這兩年，相近區(qū)域地塊價格是否能翻一番？對此力場君（微信公號“基本面力場”）是持保留態(tài)度的。

第4維度：融資成本

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資堪稱命脈，一方面是能不能順利融到錢，另一方面就是融資成本的高或低。無論是新城控股還是華夏幸福，都算是頭部的房地產(chǎn)企業(yè)，不至于融不到錢；那么兩家公司比拼的就是融資成本。

從資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)來看，截止到2019年3季度末，新城控股負債總額3986.23億元、華夏幸福3782.78億元，相差不大；在剔除預(yù)收款項之后的總負債，新城控股為1896.68億元、華夏幸福為2432.59億元；剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率，新城控股為41.78%，華夏幸福為54.62%。

這些數(shù)據(jù)指向：華夏幸福的真實負債額，比新城控股多出了四分之一以上，負債率也更高、債務(wù)壓力更大。

再來看融資成本，從支付利息金額來看，現(xiàn)金流量表的“分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”科目在2019年前3季度金額，新城控股為75.71億元、華夏幸福為134.59億元，其中新城控股現(xiàn)金分紅33.68億元、華夏幸福為36.03億元，對應(yīng)著新城控股實際支付利息42億元左右、而華夏幸福則高達近100億元。

力場君前文提到，華夏幸福真實負債比新城控股多了四分之一以上、將近30%，但付出的利息金額卻是新城控股的2.5倍，孰高孰低立見高下。在2019年前3季度計入到費用中的利息支出，新城控股為6.55億元，華夏幸福則高達12.6億元，約是新城控股的2倍。

從最近一次海外融資成本的維度，華夏幸福難得地小勝一局。

華夏幸福最近一次海外融資是今年1月15日披露完成境外發(fā)行12億美元的高級無抵押定息債券。其中包含3年期的5億美元高級無抵押定息債券，票面利率為6.90%。與之相比，新城控股最近一次海外融資是2019年12月17日披露完成2年期3.5億美元的無抵押固定利率債券，票面利率則為7.5%，較華夏幸福更高。

結(jié)論

上面的數(shù)據(jù)就是這樣，力場君（微信公號“基本面力場”）總結(jié)起來是以下幾點：

1、長期來看，華夏幸福的創(chuàng)收能力增長較新城控股快，但盈利能力趨弱，與新城控股已幾無差別；也即，新城控股的盈利增長更快。

2、最近一年，無論是簽約銷售面積還是簽約銷售金額，新城控股都吊打華夏幸福。

3、華夏幸福在拿地成本方面，較新城控股并無優(yōu)勢。

4、綜合負債成本，新城控股也甩開了華夏幸福幾條街。

5、華夏幸福園區(qū)開發(fā)帶來的直接收益，目前遠低于新城控股的綜合消費廣場帶來的直接收益。

數(shù)據(jù)就擺在這里，對于新城控股和華夏幸福這兩個總市值大體一致的公司，孰優(yōu)孰劣、孰高孰低？回到本文的標題：相比新城控股，華夏幸福是不是弱爆了？

責(zé)任編輯：陳悠然 SF104