小明：房貸利率6.125%，已經(jīng)還1年半，選擇部分提前還款劃算嗎？

三人：房貸不存在復(fù)利，也不存在先付息后還本，至于要不要提前還款取決于自身的投資收益與是否存在違約金。

房貸月供怎么計(jì)算？每月還款利息=剩余本金*貸款利率/12

房貸月供中的利息是逐月計(jì)息的，不存在復(fù)利和先付息后還本的說(shuō)法。即每月的月供它只針對(duì)于當(dāng)月剩余本金所產(chǎn)生的利息，然后加上當(dāng)月應(yīng)還的本金得出來(lái)的數(shù)額。

比如利率6.125%的100萬(wàn)房貸，還供的第1個(gè)月，不管是等額本金還是等額本息，所產(chǎn)生的利息都是100萬(wàn)*6.125%/12=5104.17元（往后隨剩余本金的減少逐月遞減）。

而具體的月供是多少取決于還款方式（等額本金和等額本息）對(duì)應(yīng)本金的多少，剩余本金所產(chǎn)生的利息與還款期限的長(zhǎng)短沒(méi)有關(guān)系。比如分30年還和分20年還，第一個(gè)月的利息都是5104.17元，可以對(duì)比這兩幅圖。

還了一年半提前還款劃算嗎？取決于自身的理財(cái)收益率

假如你有10萬(wàn)塊錢(qián)，那么你會(huì)拿這10萬(wàn)塊錢(qián)干什么呢？投資。那又怎樣投資呢？

有些人會(huì)把這10萬(wàn)塊錢(qián)存銀行一年定期，獲得2%左右的年利率，而2%小于6.125%——不提前還款是在做虧本投資，好如你把錢(qián)從銀行貸出來(lái)然后再將錢(qián)存進(jìn)銀行，給銀行賺利差。

而如果自身有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資經(jīng)驗(yàn)，平均年化收益率能達(dá)到6.125%以上，收益可以對(duì)沖貸款所產(chǎn)生的利息，那么便沒(méi)有必要提前還款了——因?yàn)橛欣蓤D，就如同那些融資買(mǎi)股票的投資者（股權(quán)質(zhì)押利率基本在7.5%以上）。

若投資收益率高于6.125%，選擇提前還款應(yīng)當(dāng)再考慮存不存在違約金

銀行做出一筆貸款并不是那么簡(jiǎn)單的，需要進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)和管理，會(huì)付出一定的人工成本和資產(chǎn)成本。

因此，一般情況下，房貸還供期限不足12個(gè)月，業(yè)主選擇提前還貸往往存在違約金。而違約金的多少以罰息怎多少個(gè)月份計(jì)算。比如提前還貸10萬(wàn)，利率為6.125%，罰息三個(gè)月，那么違約金就是10萬(wàn)*6.123%/4=1530.7元——與貸款金額無(wú)關(guān)，與提前還貸金額有關(guān)。

已還一年半那么是不是一定不存在違約金的呢？不好說(shuō)，12個(gè)月只是一般情況，具體情況還要看具體的合同，這里并不能一刀切的認(rèn)為不存在違約金。也因此，要不要提前還貸應(yīng)當(dāng)將違約金考慮在內(nèi)，查詢合同或者咨詢銀行工作人員，若加上違約金之后實(shí)際成本較高，可以重新與投資收益率進(jìn)行比較。