去年，港股表現(xiàn)乏善可陳，而物業(yè)管理股卻表現(xiàn)異常精彩，新股認(rèn)購(gòu)熱情高漲，翻倍股層出不窮。今年以來(lái)，物業(yè)管理股依舊是站在市場(chǎng)的風(fēng)口，成為投資者的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

日前，來(lái)自杭州的宋都服務(wù)集團(tuán)有限公司 Sundy Service Group Co. Ltd(以下簡(jiǎn)稱“宋都物業(yè)”)向港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，宋都物業(yè)于1995年在杭州成立，作為浙江省當(dāng)?shù)氐睦吓莆飿I(yè)管理企業(yè)，已擁有逾20年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，宋都物業(yè)于2017年、2018年及2019年按物業(yè)管理綜合實(shí)力計(jì)在“中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中分別排名第81、第71及第65。

但作為小型物業(yè)管理企業(yè)，宋都物業(yè)在體量上與此前在港上市的和泓服務(wù)相差無(wú)幾，而后者上市前也受到市場(chǎng)的關(guān)注，但股價(jià)表現(xiàn)卻差強(qiáng)人意。與此同時(shí)，宋都物業(yè)的母公司宋都股份作為杭州最早“老十八家”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，卻經(jīng)營(yíng)保守發(fā)展緩慢，讓高度依賴宋都股份的宋都物業(yè)的增長(zhǎng)留下了懸念。

體量較小，屬小型物業(yè)股

招股書顯示，截至2019年9月30日，宋都物業(yè)在中國(guó)的10個(gè)城市設(shè)有8間附屬公司及12間分公司(當(dāng)中大多數(shù)位于浙江省)，向27項(xiàng)物業(yè)(包括13項(xiàng)住宅物業(yè)及14項(xiàng)非住宅物業(yè))提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為400萬(wàn)平方米。截至2020年1月14日，宋都物業(yè)在管總建筑面積約為590萬(wàn)平方米。

財(cái)報(bào)顯示，2017財(cái)年、2018財(cái)年及2019年首9個(gè)月，宋都物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別為人民幣0.84億元(單位下同)、 1.33 億元和1.37 億元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為1396.5萬(wàn)元、2088.9 萬(wàn)元和1942.5萬(wàn)元。

從增速來(lái)看，在25家已在港上市的物業(yè)管理公司中，以2018財(cái)年計(jì)算，據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，宋都物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入增速為58.3%，明顯高于行業(yè)35.10%的平均水平，而同期龍頭碧桂園服務(wù)的增速為49.76%;凈利潤(rùn)增速為49.3%，則明顯低于行業(yè)60.88%的平均水平，而同期碧桂園服務(wù)的增速為129.79%。

從體量來(lái)看，宋都物業(yè)屬于小型物業(yè)管理企業(yè)。據(jù)choice數(shù)據(jù)顯示，在25家已在港上市的物業(yè)管理公司中，以2018財(cái)年?duì)I業(yè)收入計(jì)算，宋都物業(yè)僅比申基國(guó)際(02310)高，排名倒數(shù)第二，與和泓服務(wù)相近;以2018財(cái)年凈利潤(rùn)計(jì)算，宋都物業(yè)排名倒數(shù)第六，與和泓服務(wù)相近。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，和泓服務(wù)于2019年7月上市，2018年?duì)I業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為2.24億元和1688.6萬(wàn)元。值得一提的是，中指院的數(shù)據(jù)顯示，和泓服務(wù)在2017-2019年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中名列第58名、第48名及第44名，所占市場(chǎng)份額僅為0.03%。這意味著，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排名低于和泓服務(wù)的宋都物業(yè)，市場(chǎng)份額也低于0.03%。

分析認(rèn)為，和泓服務(wù)作為小型物業(yè)管理股，在上市前的關(guān)注度就較低，公開發(fā)售僅獲5.31倍認(rèn)購(gòu)。和泓服務(wù)雖然在上市首日大漲34.38%，但此后股價(jià)持續(xù)走弱并破發(fā)。作為前車之鑒，宋都物業(yè)上市后股價(jià)也難有表現(xiàn)。同時(shí)，宋都物業(yè)和泓服務(wù)一樣，規(guī)模均非常小，相對(duì)于其他大型物管股，估值有一定的折讓。

高度依賴母企，增速難以保證

事實(shí)上，宋都物業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和體量大小，與母公司宋都股份息息相關(guān)。

招股書顯示，宋都物業(yè)的大量物業(yè)管理協(xié)議與宋都股份獨(dú)立開發(fā)或合作開發(fā)的物業(yè)有關(guān)。于2017財(cái)年、2018財(cái)年及2019年首9個(gè)月，宋都股份提供物業(yè)管理服務(wù)的收益分別占宋都物業(yè)約98.2%、96.6%及93.4%。這意味著，與眾多在港上市的物業(yè)管理企業(yè)一樣，宋都物業(yè)同樣十分依賴母公司“輸血”。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，宋都股份作為中型房地產(chǎn)企業(yè)，在2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名中位列第89位。

在業(yè)界，宋都股份一直被認(rèn)為是一家保守的房企。據(jù)了解，宋都股份旗下的地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)立于1984年，是杭州最早“老十八家”知名專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。但這么多年過(guò)去，宋都股份的發(fā)展依舊緩慢，直到2018年銷售額達(dá)101.4億元才首次邁入百億元大關(guān)。

業(yè)內(nèi)人士透露，以前的宋都股份只是個(gè)偏重于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的建筑公司，三年前，宋都股份才大幅度增資擴(kuò)股變身成房地產(chǎn)開發(fā)公司。較短的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)間，讓外界對(duì)宋都股份開發(fā)理念還不太理解。事實(shí)上，宋都股份2019年的銷售目標(biāo)是300億元。而2019年上半年，宋都股份的銷售金額為89.4億元，離全年目標(biāo)存在較大差距。這意味著，高度依賴宋都股份的宋都物業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鏊匐y以保證。