拿下內(nèi)地總價(jià)地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項(xiàng)目

來(lái)源：觀點(diǎn)

對(duì)香港置業(yè)來(lái)說(shuō)，這都是一場(chǎng)選擇與勇氣的較量，賭注是金錢(qián)，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 不論是投資北京王府井項(xiàng)目，還是與招商、碧桂園合作南京地王項(xiàng)目，2017年是香港置地在內(nèi)地最活躍的一年，如今，歷史似乎正在重演。

2月20日下午，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯(lián)合體競(jìng)得，成交價(jià)310.5億。此價(jià)格比2016年招商華僑城聯(lián)合體在深圳獲取的新會(huì)展商業(yè)用地高出0.5億，成為截至目前的內(nèi)地第一總價(jià)地王。

消息一出，地產(chǎn)金融界的朋友圈里發(fā)出不少感嘆，“拿地也是抗疫”“土地是不要錢(qián)了嗎？”“港資都這么有錢(qián)的嗎？”“有錢(qián)真好”……

也就是在這一天，新冠疫情的全國(guó)確診數(shù)量再一次減少、央行再次發(fā)布降息公告、滬指收盤(pán)站上了3000點(diǎn)等，所有的資訊都攪動(dòng)著人們的內(nèi)心，未來(lái)究竟會(huì)如何？仍然不得而知。

帶有港派作風(fēng)的香港置地，出現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)并不少見(jiàn)。5個(gè)月前，香港置地還在上海閔行區(qū)以底價(jià)19.39億元拿下一宗宅地，不足半年，又再次盯上徐匯區(qū)的發(fā)展市場(chǎng)。

和宅地開(kāi)發(fā)不同，此次大手筆拿下的徐匯濱江綜合體地塊，不僅要面臨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度的問(wèn)題，更重要的是項(xiàng)目商辦占比較大，后續(xù)需要不斷投入大量沉淀資金，還需競(jìng)得人自持大部分面積，因而更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力。

對(duì)香港置業(yè)來(lái)說(shuō)，這都是一場(chǎng)選擇與勇氣的較量，賭注是金錢(qián)，土地是籌碼，資產(chǎn)是贏面，如果能夠贏，則風(fēng)光無(wú)限好。這在一定程度上也表明了香港置地對(duì)內(nèi)地，尤其是上海土地市場(chǎng)看多的情緒。

拿下內(nèi)地總價(jià)地王

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次出讓的地塊，為徐匯區(qū)至今出讓的最大體量地塊，包括了黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊。

不僅成交價(jià)格達(dá)到內(nèi)地公開(kāi)市場(chǎng)出讓土地的天花板，就連地塊合計(jì)經(jīng)營(yíng)的建筑面積也相當(dāng)于三個(gè)嘉里中心或太古匯般巨大。

信息顯示，該地塊出讓面積23.13萬(wàn)平方米，地上計(jì)容建筑面積108.7萬(wàn)平方米，地下商業(yè)建筑面積6萬(wàn)平方米，合計(jì)經(jīng)營(yíng)建筑面積為114.7萬(wàn)平方米。此外，廣場(chǎng)面積不小于1.73萬(wàn)平方米，代建公共綠地9.23萬(wàn)平方米，地下車庫(kù)65萬(wàn)平方米，地上地下總建筑面積179.7萬(wàn)平方米。

體量巨大，項(xiàng)目上建設(shè)的業(yè)態(tài)也包羅萬(wàn)象，涵蓋辦公樓、商業(yè)購(gòu)物中心、租賃住宅、酒店、文化體育設(shè)施用地、保障房以及可售商品住宅。其中，可售商品住宅的面積僅為2.8萬(wàn)平方米。

除了可供出售的部分，香港置地還需自持辦公60%，同時(shí)商業(yè)、租賃住宅、酒店與文化體育均需100%自持，不得出售。

徐匯濱江綜合體地塊在掛牌之時(shí)，就已經(jīng)吸引不少業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，因項(xiàng)目體量、拿地成本較高以及有限的可售住宅面積，讓許多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商望而卻步。

有市場(chǎng)人士指出，該宗地塊單以地上計(jì)容建面來(lái)計(jì)算，其拍賣樓面均價(jià)每平方米不到3萬(wàn)元，這個(gè)項(xiàng)目穩(wěn)賺不賠，而且地下的71萬(wàn)平方米建筑面積（包括7萬(wàn)平方米的商業(yè)和65平方米的車庫(kù)）是送的。

其續(xù)稱，目前來(lái)看，市場(chǎng)上并不是缺錢(qián)，而是資產(chǎn)慌。安全、穩(wěn)定、可靠且有流動(dòng)性的資產(chǎn)，是資金追逐的對(duì)象。

出讓文件顯示，該地塊的具體定位為，充分利用徐匯科創(chuàng)富集資源、文化藝術(shù)稟賦、濱水區(qū)位優(yōu)勢(shì)，形成世界級(jí)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，比肩外灘和陸家嘴，打造上海國(guó)際金融中心的新增長(zhǎng)極。

拍賣現(xiàn)場(chǎng)的畫(huà)面顯示，該宗地塊在拍賣共獲得兩名競(jìng)買人預(yù)申請(qǐng)，地塊起價(jià)310.2億元，一輪加價(jià)后便再無(wú)人報(bào)價(jià)。

最終由上海怡興企業(yè)發(fā)展有限公司、重慶優(yōu)盛達(dá)房地產(chǎn)咨詢有限公司、重慶利嘉華房地產(chǎn)咨詢有限公司及Hongkong Land （West Bund） Development Limited（香港置地）聯(lián)合體以310.5億元拿下徐匯區(qū)濱江綜合體地塊，溢價(jià)率0.1%。

據(jù)了解，這四家公司均為香港置地的關(guān)聯(lián)公司，且為怡和集團(tuán)的關(guān)聯(lián)子公司，由此看來(lái)，此次拿地并未引入其他合作方，即香港置地或?qū)ⅹ?dú)自承擔(dān)拿地資金成本及后期開(kāi)發(fā)。

此次超300億的成交總價(jià)，比2014年中民投在上海以248.5億元拿下董家渡地塊還要高出62億元，再次刷新上?？們r(jià)地王的新紀(jì)錄。但也正因地塊成交金額較高，當(dāng)天拿地后不久，香港置地便向投資者發(fā)布了一則英文的收購(gòu)公告。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，香港置地方面表示，此次收購(gòu)為集團(tuán)提供一個(gè)有吸引力的機(jī)會(huì)，可在上海的黃金地段開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商業(yè)綜合體，符合集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)在亞洲主要門(mén)戶城市收購(gòu)黃金地段的長(zhǎng)期戰(zhàn)略。

此外，香港置地還介紹道，集團(tuán)正在考慮一系列不依賴股東的資金選擇，包括內(nèi)部資源和外部資金（包括但不限于預(yù)售、與戰(zhàn)略合作伙伴的合作以及債務(wù)等），集團(tuán)有足夠的流動(dòng)資金以支付土地成本，且無(wú)意向股東尋求資金。

上海灘的選擇與持有

香港置地為何會(huì)看中上海徐匯濱江綜合體地塊？對(duì)上海和內(nèi)地的市場(chǎng)持有什么態(tài)度？

一位接近香港置地的業(yè)內(nèi)人士表示，公司對(duì)內(nèi)地的態(tài)度是很active（積極）的，而且現(xiàn)在剛好是一個(gè)時(shí)機(jī)。尤其香港置地本身就是以做持有型物業(yè)為主，一貫堅(jiān)持發(fā)展股東的長(zhǎng)期核心價(jià)值，這也是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

值得一提的是，該地塊的出讓條件中明確，在后續(xù)的出讓流程中，投標(biāo)人需簽署承諾書(shū)，若違反持有物業(yè)及項(xiàng)目公司禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，需繳納10%土地出讓金的罰款。此外，地塊競(jìng)得者在3年內(nèi)不能參與上海土地市場(chǎng)交易。

事實(shí)上，像這樣大體量的項(xiàng)綜合體目，本身開(kāi)發(fā)時(shí)間也會(huì)很長(zhǎng)，甚至需要三到五年的時(shí)間，這當(dāng)中也沉淀不少資金，尤其是港企在內(nèi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展相對(duì)較慢，也比較謹(jǐn)慎。

上述公告披露的內(nèi)容顯示，香港置地方面稱，該土地的開(kāi)發(fā)將分多個(gè)階段進(jìn)行，預(yù)計(jì)將于2027年完成?？⒐ず?，項(xiàng)目有望為集團(tuán)提供穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

除了在上海徐匯區(qū)投地，此前于2019年9月，香港置地還在閔行區(qū)底價(jià)19.39億元獲得一宗純宅地，出讓面積3.46萬(wàn)平方米，建筑面積6.23萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)3.11萬(wàn)元/平方米。

早幾年，在內(nèi)地布局項(xiàng)目時(shí)，香港置地多以入股和公開(kāi)市場(chǎng)拿地的方式，與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。自2019下半年以來(lái)，香港置地投資策略似乎發(fā)生了一些微妙的變化。

近幾年，香港置地在內(nèi)地市場(chǎng)上競(jìng)得地塊多以宅地為主，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至2019年，香港置地在內(nèi)地斥資逾192億元拿下多宗地塊，分別位于重慶、南京、杭州、武漢、成都、上海等城市。

公開(kāi)資料信息顯示，香港置地?fù)碛泻凸芾沓^(guò)85萬(wàn)平方米的建筑面積。此外，香港置地在亞洲如香港、新加坡、北京、雅加達(dá)等地?fù)碛袑?xiě)字樓和零售物業(yè)，在大中華地區(qū)和東南亞城市開(kāi)發(fā)許多住宅、商業(yè)和綜合用途項(xiàng)目。

此外，香港置地的資產(chǎn)主要位于新加坡及香港，但借由此次落子上海，香港置地作為香港怡和集團(tuán)的附屬公司，將把中國(guó)總部怡和大廈、置地廣場(chǎng)、文華東方酒店等品牌進(jìn)駐上海。

截至2019年9月，香港置地在內(nèi)地武漢、北京、重慶、成都、南京以及上海6個(gè)城市擁有項(xiàng)目，其中重慶及成都的總建面占比最大，分別為580萬(wàn)平方米及110萬(wàn)平方米，而北京及上海的總建面僅為32.9萬(wàn)平方米及68.9萬(wàn)平方米。

查閱香港置地去年9月披露的財(cái)報(bào)顯示，2017年至2019年9月底，香港置地在內(nèi)地的物業(yè)確認(rèn)收入分別約為94.56億、84.73億以及33.83億元人民幣，合約銷售分別為78.06億、110.82億及84.9億元，其中2019年9月已銷售但未確認(rèn)的收入達(dá)到143.83億元。