進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)，賽道比拼越來越激烈，如何轉(zhuǎn)型尋求突破成為如今眾多房企的現(xiàn)實(shí)困境。一方面，日漸存量的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭殘酷，難以找尋新的贏利點(diǎn)；另一方面，“去地產(chǎn)化”成為戰(zhàn)略性趨勢(shì)，各房企早已爭先布局博弈。

年關(guān)將至，在加緊銷量沖刺全年業(yè)績之余，融創(chuàng)文旅版圖也再度擴(kuò)充。

近日，在深圳召開的2019全球招商大會(huì)上，融創(chuàng)中國（01918.HK）與深圳寶安簽訂了總投資達(dá)367億元的合作協(xié)議，包括融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部，以及未來世界最大室內(nèi)的冰雪文旅綜合體將落戶寶安。

其中，冰雪文旅綜合體項(xiàng)目擬投資約338.3億元，是融創(chuàng)首進(jìn)深圳的文旅項(xiàng)目，日后將打造成集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級(jí)文旅項(xiàng)目。

成立于2003年的融創(chuàng)中國，是香港聯(lián)交所主板上市企業(yè)。經(jīng)過十幾年深耕，早已功躋身行業(yè)第一梯隊(duì)，成為國內(nèi)知名房企之一。如今，融創(chuàng)形成以地產(chǎn)為核心主業(yè)，涵蓋服務(wù)、文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務(wù)的六大戰(zhàn)略板塊，成功進(jìn)入了全國120座一線、二線及強(qiáng)三線城市，落地百余項(xiàng)目。

01

融創(chuàng)文旅全線發(fā)力

今年6月，融創(chuàng)在廣州總投資500億元的廣州融創(chuàng)文旅城正式開業(yè)亮相，作為融創(chuàng)在全國12大城市文旅項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目最早并不屬于融創(chuàng)，而是萬達(dá)集團(tuán)在2014年10月以底價(jià)8.8億元拿下的花都地塊，曾用名為“萬達(dá)文化旅游城”。

在當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目不僅被稱為能帶動(dòng)花都的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，更被列入省市重點(diǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)也對(duì)項(xiàng)目寄予厚望，稱其與迪士尼相比也略勝一籌。但最終，萬達(dá)廣州文化旅游城易主，在2017年被融創(chuàng)收入囊中。

與萬達(dá)文化旅游城同樣被融創(chuàng)收下還有萬達(dá)旗下12個(gè)文旅城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理和規(guī)劃公司，涵蓋成都、南昌、合肥、青島、濟(jì)南等眾多城市。這場(chǎng)大型交易最終被稱作“世紀(jì)交易”，因?yàn)檎沁@次總代價(jià)達(dá)438.4億元的大收購，使融創(chuàng)完成文旅的快速高起點(diǎn)布局，以一種異軍突起之勢(shì)占領(lǐng)國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)版圖。

鉚足了勁要做文旅地產(chǎn)運(yùn)營商。2018年8月，融創(chuàng)在國際旅游島海南注冊(cè)成立融創(chuàng)文旅集團(tuán)，對(duì)其收購回來的文旅項(xiàng)目進(jìn)行管理，并對(duì)外宣稱文旅集團(tuán)與地產(chǎn)集團(tuán)分開獨(dú)立運(yùn)營，加速文旅產(chǎn)業(yè)方面的發(fā)展與布局。彼時(shí)，萬達(dá)文旅的部分團(tuán)隊(duì)也早已被融創(chuàng)收入麾下。

隨著文旅集團(tuán)的成立，融創(chuàng)確實(shí)加快了在文旅板塊的布局節(jié)奏。公開資料顯示，截至目前，在融創(chuàng)文旅擁有13個(gè)文旅城中，除了?？谖穆贸且蛞?guī)劃原因暫緩開發(fā)，其他總投資超1300億元的12個(gè)文旅城中，已開業(yè)的文旅城已多達(dá)8個(gè)。其中，近期開業(yè)的為昆明文旅城、廣州體育世界、無錫太湖秀等文旅項(xiàng)目。

此外，融創(chuàng)官方在近期相關(guān)媒體報(bào)道中透露，明年融創(chuàng)將在成都、重慶等城市開業(yè)新的文旅項(xiàng)目。同時(shí)，掌門人孫宏斌也公開表示，“融創(chuàng)文旅正在全線發(fā)力”。

不曾滿足從萬達(dá)手中接過文旅資產(chǎn)包，融創(chuàng)對(duì)于文旅項(xiàng)目有著極大的野心。今年11月底，融創(chuàng)又以152.69億元收購云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，將其更名重組為環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)。公告顯示，這次交易涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約3071.6萬平方米。

對(duì)此，孫宏斌對(duì)相關(guān)媒體表示：“這筆總金額超152億元的收購，僅用一小時(shí)就達(dá)成了共識(shí)”。公開資料顯示，“接盤”云南城投所持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球部分股權(quán)后，融創(chuàng)文旅將持有及運(yùn)營文旅資產(chǎn)超過2000億元，成為全球最大的文旅物業(yè)持有者和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商。

近三年時(shí)間，從高起點(diǎn)布局到行業(yè)份額登頂，融創(chuàng)似乎沒有一絲猶豫。2018年3月，在融創(chuàng)的業(yè)績會(huì)上，孫宏斌描述融創(chuàng)對(duì)于文旅產(chǎn)業(yè)布局為“詩和遠(yuǎn)方”，這四個(gè)字精煉地概括了孫宏斌對(duì)于文旅的看好，使融創(chuàng)下定決心深耕并做大文旅這塊“蛋糕”。如今，融創(chuàng)累計(jì)投入于文旅的資金也早已超過千億元。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月，融創(chuàng)文旅集團(tuán)已布局10座文旅城，4個(gè)旅游度假區(qū)，12個(gè)文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋了39個(gè)主題樂園、24個(gè)文旅商業(yè)及70家星級(jí)酒店。文旅項(xiàng)目總投資超過1900億元，開發(fā)總面積876萬平方米。

02

融創(chuàng)“接盤”之路

其實(shí)，除了接手萬達(dá)文旅，進(jìn)入快速擴(kuò)張的融創(chuàng)，早就開始走上“接盤”的道路。

2014年5月，綠城陷入資金鏈危機(jī)，融創(chuàng)欲以62.98億港元收購其部分股權(quán)；一年后，佳兆業(yè)陷入禁售風(fēng)波，融創(chuàng)也試圖并購；而進(jìn)入2016年，融創(chuàng)更是一次性收購萊蒙國際其下多達(dá)6個(gè)項(xiàng)目的所有股權(quán)，還將老東家聯(lián)想的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也收入麾下，緊接著又以40億接手金科16.96%的股權(quán)，并在后續(xù)多次增持金科。

因此，在當(dāng)年的年報(bào)顯示，2016年融創(chuàng)獲取土地儲(chǔ)備5394萬平方米，其中有近67%來自并購。但也是在這一年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)全年銷售額過億，成功邁入千億房企陣營。

隨之2017年，融創(chuàng)依舊成為年度“接盤”代表。公開資料顯示，2017年里，融創(chuàng)先后斥資百億，將包括鏈家、樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)等部分股權(quán)收購其下，隨后又接盤萬達(dá)文旅、北京融智瑞峰、大連潤德乾城、成都聯(lián)創(chuàng)融錦、上海隆視、天津星耀、重慶華城富麗等多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。

如此衷于“接盤”的融創(chuàng)，或許與其掌門人孫宏斌的親身經(jīng)歷有關(guān)。

現(xiàn)年56歲的孫宏斌，有著傳奇的“出道”經(jīng)歷。原本只是山西小村落出身的貧寒子弟，憑著一腔志氣與毅力，成功考入國內(nèi)高等學(xué)府，成為清華高材生。畢業(yè)后，一路順意的孫宏斌進(jìn)入聯(lián)想集團(tuán)，作為當(dāng)時(shí)聯(lián)想體制內(nèi)拔尖的少帥之一，孫宏斌備受器重，沒過多久便鋒芒肆意。

或許是因?yàn)樘^年少，性子剛烈且直率的孫宏斌，一不小心摻入了當(dāng)時(shí)聯(lián)想集團(tuán)的內(nèi)部糾葛，被聯(lián)想以“挪用公款”的罪名舉報(bào)，并最終被判入獄，一度身陷囹圄。

被原本最器重他的聯(lián)想掌舵者柳傳志親手送進(jìn)監(jiān)獄，孫宏斌度過了5年牢獄生涯，人生面臨悄然陡轉(zhuǎn)。雖然最終孫宏斌被證實(shí)清白，撤銷了此前判決，可浪費(fèi)了5年光陰的孫宏斌也只能選擇重頭來過。

因此，出獄后的孫宏斌決心將恩怨解除，托人再度找來柳傳志，抓住了一次翻身的機(jī)會(huì)。網(wǎng)上流傳的說法是，雙方和解后，柳傳志給了孫宏斌一筆錢去創(chuàng)業(yè)，而拿了這筆錢的孫宏斌在天津成立了一家名為順馳的公司，做上了房產(chǎn)中介的生意，并很快把順馳做成區(qū)域份額最大的房產(chǎn)代理公司。

隨之孫宏斌便開始將順馳向房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變。進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的順馳，通過激進(jìn)拿地與快速開發(fā)回款，不斷地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)份額，成為了當(dāng)時(shí)國內(nèi)最早的“高周轉(zhuǎn)”房企代表。2003年，成立9年的順馳，在天津的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已占據(jù)15%的市場(chǎng)份額；2004年，順馳業(yè)績逼進(jìn)百億，跟當(dāng)時(shí)已是地產(chǎn)老大的萬科相比，也毫不遜色。

但好景不長，過度的擴(kuò)張使順馳在經(jīng)歷幾次政策突變后，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，還是走上了被“接盤”的命運(yùn)。2006年，順馳被香港路勁基建以12.8億元拿下55%股權(quán)，孫宏斌逐漸失去對(duì)順馳的控制權(quán)。

隨著順馳時(shí)代的結(jié)束，孫宏斌重整旗鼓，將重心轉(zhuǎn)移到了當(dāng)時(shí)只是備胎計(jì)劃的融創(chuàng)上，也許是吸取了教訓(xùn)，孫宏斌很快便東山再起，一個(gè)全新的融創(chuàng)時(shí)代也隨之而來。

03

融創(chuàng)“地產(chǎn)+”時(shí)代

2010年，融創(chuàng)登陸港交所上市；2017年，融創(chuàng)全年業(yè)績正式挺進(jìn)全國前三強(qiáng)，首次超過萬科；如今，大致上保持著行業(yè)排名前四的地位，融創(chuàng)已與碧桂園，萬科，恒大同屬行業(yè)第一梯隊(duì)。

進(jìn)入2019年，融創(chuàng)堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè)，圍繞“地產(chǎn)+”全面布局，涵蓋融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化4大戰(zhàn)略板塊，并重點(diǎn)投資文旅、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，以實(shí)現(xiàn)文旅、商管、產(chǎn)業(yè)是一體化發(fā)展。

除了涉入文旅產(chǎn)業(yè)，融創(chuàng)也開始為其“地產(chǎn)+”找尋其它出口。12月5日，融創(chuàng)在山東青島舉行康養(yǎng)品牌發(fā)布會(huì)，宣布全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。截止目前，融創(chuàng)中國康養(yǎng)項(xiàng)目在山東、四川、云南、浙江等地已規(guī)劃了22個(gè)相關(guān)項(xiàng)目，其中已建設(shè)項(xiàng)目14個(gè)，位于青島的阿朵小鎮(zhèn)頤養(yǎng)社區(qū)計(jì)劃將會(huì)是首個(gè)面世項(xiàng)目，有望明年5月正式投入運(yùn)營。

面新的萬億級(jí)醫(yī)療康養(yǎng)市場(chǎng)，融創(chuàng)之前，也早已有諸多房企試水，包括萬科、綠地、保利以及碧桂園等。其中，2017年綠地正式發(fā)布康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，宣布成立綠地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全面負(fù)責(zé)綠地“醫(yī)康養(yǎng)”大健康核心產(chǎn)業(yè)平臺(tái)的建設(shè)；保利更早于2012年就開始全面性的布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，嘗試覆蓋中國式的康養(yǎng)需求。到如今，保利已在全國各大城市成立多家康養(yǎng)機(jī)構(gòu)。

在房企轉(zhuǎn)型浪潮下，尋找新的“護(hù)城河”并不容易。對(duì)于融創(chuàng)而言，無論是投入文旅還是康養(yǎng)，都將面臨著前期投入大，后期效益周期長的局面。雖然如今已躋身行業(yè)第一梯隊(duì)，但如何能不斷融資確?，F(xiàn)金流供給“副業(yè)”，也是一個(gè)當(dāng)下亟待解決的難題。

從融創(chuàng)公布的2018年年報(bào)顯示，2018年融創(chuàng)中國全年實(shí)現(xiàn)收入1247.5億元，其中，地產(chǎn)收入約為1122億，文旅收入為20.3億元，總收入占比僅為1.63%。不過，若與2017年文旅收入的10.86億元相比，文旅板塊業(yè)績還是有所進(jìn)步。

但并購與文旅投入的日漸加大，融創(chuàng)總體負(fù)債率也在攀升。年報(bào)顯示，2018年融創(chuàng)總負(fù)債金額達(dá)到6435.5億元，負(fù)債率89.80%，居行業(yè)第一。而此前，融創(chuàng)中國凈負(fù)債率自2014年以來，就已連續(xù)4年大幅攀升，2017年公司凈負(fù)債率已經(jīng)超過200%。

此外，在今年各大房企相繼調(diào)整人事架構(gòu)與戰(zhàn)略布局的風(fēng)潮下，融創(chuàng)也在今年10月宣布，將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的融創(chuàng)華南區(qū)域。公開數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)海南區(qū)域在2018年全年銷售約為125.6億元，排名海南地產(chǎn)行業(yè)前三，僅次于碧桂園、雅居樂，但整體上與融創(chuàng)其他區(qū)域相比還是掉隊(duì)明顯。

除了區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，融創(chuàng)今年在人事變動(dòng)上也發(fā)生了一些波瀾。12月19日晚間，融創(chuàng)發(fā)布公告稱，原監(jiān)事劉淑青女士因公司經(jīng)營需求，離任公司監(jiān)事一職。經(jīng)股東大會(huì)補(bǔ)選 ，選舉王黎明為公司監(jiān)事。融創(chuàng)房地產(chǎn)表示，此次人事變動(dòng)不會(huì)對(duì)公司日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營及償債能力產(chǎn)生重大不利影響。此前，劉淑青曾為樂視網(wǎng)董事長、董事，2019年5月后已離任。

值得注意的是，就在12月24日，融創(chuàng)與首創(chuàng)置業(yè)及旗下金融平臺(tái)首金資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬重點(diǎn)開展收并購類、產(chǎn)城融合類項(xiàng)目合作，目標(biāo)合作項(xiàng)目總投資規(guī)模為200億元人民幣。此前，融創(chuàng)與首創(chuàng)置業(yè)已有合作，部分項(xiàng)目也已實(shí)現(xiàn)落地。

截至目前，在克而瑞今年1-11月的房企銷售TOP100排行榜上，融創(chuàng)以4754億元銷售金額力壓萬科，與恒大、碧桂園同列房地產(chǎn)前三甲。

截至2019年11月底，融創(chuàng)最新完成的銷售業(yè)績?yōu)?005.7億元，同比增長20%，累計(jì)銷售面積約3431.3萬平方米；2019年下半年融創(chuàng)廣深區(qū)域預(yù)計(jì)總可售貨值為350億元，占總可售貨值5722億元的6.11%。對(duì)比此前定下的今年5500億元的銷售目標(biāo)，應(yīng)該能按時(shí)完成。

責(zé)任編輯：劉萬里 SF014