原標(biāo)題：2020年房地產(chǎn)的10大預(yù)測

一年一度的丁祖昱樓市“神預(yù)測”如約而至。

2019年12月31日，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在“奔向未來——2019丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”上對2019年房地產(chǎn)市場進(jìn)行回顧以及對即將到來的2020年市場作出預(yù)判。

3小時多的演講，核心內(nèi)容如下：

2019年中國房地產(chǎn)的核心總結(jié)

01

今年銷售額會超過16萬億

2019年土地成交面積先起后落，商品房成交面積也是經(jīng)歷了春夏秋冬趨勢向下，而二手房也是先起后落……三大關(guān)鍵數(shù)據(jù)都顯示，2020年之后行業(yè)下行壓力較大。

02

“地王”不太貴

單價上來說，TOP10強(qiáng)的單價都沒有突破7萬元/平方米，而過去一兩年，上海土地拍賣超過10元萬/平方米。

03

面積看重慶，金額看上海

重慶成交面積第一，但成交量下滑；上海成交金額上升了20%。

廈門、北京成交面積漲了60%。其中，北京成交上漲有60%的原因是因?yàn)殡p限房、限價房，真正市場化的房子也就成交了30%。

04

深圳的房價真的沒漲嗎

廣州的銷售均價漲了20%。以前，房價和裝修價格是分開的，現(xiàn)在是合并在一起了，所以上漲了20%。

05

銷售均價漲幅榜，長三角占一半

倒掛是短期機(jī)會，但目前一二手房價倒掛將全面收窄，蘇州、上海新房價與二手房價的比是0.79。目前，很多城市倒掛項(xiàng)目數(shù)量正在減少，成都有5個城市新房相當(dāng)于周邊二手房七三折。

06

頂豪北京占比全國半壁江山

20萬元/平方米以上的項(xiàng)目全國有16套，其中上海6個。目前，中國頂豪產(chǎn)品數(shù)量并不如想象中那么高，畢竟中國頂豪階層數(shù)量并不如想象中那么豐厚。

07

百億神盤有10個，創(chuàng)新高

比如濟(jì)南，重慶、昆明的融創(chuàng)文旅盤三個都超過100億元。

08

二手房崛起

上海、廈門二手房成交面積比一手多一倍。

09

二手房價格漲不動

基本都是跌多漲少，2019年各大城市二手房房價下降壓力很大。

10

剛需仍是主導(dǎo)，改善需求有提升

2019年房地產(chǎn)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)上述特點(diǎn)。

11

百強(qiáng)房企增長失速

2016年，百強(qiáng)房企增速為50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出現(xiàn)斷崖式下跌，只有6.5%。

如果百強(qiáng)增速回歸到10%以下，那么整個房地產(chǎn)行業(yè)的增長很不樂觀。

12

投資日益謹(jǐn)慎，9月開始踩“剎車”

拿地整體回歸二線，二線供應(yīng)土地非常有限。

去年二線拿地占比38%，今年超過45%。

13

上半年拿錢，下半年沒錢

今年房企整體資金壓力巨大，融資額從上半年4600億元大幅降到2800億元左右。

14

百強(qiáng)房企開始清算重組

2018年破產(chǎn)文書申請458個，2019年這一數(shù)字上升至520個。

清算重組趕早不趕晚，早清算還能有一定的價值，晚了可能會面臨非常被動的局面。

15

單盤產(chǎn)能下降，競爭加劇

典型房企在售數(shù)量開始增加，單盤產(chǎn)能從過去2016年10億元降低到如今的5.9億元。

16

常規(guī)手段失效，賣房就是靠渠道

2019年渠道占比50%，渠道傭金大于2.5%，甚至超過10%。

17

三房四房面積趨小

18

一線城市是租賃市場的核心

一線租金貴3倍，北京的租金坪效是重慶、合肥的4倍，北京的套均租金是重慶、合肥等城市的4倍。此外，租房都不愿意去遠(yuǎn)郊，上海中心區(qū)域的租賃大約占據(jù)了68%，因此長租公寓一定要聚焦中心區(qū)域和地段。

19

長租公寓估值回歸起點(diǎn)

包租模式下，公寓市場收購估值變化從起步期的10萬元/間到泡沫期的30萬元/間，再到如今冷卻期的低于10萬元/間。

20

商辦物業(yè)北上深同時出現(xiàn)租金、出租率雙降

和住宅一樣，商辦銷售市場同樣萎縮。目前全國大宗資產(chǎn)交易基本集中在一線城市，而上海大宗資產(chǎn)交易基本占據(jù)全國的50%。

21

物業(yè)股表現(xiàn)超出預(yù)期

今年，共有11家物業(yè)公司IPO，創(chuàng)下新高。

此外，今年物業(yè)企業(yè)收并購也全面啟動。

具體來看，股票表現(xiàn)與公司規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)，開發(fā)商規(guī)模大意味著交付的物業(yè)面積更大。

22

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，青島供應(yīng)最多，深圳地價最貴

價格上來說，深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地價最高，超過600萬元/畝，為南昌的40多倍。

2020年房地產(chǎn)十大預(yù)測

1

政策導(dǎo)向：既要防上漲，又要防下跌

“穩(wěn)定”將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，不會出現(xiàn)大漲或大跌。

在市場壓力較大的一二線熱點(diǎn)城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松，防范房地產(chǎn)價格泡沫；而三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范房地產(chǎn)市場價格下跌過快是首要任務(wù)。

2

繼續(xù)“放水”，但樓市不是收益者

預(yù)計2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續(xù)“放水”，也不會馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)，樓市不是受益者，房地產(chǎn)短期不會被重啟復(fù)蘇。

3

行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模“雙見頂”

預(yù)計2019年全年銷售額會突破16萬億元，但2020年整體壓力較大。2019年已經(jīng)開始出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流房企，2020年這一現(xiàn)象會更多，很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷售目標(biāo)，未必一定要增長，穩(wěn)定也可以。2020年行業(yè)規(guī)模會穩(wěn)住，企業(yè)規(guī)模會穩(wěn)定，部分房企2020年規(guī)模甚至?xí)霈F(xiàn)下跌。

4

房價上漲空間：深圳不會漲，長三角空間大

深圳房價已經(jīng)處于高位，很多樓盤經(jīng)過一輪上漲需要2020年一段時間的消化。而2020年長三角有很多國家戰(zhàn)略，且長三角一體化出臺政策以及一體化落地速度最快，因此機(jī)會會更多。

事實(shí)上，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角占了一半的名額。其中，位于長三角的三四線城市鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺州漲26%、泰州漲22%。

5

加速去庫存，銷售“依賴渠道”

2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。

與此同時， 2018年渠道傭金為1%-2%左右，2019年大于2.5%，個別項(xiàng)目傭金甚至超過10%。

6

拿地不急，全年都是窗口期

不一定搶在年初三四月去拿地，可能全年都是機(jī)會。

7

兼并收購開始出現(xiàn)“大魚吃大魚”

實(shí)際上，在2019年已開始出現(xiàn)苗頭，未來也會如此。

8

仍看好物業(yè)，但物業(yè)企業(yè)會開始分化

好的物業(yè)公司PE會高出地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5倍以上，包括上市物業(yè)公司之間也會大分化。已登陸港股的17家物業(yè)公司正呈現(xiàn)兩極化走勢。中海物業(yè)、綠城服務(wù)、新城悅服務(wù)等當(dāng)前股價相對發(fā)行價均有較大漲幅，而其他幾家公司則都處在破發(fā)狀態(tài)。17家港股物業(yè)公司的表現(xiàn)表明，分化格局正在形成。

9

租賃變天，還需尋找新模式

未來的空間會更大，但租賃不是問題，核心是找準(zhǔn)細(xì)分市場，找更加符合不同細(xì)分市場的新模式。租賃更需要精細(xì)化的管理。

10

未來看好8家地產(chǎn)股

地產(chǎn)股看好6家：萬科，融創(chuàng)，金茂，世茂，美的，佳兆業(yè)

地產(chǎn)物業(yè)股看好2家：綠城服務(wù)，碧桂園服務(wù)

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