我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

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提問_房姐你好！新人首問，未婚 SFSD ，子彈 400 ，北京商住一套 現(xiàn)值200，三亞一套3居（未下產(chǎn)證） 1.現(xiàn)在想把北京商住賣掉(是否正確？附近快要修地鐵了) ，短期內(nèi)湊夠首付600，按揭300，買一套兩居，這種使用貸款是否最優(yōu)？保值增值買哪里比較好？ 個人傾向太陽宮和朝青，但好像只能夠到UHN，土星園，朝青的華紡，潤楓天鵝灣比較困難了吧。您推薦哪里呢？請給排序 2.另外國管公積金組合貸有收入證明就可以嗎？需要ls嗎？ls不夠有什么辦法嗎？ 3.三亞的房產(chǎn)（不靠海）是否有繼續(xù)持有的價值，還是等下產(chǎn)證就出手？ 4.最近北京房價升溫，好多房子都漲價了?，F(xiàn)在買入合適嗎？年前好還是年后好呢？ 期待您的回復(fù)謝謝！

回答_1. 商住賣掉吧，長持收益很低的，貸款多少就看你的承受能力，還款能力強(qiáng)建議多貸，現(xiàn)在房貸在收緊，將來大額貸款也會稀缺。太陽宮是學(xué)區(qū)高地。土星園是回遷房，戶型較差、管理差, 不推薦，uhn原來物業(yè)不行，現(xiàn)在貌似有改善。綠化不錯，但得房率不高，有合適的標(biāo)的可以考慮。華紡和UHN可以淘下 2. 組合貸需要流水，一般組合貸的貸款審核更嚴(yán)格，找中介看能否幫助包裝 3. 建議早點(diǎn)出掉吧，短期都會有漲有跌，但旅游城市的房產(chǎn)沒有長期價值。 4. 漲幅過大的區(qū)域，建議謹(jǐn)慎，因?yàn)榉吭春苌伲瑯I(yè)主大多試探性漲價。最好擴(kuò)大選籌范圍，建議3月之前入手

提問_房姐，您好，購二套房小二居的次新房，就投資保值及將來孩子大了（大學(xué)生）能自主，手里800多萬，可貸180萬左右。曾考慮首選四季青（湯泉逸墅周邊，因?yàn)樽宰≡谶@，想將來孩子離近點(diǎn)），其次萬柳（區(qū)域喜歡，但房價貴沒實(shí)地看過），看過亞運(yùn)村（遠(yuǎn)洋萬和城看過），望京（保利中央公園、慧谷陽光、融科、季景沁園、東湖灣），三里屯西壩河區(qū)域也看過。有朋友建議買二環(huán)附近的老公房。1、以上區(qū)域更優(yōu)選擇是哪個？求建議；2、二環(huán)附近2000年左右的老公房是否值得考慮，看過和平里附近、白石橋附近及甘家口一帶的老公房，有合適的樓盤推薦嗎？謝謝房姐

回答_1. 既然是投資保值，就要眼光長遠(yuǎn)點(diǎn)。 望京最優(yōu)，四季青這個地方居住環(huán)境比較好，學(xué)區(qū)一般所以溢價并不是太高，可做為備選 2. 投資不建議看二環(huán)附近老破小，大部分都是做為學(xué)票，居住屬性差，學(xué)區(qū)攤薄對學(xué)票價格會有影響，再就2環(huán)內(nèi)企業(yè)會向通州、雄安遷移，也會削弱房價進(jìn)一步上漲的動能。

提問_房姐您好！我是新人首問，盼回復(fù)。 【個人情況】京籍，目前朝陽雙井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小兩居?，F(xiàn)由于孩子上學(xué)的原因（學(xué)校已定，在海淀圓明園附近），需要搬到海淀住。為了全家住的舒服一點(diǎn)，打算把海淀的小兩居賣掉，在學(xué)校附近通勤方便的范圍內(nèi)換一套三居室。 【請教房姐】算上賣掉小兩居的收入，目前子彈約800。如果想在距離圓明園車程20分鐘以內(nèi)的范圍內(nèi)找的話，房姐推薦哪個小區(qū)比較好？如果需要再貸款的話，屬于二套（朝陽的貸款已還清，海淀小兩居還有少量貸款未還）。由于我孩子學(xué)校已經(jīng)定了，再沒有學(xué)區(qū)的需求了。希望找個小區(qū)適宜居住，不要太舊，交通方便。我需要自住至少10年，短期內(nèi)不會出售，因此希望該房子的長期保值穩(wěn)定性好一點(diǎn)。我看了一圈，往南的話，蘇州街，黃莊，中關(guān)村那邊都是因?yàn)閷W(xué)區(qū)而溢價特別高，三居的話很貴，看了您之前的文章，覺得沒有學(xué)區(qū)需求就不應(yīng)該再買進(jìn)學(xué)區(qū)房了；如果往北的話，農(nóng)大南路到安河橋北之間區(qū)域，也是因?yàn)橹嘘P(guān)村一小安秀分校的原因很貴；如果再往北西北旺的話，一來孩子上學(xué)有點(diǎn)遠(yuǎn)，二來那邊離六里屯垃圾場太近，總是心有余悸。上地那邊，也是因?yàn)閷W(xué)區(qū)而溢價太多，橡樹灣太貴。我目前看的是燕清源，挨著昌平南延線地鐵上清橋站，明年地鐵開通后交通應(yīng)該就方便了。不知房姐覺得燕清源小區(qū)如何？可以買嗎？ 我也去看了當(dāng)代城市家園和上林溪，當(dāng)代緊挨著清河車站，擔(dān)心車站人流多了以后，小區(qū)治安衛(wèi)生受影響，上林溪的話，有中介說房屋質(zhì)量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到領(lǐng)袖硅谷，感覺孩子上學(xué)太遠(yuǎn)了。至于學(xué)清路-六道口一帶，還沒有去實(shí)地具體看。 特請教房姐，燕清源小區(qū)是否可以買？您覺得像我這樣的情況，買哪個小區(qū)合適？求推薦。萬分謝謝！

回答_當(dāng)代這個小區(qū)是不錯的，早年的標(biāo)桿小區(qū)，還獲得過魯班獎，缺點(diǎn)就是離清河站有點(diǎn)近，隔壁上林溪也行的，沒中介說的那么差，還是有性價比的，還可以看看萊圳家園，離地鐵站近 交通方便。燕清源也可以入，這個小區(qū)租戶偏多有點(diǎn)鬧，不過首推還是當(dāng)代和上林溪

提問_房姐好，本人北京土著，名下無房無貸款，目前手里有現(xiàn)金600～800可用（但又不想全用），目前無學(xué)區(qū)需求 本著保值、看漲的目標(biāo)買房 推薦哪里？如果有具體推薦樓盤最好～望京（看過上京新航線）？雙井（研究過富力城A）？朝青？通州？西紅門？急～望指點(diǎn)～感謝！ &是買一套好？還是分兩套買好？

回答_600首付的話，按首套買一個1000+的標(biāo)的沒問題。還需要看你的月供能力。 望京 朝青 雙井 都不錯，例如 上京新航線 大西洋新城 季景沁園 北緯40度 臻園 都可以選籌，還有 富力城 華紡易城 遠(yuǎn)洋萬科城 蘋果社區(qū) 樂成國際 也可以淘。建議買一套，充分利用sfsd

提問_房姐你好，入圈首問，幾年前入手了馬坡一個一手新盤（恒華湖公館），成本單價3w4，一樓面積164帶等面積地下室和50平花園，有360貸款（85折利率），請問下從純投資角度看，是否還具有持有價值呢，現(xiàn)在出手感覺收益不是很高，出租也價格很低，是賣掉換靠近城區(qū)的，還是繼續(xù)持有等待下一波行情呢，求給予意見，如果換標(biāo)的，回龍觀，望京，雙井，酒仙橋幾個區(qū)塊求推薦一下

回答_如果你手中也有閑余子彈，那可以將馬坡的賣掉置換城內(nèi)，否則就沒必要換?？梢钥纯?寶星國際、大西洋新城、慧谷陽光、首城國際 等

提問_房姐您好，本人名下還有一套購房資格，計(jì)劃全款八百萬左右現(xiàn)金（首套貸款已貸款用足），想在北京買套次新兩房投資，個人比較傾向于望京或四惠地區(qū)，您覺得是否合適？或者有什么其他更好的推薦？還有時間方面，是春節(jié)前跑步入場二手房？還是等春節(jié)后選擇新房更合適？謝謝。

回答_四惠地區(qū)一般可以回避 四惠屬于交通樞紐地段，有大型立交橋，有四環(huán)路，通惠河，建國路，京通快速，鐵路，地鐵...整個地區(qū)被隔斷嚴(yán)重，很難買到優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。 800萬首付現(xiàn)金，十分充裕，現(xiàn)在開始準(zhǔn)備貸款，可以貸足1600左右，買一套2200-2300萬的標(biāo)的。 依據(jù)現(xiàn)在市場上的一線情況，可以靈活調(diào)整。 比如如果有兩套1200的標(biāo)的，可以直接買入兩套1200（分拆2個400萬首付）標(biāo)的。 目前買房關(guān)鍵的兩點(diǎn)_ 1.貸款搞得定 2.有房源出來，搶得到

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