為什么最近幾年買(mǎi)房越來(lái)越艱難？最本質(zhì)的原因就是當(dāng)?shù)爻鞘蟹績(jī)r(jià)和居民自身收入不匹配導(dǎo)致的，簡(jiǎn)單來(lái)講，針對(duì)中心城區(qū)的房子，年漲幅接近10_也是常態(tài)之事，反觀工資漲幅10_卻成為佼佼者。僅從這增速來(lái)看，想靠單純的工資買(mǎi)房無(wú)疑是異想天開(kāi)，或多或少都需要在父母的幫助下買(mǎi)房。

事實(shí)上為了佐證這個(gè)現(xiàn)實(shí)，我們可以沿用一些數(shù)據(jù)，例如今年上半年全國(guó)平均房?jī)r(jià)接近10480元平方米，和去年均值相比較漲幅照樣高達(dá)6.3_。反觀老百姓的消費(fèi)水平，2021年末人均可支配收入32189元，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)2.1_，僅從這赤裸裸的數(shù)據(jù)來(lái)看，其到底釋放什么信號(hào)，我只能說(shuō)大家只能自我體會(huì)。

客觀來(lái)講，隨著市場(chǎng)熱度只增不減，再加上應(yīng)對(duì)局部過(guò)熱所出臺(tái)的政策調(diào)控，買(mǎi)房的難度開(kāi)始逐漸上升。對(duì)此2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控累計(jì)突破400余次，全面刷新了記錄，特別是7月份密集出臺(tái)66次，極有可能成為今年最高記錄。最關(guān)鍵的是隨著監(jiān)管部門(mén)提出新的金融安全標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)各地房貸業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊，最直接影響就是持房者內(nèi)心感到焦慮，甚至有的人選擇拋房退場(chǎng)，即使是這樣的選擇，但現(xiàn)實(shí)很打臉，市場(chǎng)幾乎沒(méi)有意愿特別強(qiáng)的接盤(pán)者。而間接影響就是促使買(mǎi)房市場(chǎng)選擇觀望，紛紛暫停購(gòu)房計(jì)劃，這一點(diǎn)也似乎證明了一個(gè)道理，住房需求不會(huì)消失，只能被抑制。

而在這關(guān)鍵時(shí)刻，樓市連續(xù)出臺(tái)“新規(guī)定”，關(guān)于買(mǎi)房權(quán)益，值得大家重點(diǎn)關(guān)注，主要分為幾點(diǎn)_
一是學(xué)區(qū)房的打擊短期內(nèi)并不會(huì)放松，作為一些試點(diǎn)城市，其政策力度和廣度大概率只增不減。例如北京市場(chǎng)，最開(kāi)始為了打擊炒學(xué)區(qū)房風(fēng)氣，相關(guān)部門(mén)實(shí)施學(xué)位劃分的制度，通過(guò)隨機(jī)概率來(lái)解放學(xué)校和小區(qū)之間的捆綁關(guān)系。而在最近北京市教委表示，教師輪崗將“鎖區(qū)”執(zhí)行，區(qū)域之間通過(guò)雙師課堂等方式將老師、學(xué)科、作業(yè)布置向薄弱學(xué)校和地區(qū)輸出。至于如何理解這個(gè)新政，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)教育資源缺乏的學(xué)校也有可能擁有高素質(zhì)老師，家長(zhǎng)沒(méi)有必要集中一二所學(xué)校，此舉進(jìn)一步擴(kuò)大了對(duì)學(xué)區(qū)房的弱化。

二是地價(jià)成為當(dāng)下調(diào)控的關(guān)鍵，第一輪土地集中出臺(tái)的數(shù)據(jù)成為第二輪土地出讓規(guī)則調(diào)整的依據(jù)。以時(shí)間軸來(lái)看，8月26日廣州、杭州等地同時(shí)發(fā)布第二輪集中供地掛牌公告，針對(duì)購(gòu)房資格要求、資金來(lái)源、出讓方式等競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。其中最核心的數(shù)據(jù)“溢價(jià)率”備受關(guān)注，杭州一般地塊溢價(jià)上限為15_，“競(jìng)品質(zhì)”宗地的溢價(jià)率不高于5_，南京將最高溢價(jià)率30_調(diào)整為15_。事實(shí)上對(duì)這一舉措，官媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)對(duì)此評(píng)論，調(diào)控不能流于形式，不能玩文字游戲，通過(guò)提高起拍價(jià)調(diào)整溢價(jià)率，更不能利用各種明日增加地價(jià)。

僅從這2大“新規(guī)定”來(lái)看，請(qǐng)問(wèn)和接下來(lái)購(gòu)房者買(mǎi)房有關(guān)系嗎？答案顯然是肯定的，結(jié)婚生子是必然趨勢(shì)，說(shuō)白了孩子教育質(zhì)量的高低是每位家長(zhǎng)最關(guān)心的，毫不客氣地說(shuō)學(xué)區(qū)房是每個(gè)人繞不過(guò)去的坎。其次俗話(huà)說(shuō)面包價(jià)格貴了，重點(diǎn)關(guān)注面粉價(jià)，此時(shí)作為城市經(jīng)濟(jì)主要支撐的土地財(cái)政成為核心因素，如何監(jiān)管地價(jià)不上漲，甚至使其下行，成為各大城市積極探索的方向。別看土地集中出讓簡(jiǎn)單粗暴，但實(shí)際上都是為了后續(xù)調(diào)整調(diào)控方向提供最真實(shí)的數(shù)據(jù)。

總的來(lái)說(shuō)，今年樓市會(huì)比以往簡(jiǎn)單很多，不管是市場(chǎng)還是政策層面，都將發(fā)生一些我們?cè)?jīng)都不敢想象的變化，下半年房?jī)r(jià)走向或成定局。對(duì)于一線(xiàn)城市，控漲永遠(yuǎn)是第一位，但無(wú)奈房?jī)r(jià)基數(shù)較大，仍有一些項(xiàng)目有機(jī)可乘，但長(zhǎng)期來(lái)看，除了城市擴(kuò)展，無(wú)論是人口還是教育資源，都有一定天花板。對(duì)于弱一線(xiàn)強(qiáng)二線(xiàn)城市而言，人口紅利還有一定上升空間，人口凈流入率決定房?jī)r(jià)走向。反觀剩下的城市，我只能說(shuō)買(mǎi)房前請(qǐng)先考慮房子能否賣(mài)出去。