我是川哥，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買(mǎi)房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

關(guān)注川哥，買(mǎi)房不迷茫！

提問(wèn)：川哥你好，我在成都有一個(gè)2005年的安置房套一，一個(gè)2006年的住宅套二，一個(gè)2001年的住宅套三(三個(gè)住宅全款全出租了)。一個(gè)商鋪臨街60平方年租金16W,還有兩個(gè)鋪面在專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)每年各約15W的租金(專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鋪面有價(jià)無(wú)市，不好賣(mài))。全部都是全款，我自己住的房子是銀行按揭。現(xiàn)在想把資產(chǎn)重新配置下。

回答：你好！買(mǎi)房一般不建議全額付款，沒(méi)有杠桿作用，資金利用率太低，后期利潤(rùn)無(wú)法放大。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是數(shù)量，而是質(zhì)量。要把手中的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得越來(lái)越好。01年的住房年齡太老了。建議出手，不值得長(zhǎng)期持有。另外，安置房的升值潛力比較差，社區(qū)內(nèi)的人員復(fù)雜環(huán)境各方面都不好，這就決定了升值能力會(huì)很差。住房投資的目的不是為了出租。核心是房子升值。好的購(gòu)買(mǎi)是成功的一半，壞的購(gòu)買(mǎi)是進(jìn)退兩難的開(kāi)始。

提問(wèn)：川哥你好，現(xiàn)在房子價(jià)格高很多二手房都難賣(mài)，我們想買(mǎi)也買(mǎi)不起，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)降價(jià)拋售潮嗎？

回答：樓市出現(xiàn)“買(mǎi)不起賣(mài)不掉”這種僵局，最主要還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快，開(kāi)發(fā)商和房東又不愿降價(jià)，這樣就形成了一個(gè)拉鋸戰(zhàn)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都不愿妥協(xié)。新房?jī)r(jià)格降不了，二手房?jī)r(jià)格不愿意降這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)情況。新房除去成本等因素上漲外，其他干預(yù)因素太多也是原因；二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，多數(shù)前幾年投資房產(chǎn)的朋友都是抱著一套房賺大錢(qián)的心思，不達(dá)到他們合理的預(yù)期利潤(rùn)他們是不會(huì)放手的，再說(shuō)新房?jī)r(jià)格不降也為他們堅(jiān)定二手房?jī)r(jià)格奠定了基礎(chǔ)。一二線城市的房?jī)r(jià)在目前看來(lái)仍然看漲，主要是因?yàn)橐欢€城市的人口紅利非常大，人口還在不斷地流入，加上城市化進(jìn)程仍在加速發(fā)展，購(gòu)房需求仍然很大。在一二線或者強(qiáng)三線城市，能買(mǎi)得起還是得買(mǎi)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌的可能性很小，雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于穩(wěn)的階段，但是絕對(duì)穩(wěn)是不可能實(shí)現(xiàn)的，就算稍微漲一點(diǎn)，也是一筆不小的數(shù)目。

提問(wèn)：川哥你好，我看你經(jīng)常推薦買(mǎi)成都的次新房，次新房比老破大和期房有哪些優(yōu)勢(shì)嘛？

回答：次新房是指年代較新的二手房，一般是指竣工后房齡在6年的房屋。相對(duì)于期房和老破大，次新房以其優(yōu)勢(shì)吸引著很多購(gòu)房者的青睞：1、 即買(mǎi)即住。次新房已經(jīng)交房，不用等待；并且由于交房時(shí)間并不長(zhǎng)，不管是社區(qū)環(huán)境還是房屋裝修都不會(huì)太差，大都不用重新裝修，可以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)后就可以入住。2、 有挑選空間。通常一個(gè)社區(qū)掛牌的次新房不止一戶(hù)，作為二手房，業(yè)主會(huì)有一些讓價(jià)空間，購(gòu)房者可以根據(jù)自己的需求進(jìn)行挑選。3、 配套成熟。次新房相對(duì)于期房，規(guī)劃時(shí)間較早。經(jīng)歷了周邊的配套逐步完善過(guò)程，位置及配套都具有一定優(yōu)勢(shì)。4、 優(yōu)劣勢(shì)透明。由于是已交付社區(qū)，房屋品質(zhì)、物業(yè)情況、居住環(huán)境等都是可以直接看到的，購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候心里有數(shù)。但是次新房也不是絕對(duì)好。相對(duì)于期房，次新房的價(jià)格不具備優(yōu)勢(shì)，并且功能和裝修還是有一些差距的。不急著居住也可選擇新房。

提問(wèn)：川哥你好！恒大為什么這個(gè)時(shí)候選擇7折賣(mài)房，這是恒大半年來(lái)第二次大張旗鼓打折促銷(xiāo)了，背后的原因到底是什么呢？有些大V稱(chēng)剛需緩一緩，投資需謹(jǐn)慎。

回答：1、恒大的強(qiáng)項(xiàng)就是營(yíng)銷(xiāo)，在時(shí)機(jī)上總是比其他公司“出刀”出的早2、恒大這次7折就是在有限時(shí)間內(nèi)，快速布局，快速升溫，逼成交、逼開(kāi)單、逼回款，讓利房奴是假。恒大所有項(xiàng)目就是一盤(pán)棋，都是為了快速回款急于還貸。和上次一樣，本次打折的樓盤(pán)集中于三線以下城市以及一二線城市的郊區(qū)，現(xiàn)在可以把這類(lèi)樓盤(pán)劃為垃圾樓盤(pán)，買(mǎi)到即為接盤(pán)俠。3.估計(jì)到了這一波全國(guó)7折之后，說(shuō)不定會(huì)帶著什么車(chē)位、商鋪、綜合樓商業(yè)之類(lèi)的一起出貨，7折不行就5折。成都在售的項(xiàng)目，帶文旅的沒(méi)有一個(gè)值得買(mǎi)。

提問(wèn)：川哥你好，成都現(xiàn)在是上車(chē)時(shí)機(jī)嗎？有什么要注意的？

回答：成都今年來(lái)看，當(dāng)下的市場(chǎng)幾乎處于冰凍狀態(tài)，房東惜售，買(mǎi)家觀望，特別是二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)以后。但這些并不代表成都就已經(jīng)不能投資了。買(mǎi)成都現(xiàn)在不能看當(dāng)下，要看5年甚至10年以后，強(qiáng)者恒強(qiáng)，以后價(jià)格只會(huì)越來(lái)越高，適合守長(zhǎng)線。成都買(mǎi)房幾點(diǎn)建議：1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核+多核，三四圈城以下原則上只拋不買(mǎi)；2、敬畏政策。房產(chǎn)投資，要敬畏市場(chǎng)，更要敬畏政策，政策是房地產(chǎn)最重要的基本面；3、流動(dòng)為王。流動(dòng)性好的不動(dòng)產(chǎn)，擁有更高的溢價(jià)，抗風(fēng)險(xiǎn)性更好；4、長(zhǎng)持為策。拒絕短炒，房產(chǎn)的持有周期應(yīng)該考慮5年以上，5年也是經(jīng)濟(jì)小周期；5、配置優(yōu)化。擁有多套房的投資客，優(yōu)化資產(chǎn)配置，應(yīng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅；6、控制杠桿。家庭負(fù)債總額原則上不超過(guò)家庭稅后月收入的200倍；7、勤于踩盤(pán)。讀萬(wàn)卷書(shū)，踩百個(gè)盤(pán)，學(xué)會(huì)分析樓盤(pán)的區(qū)位價(jià)值、附屬價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值；

提問(wèn)：川哥你好，價(jià)格相差不多的情況下，是選擇高層，還是洋房呢？

回答：現(xiàn)在市面上很多樓盤(pán)會(huì)高層和洋房并建，買(mǎi)房的時(shí)候該怎么選擇？其實(shí)還是要看買(mǎi)房人的具體需求以及整個(gè)樓盤(pán)的房屋比例。同小區(qū)帶電梯的洋房單價(jià)肯定是會(huì)高于同小區(qū)高層房單價(jià)的。畢竟在相同的面積上，單位產(chǎn)出的戶(hù)數(shù)少，總價(jià)不變的情況下，這個(gè)差價(jià)就需要均攤到每戶(hù)平均價(jià)格上，自然溢價(jià)就高了。洋房的好處在于戶(hù)型好，樓層總戶(hù)數(shù)少，鄰里關(guān)系簡(jiǎn)單，均攤小，得房率高，但總價(jià)偏高。所以，這類(lèi)房，需要改善居住環(huán)境的人群買(mǎi)得比較多。而高層樓層高，戶(hù)數(shù)多，上下班高峰期電梯繁忙，沒(méi)有洋房戶(hù)型好，公攤面積大。優(yōu)勢(shì)在于買(mǎi)房門(mén)檻低，小戶(hù)型房入手容易，畢竟總價(jià)相對(duì)低很多。所以，剛需買(mǎi)高層電梯房比較多。買(mǎi)洋房，更注重是居住感受，但總價(jià)偏高，不利于后期出手，所以投資的屬性偏低。買(mǎi)高層，居住體驗(yàn)沒(méi)有洋房好，但是在后期轉(zhuǎn)手的容易程度上來(lái)看，和相近面積的洋房來(lái)比較，總價(jià)低于洋房，所以轉(zhuǎn)手率會(huì)高于洋房。

提問(wèn)：川哥，你說(shuō)經(jīng)常所說(shuō)的城市分流是什么意思？

回答：分流：從一線房產(chǎn)到二線房產(chǎn)。如果已經(jīng)有兩處以上的一線城市房產(chǎn)，如果還有剩余的資金，你可以考慮開(kāi)始轉(zhuǎn)移資金。分流不是目的，而是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的一種手段。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，在這一輪增長(zhǎng)之后，頭十年的增速將開(kāi)始放緩，但這并不重要。一線城市仍將崛起，可能會(huì)成為世界上漲最大的城市。重要的是，一些二線城市的崛起是勢(shì)不可擋的，未來(lái)增長(zhǎng)高度與當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格之間存在巨大差距，即套利空間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率將超過(guò)一線城市。歸根結(jié)底，買(mǎi)房是對(duì)家庭資產(chǎn)的投資，最重要的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)效益(利潤(rùn))最大化。如果已經(jīng)有一套以上的一線城市，經(jīng)過(guò)目前的一輪買(mǎi)入，剩下的資金可以考慮單價(jià)低于2萬(wàn)強(qiáng)的省會(huì)城市。如果沒(méi)有一線城市，首付款非常有限(例如不到50)，你可以直接到這些強(qiáng)大的省會(huì)城市建倉(cāng)，1-2套。有些激進(jìn)的投資者，追求加倍速度，批量建10套倉(cāng)，基本上只能選擇不限購(gòu)的城市。

提問(wèn)：川哥你好，未婚，威遠(yuǎn)三線城市，準(zhǔn)備買(mǎi)房投資，家人都不支持，說(shuō)房?jī)r(jià)回落，買(mǎi)房會(huì)虧，而且月供壓力大。該怎么辦？

回答：先弄到錢(qián)自己買(mǎi)一套然后賺錢(qián)。家長(zhǎng)喜歡指點(diǎn)子女，主要是因?yàn)樗麄冞€沒(méi)把你當(dāng)獨(dú)立的成年人，只有你動(dòng)用大筆資金并且賺到錢(qián)了(做生意，開(kāi)廠，買(mǎi)房)，他們才能接受你獨(dú)立的事實(shí)。未來(lái)對(duì)家里人，盡量是報(bào)喜不報(bào)憂，直說(shuō)賺了多少，別說(shuō)月供壓力多大。人不能被說(shuō)服，只能被天啟?？哲姷南敕ㄊ呛茴B固的，如果你沒(méi)有非常堅(jiān)定的理論支撐，你和他們的辯論往往只能是你被說(shuō)服，而不是反過(guò)來(lái)。建議你做兩件事情，第一件事就是認(rèn)真分析樓市的理論基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)學(xué)是科學(xué)，明白內(nèi)在的t-1層邏輯才是堅(jiān)定信念的方法；第二件事是不再和空軍溝通，而是自己去做，只有你自己賺錢(qián)了才能有話語(yǔ)權(quán)。假如你決定以買(mǎi)房子為目標(biāo)，那么，花錢(qián)請(qǐng)老師，擺平父母，取得老婆信任，都是值得的。家人的枷鎖看似可以忽略，但如果遲早要為枷鎖買(mǎi)單，那么，越早打破，成本越低。負(fù)債率別超過(guò)70%，在月供能承受的范圍內(nèi)，可以繼續(xù)入手潛力盤(pán)。

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