最近，樓市的大事不斷！

1、8月31日，住建部“關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知”中明確：城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。

2、廣州正式加入二手房指導(dǎo)價(jià)行列。8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格的通知，公布了首批參考價(jià)格，涉及96個(gè)二手房小區(qū)。多個(gè)熱門(mén)小區(qū)打5折。

3、8月29日，深圳土地出讓的規(guī)則出現(xiàn)了新的調(diào)整，在第二批集中供地出讓中要求地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%、此批次用地普通商品住房銷(xiāo)售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)也3%-9.2%不等。

種種跡象說(shuō)明，樓市的邏輯變了，主要出現(xiàn)三個(gè)變化：

一、房產(chǎn)的附加價(jià)值（資源）在降低。

今年4月份的高規(guī)格會(huì)議中，國(guó)家明確提到防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

不久前，北京市西城區(qū)明確，2020年7月31日后購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

也就是說(shuō)你買(mǎi)了“優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房”，不一定能申請(qǐng)對(duì)應(yīng)名校的學(xué)區(qū)。多校劃片方式意味著會(huì)把周邊多個(gè)學(xué)校劃成一個(gè)片區(qū)，然后學(xué)位在片區(qū)的多個(gè)學(xué)校內(nèi)隨機(jī)分配，有可能是好學(xué)校，也可能是很一般的學(xué)校。

除了多校劃片入學(xué)，對(duì)于“學(xué)區(qū)房”來(lái)說(shuō)更大的利空是“教師輪崗”的來(lái)臨。

8月25日，北京召開(kāi)的“教育‘雙減’工作新聞發(fā)布會(huì)”透露：

公辦學(xué)校的在編在崗教師，凡距離退休時(shí)間超過(guò)5年的，且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的老師，原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。

選取東城區(qū)、密云區(qū)作為試點(diǎn)，率先開(kāi)始干部教師輪崗交流工作。未來(lái)，全市將有計(jì)劃地逐步擴(kuò)大試點(diǎn)，在2021年年底之前，再啟動(dòng)六個(gè)區(qū)的干部教師輪崗交流試點(diǎn)。

眾所周知，名校的產(chǎn)生主要是兩個(gè)條件，一是優(yōu)質(zhì)生源，二是優(yōu)秀的教師。

雖然我國(guó)公辦學(xué)校普遍采用“就近入學(xué)”的政策，但實(shí)際情況是由于房產(chǎn)的變更，名校在取得優(yōu)質(zhì)生源方面往往更占優(yōu)勢(shì)，結(jié)果是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

“教師輪崗”可以讓師資資源更加均衡，學(xué)校之間的生源也將更加均衡。名校效應(yīng)也會(huì)淡化。

我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房子有沒(méi)有升值空間，第一是看教育，第二是看交通，第三是看周邊商業(yè)配套，第四是看環(huán)境。

最近20年，大城市房?jī)r(jià)不斷上漲，原因除了住房緊缺之外，更重要的是教育資源的供應(yīng)不足。在一線城市，有好學(xué)位的樓盤(pán)房?jī)r(jià)可能達(dá)到30萬(wàn)、40萬(wàn)每平，而周邊學(xué)位一般只有十幾萬(wàn)，幾萬(wàn)。這當(dāng)中的溢價(jià)是什么？當(dāng)然是優(yōu)質(zhì)的教育資源。

隨著各地學(xué)區(qū)房“新政”不斷來(lái)臨，教育這個(gè)房子最大的附加資源在慢慢淡化，房子回歸到居住屬性。

過(guò)去10年，“學(xué)區(qū)房”一直是房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。當(dāng)學(xué)區(qū)房效應(yīng)淡化后，房?jī)r(jià)上漲的速度將會(huì)明顯減弱，短期內(nèi)部分高估的房?jī)r(jià)甚至?xí)卣{(diào)。

二、房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值在降低

房子的最大內(nèi)在價(jià)值是居住價(jià)值，是否夠?qū)挸ā⒅苓叚h(huán)境是否優(yōu)美，商業(yè)配套是否完善。當(dāng)然也包含經(jīng)濟(jì)價(jià)值。所謂經(jīng)濟(jì)價(jià)值說(shuō)白了持有這個(gè)房子能給你帶來(lái)多大回報(bào)。

我說(shuō)房產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值在降低，并不是說(shuō)住房品質(zhì)在降低，主要指的是房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在降低。

房子經(jīng)濟(jì)回報(bào)主要的來(lái)源，一是房產(chǎn)升值，二是租金收益。

當(dāng)前，我國(guó)樓市正呈現(xiàn)“一二七”分化格局，即10%城市房?jī)r(jià)下跌，20%城市房?jī)r(jià)上漲，70%城市房?jī)r(jià)走平。整體來(lái)看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)是沒(méi)怎么漲的。而在20%上漲的城市中，隨著樓市調(diào)控的深入，上漲的速度也明顯放慢。房產(chǎn)升值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)在降低。

而在租金方面，住建部已明確城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%，也將意味著未來(lái)房子的租金回報(bào)在降低。

當(dāng)然這些變化對(duì)多數(shù)人，特別是年輕人是利好，意味著生活成本在降低，對(duì)美好生活有更大的期盼。

三、房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性

當(dāng)下，限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等已成為樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)也說(shuō)明，樓市調(diào)控政策對(duì)于穩(wěn)房?jī)r(jià)具有重要的作用。不過(guò)此前樓市調(diào)控主要在新房，而二手房還比較市場(chǎng)化。

2021年后，深圳率先推出二手房參考價(jià)制度。即對(duì)具體樓市設(shè)定參考價(jià)，銀行發(fā)放貸款是參考參考價(jià)執(zhí)行。一般而言，指導(dǎo)價(jià)在原來(lái)的掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打了折。

自深圳之后，目前東莞、寧波、成都、西安、上海、紹興、無(wú)錫、廣州等多個(gè)熱點(diǎn)城市，對(duì)二手房?jī)r(jià)格采取了嚴(yán)格的管控措施。

二手房參考價(jià)的推出，意味著樓市進(jìn)入全面調(diào)控時(shí)代，房產(chǎn)逐漸回歸居住屬性，而房產(chǎn)的金融、商品屬性在淡化。

無(wú)論如何，樓市發(fā)生的這些變化最終說(shuō)明一點(diǎn)：

樓市的賺錢(qián)效應(yīng)在降低。新房、二手房限購(gòu)、限貸，有資金不一定能買(mǎi)得到。而房產(chǎn)租金收益率在降低，二手房參考價(jià)模式下，房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)差價(jià)在降低。特別是房地產(chǎn)稅若來(lái)臨，房子的持有成本將明顯增加，賺錢(qián)效應(yīng)降低。

未來(lái)的房產(chǎn)可能會(huì)升值，但不大可能躺著賺錢(qián)，更多是保值或增值。

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