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提問：房姐好，最近在看法拍房，是一個回遷房。打算以低于市場價20w拍到，這個房子房齡將近20年。但是配套完善，地鐵口，商場，學(xué)校在1km之內(nèi)，因為房齡比較老，又是安置房，再過6-8年不知可好出手，希望成哥給點建議。

回答：這樣的房子不建議入手表面看似比市場便宜20萬，實則沒有任何性價比，容易接受成為接盤俠。這個房子有三大硬傷，未來大概率跑輸大盤，投資需謹(jǐn)慎。

一是法拍房，二是房齡老，三是安置房首先法拍房不適合真的新手玩，法拍房吸引很多人，無非就是因為價格低，但是法拍的水很深，不少是有瑕疵的，花錢買到后續(xù)也可能有很多麻煩。如果該房子戶口被前業(yè)主已占用，但他卻又不配合遷出，你的戶口落不進來，你的孩子就無法上學(xué)。其次房齡太老，已有20年，房子超過25年是無法申請貸款的，所以后面轉(zhuǎn)手就會很困難。最后安置房屬于政策性房產(chǎn)，主要是品質(zhì)和稅費上的差別。安置房一直是每個區(qū)域的最低價格，投資謹(jǐn)慎，除了價格，還需要關(guān)注流動性和品質(zhì)，不要被價格所迷惑。

提問：請房姐點評一下，這套房源。 蘋果社區(qū)南區(qū)8號樓頂層，大平層。 6室3廳,289.47平米,60421元\/平米,1749萬,南北，詳情： 已實地看過房。北向觀國貿(mào)樓群，景觀非常好。 特征有兩個： 1. 超高層高（3.7米），大面積頂部天窗采光。 2. 超大面積，本小區(qū)無類似交易記錄。 這種房源如何估值？謝謝。

回答：蘋果南區(qū)相對品質(zhì)好一些，由于兩房主打，加上年輕人定位，目前整體價格還是較高。 6萬的單價當(dāng)然不錯，不過300平的面積在這個小區(qū)屬于一定的錯配，超過1200萬的總價，基本選擇可以到首城國際\/珠江帝景等樓盤。 所以這套房掛牌一年多，我們也觀賞過多次，但它仍然沒有賣掉，也是這個原因。 超過1500萬，如果為了改善居住品質(zhì)，購買力又會傾向于樂城等標(biāo)的，或居住空間更好的天鵝灣等小區(qū)。 出于整個市場來觀察，1500萬的置業(yè)，更多的集中在望京核心區(qū)域。 如果300平出現(xiàn)在珠江甚至樂城，它的流動性會更高一些，越是高端的樓盤，對面積的容納上限更大，例如金茂府起步即200平+的大三居。 如果要買也可以買，房子本身無特殊硬傷，總價導(dǎo)致的流動性降低，就用價格來換取，或隱藏的價格，例如評估貸款低首付等。

提問：接剛才安置回遷房的問題： 這類房屋不和開發(fā)商直接簽約，而和開發(fā)商違規(guī)的賣房公司簽約，是不是不行？買一手房是不是要和開發(fā)商直接簽約才行？

回答：無論從哪個角度提問，結(jié)果是一樣的。 搞清楚這個問題，從兩個角度來思考： 1.所謂的「不限購項目」的操作邏輯是什么？ 2.用「不限購項目」做資金盤，應(yīng)該如何操作？

提問：新人首問。 背景情況： 本人30+，跟男友預(yù)計明年結(jié)婚。我在17年房價最高點入手了順義后沙峪的一居（因為是頂層帶閣樓，所以單價也比同小區(qū)高不少），每月還款1w+，房價現(xiàn)在已經(jīng)跌了不少。 男友sfsd資格，子彈150+，想要在買一套，我們上班地點在中關(guān)村和西北旺附近，有幾個方向，求指點： 1、自住屬性：一步到位在北京換個性價比高的大房子，賣了我現(xiàn)在后沙峪的房子，加上男友的子彈，可能能湊280-300； 2、投資屬性：不賣我現(xiàn)在的房子，用男友的sfsd資格買一個投資房，租售出去，貸款幾乎無壓力。但也許將來考慮有寶寶了，以及父母來京，最終還是要置換一個大房子。這樣就算二套，首付壓力會比較大。 3、自住+投資屬性：不賣現(xiàn)在的房子，湊夠首付在二線城市上車，比如成都、廣州、杭州買一個大3居先出租，以租養(yǎng)貸，以后考慮換城市生活； 4、還有一種選擇是，我先不賣，我們湊200+的子彈上車限競房（比如昌平板塊的萬象悅府）自住，過幾年在賣掉后沙峪的房子。問題就是首付+前幾年還貸壓力比較大，以及至少8年以后才能上市售賣； 我們都不是京籍，都在互聯(lián)網(wǎng)公司，年收入稅前差不多150+，但感覺也很不穩(wěn)定，會有失業(yè)的風(fēng)險在，也不想承擔(dān)那么高的房貸壓力； 所以，真心求房姐指點，哪條路比較合適？

回答：建議在1和4之間選擇，優(yōu)先滿足自住需求再兼顧投資會比較好，除非你們有明確計劃未來幾年離開北京，否則不建議買其它城市。第一個方案穩(wěn)妥一點，第四個方案激進一點，如果未來幾年的現(xiàn)金流穩(wěn)定 可以激進一點選擇方案4，月供上如果出現(xiàn)問題 也可以隨時賣掉后沙峪的房子 減輕負(fù)擔(dān)。

提問：房姐您好，新人首問，期盼回復(fù)。 本人情況：北京集體戶口，未婚，sfsd。目前亦莊工作，互聯(lián)網(wǎng)，未來1、2年可能會換工作到望京或海淀。首付200內(nèi)，希望買房保值增值，可出租，若換工作也可能考慮自住，通勤1小時內(nèi)可接受。目前已經(jīng)踩的盤主要在亦莊附近及東邊： 1、 亦莊及周邊限競房，禧瑞天著（近地鐵，目前離公司近，周邊有學(xué)校，有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）；周邊次新，通泰國際和經(jīng)開也是大概5萬左右； 2、 中海寰宇時代（南中軸8號線，戶型好，周邊有發(fā)展空間） 3、 甜水園北里， 95，6.5 420W 4、 石佛營東里105號 南北，92，6.2 360W 5、 炫特嘉園，西北 04，6.2 390W 6、 晨光家園，99，西南 5.6 470W 7、 農(nóng)光里 2000，北向電梯 5.6 380W 8、 磨房北里，92 南北 5.6 340W 9、 平樂園小區(qū)，95 南北 5.8 350W 10、潘道廟 07，南北，6.5， 460W 11、 朝青 雅成一里，00，南北 ，5，460W 1） 根據(jù)預(yù)算和需求，選亦莊新盤次新盤還是城區(qū)老破小更好？如果是新盤，禧瑞和中海哪個之后升值更看好些；老房里哪個更好，選擇應(yīng)如何排序。 2） 目前報價是否有性價比較高的標(biāo)的？您認(rèn)為價格多少入更好？ 3） 是否還有其他比較保值推薦的區(qū)域 。 想聽聽房姐的意見，非常感謝！

回答：1. 限競房有限售期，基本要7-8年以后才能出售，是否能接受。這個要想清楚。愿意長持的話亦莊新盤值得入手。 2. 二手老破小屬于防守產(chǎn)品，短持3-5年漲幅能跟上大盤， 流動性也沒問題。適合過度期持有。 短持選老破小，長持選限競新房。 推薦在 中海寰宇時代、禧瑞天著、經(jīng)開，晨光、炫特、石佛營東里 這幾個中選擇

提問：您好房姐，新人一枚，糾結(jié)很久，希望您能指點迷津： sfsd，子彈200左右，想買一套自住，未婚，計劃如果以后在北京定居，嫁人以后這套房子會留給非本地居住的父母或給父母換購，所以也需要有一定升值潛力。 主要糾結(jié)2個點: 1，地區(qū)選擇，由于之前的租房經(jīng)歷最習(xí)慣亞運村\/亞運村小營片區(qū)，但也考慮望京；次選酒仙橋、北沙灘；次次選十里堡、團結(jié)湖區(qū)域；不知道這個優(yōu)先級是否合理 2，糾結(jié)是買老小區(qū)2居戶型，還是次新盤的一居室or開間；不知哪種升值空間更大 先謝房姐！

回答：1. 亞運村和小營學(xué)區(qū)溢價較高，能看的標(biāo)的比較少，投資屬性的第一選擇看 酒仙橋、十里堡、團結(jié)湖板塊。購買力需要和你的地段匹配，才更好選籌 2. 地段是第一選擇，其次2居優(yōu)先。

提問：您好，看上了3個房子，自住加保值升值，1.2007年上第MOMA，6層，總高9層，南北145，890萬，1梯2戶，2暗衛(wèi)，無陽臺北面臨街。2.2003當(dāng)代城市家園，8\/12，南北，142，930萬，1梯2戶，小區(qū)中間，3.2015年2期上林溪，9\/11，128，930萬，1梯3戶，2明衛(wèi)。小區(qū)中間戶型都差不多，按中介給的圖紙，當(dāng)代的使用面積多5平米左右，其余2個的使用面積差不多。當(dāng)代和上第的基本都能上當(dāng)代家園的實驗2小，上林溪的雖然隔條馬路按派位卻要去大約2公里的地方上實驗2小的清寧校區(qū)。不過我家娃已在當(dāng)代校區(qū)上3年級了。買房主要是為了上學(xué)近，住得舒服點，再保值。3個小區(qū)都挨著學(xué)校，到校時間差可忽略。想問下買誰更合適。

回答：1. 上第MOMA的房子不要選，這個盤升值空間很差 2. 當(dāng)代這個小區(qū)還不錯的，早年的標(biāo)桿小區(qū)，還獲得過魯班獎，缺點就是離清河站有點近。 上林溪新一點，位置好一點，這倆小區(qū)差不多，差距不大，建議你直接看標(biāo)的 按自己的喜歡來選擇

提問：房姐您好！新人首問盼回復(fù)！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1號樓16年9月入手，北向，114平米，先生名下貸款100萬。一直出租每月13000。出售價870左右。 本人西單京畿道小區(qū)14年底10萬一平米購入一居，南向，改造后一樓有8平米陽臺，廚房挪到天井。變成2室1廳。兩位老人和我們一家三口居住。孩子西單小學(xué)9月份5年級。出售價760左右。 目前問題是： 1.我們需要把其中一套出手換成合適以后宜居的嗎？出手哪套呢？ 2.新盤價錢感覺越來越貴，怕以后換不起?？催^石景山的中海天鉆，117平米，900出頭。這個盤以后能跑贏大盤嗎？石景山值得入手嗎？ 3:您有什么推薦的值得入手的好樓盤嗎？ 謝謝房姐！盼您回復(fù)！

回答：1. 西單京畿道小區(qū)可以出掉了，珠江還有升值空間可以保留。 2. 石景山位置沒大問題，中海天鉆自住還不錯，戶型通透，三面寬，就是得房率不夠高，不過7+的單價保值效果一般。 3. 如果位置上沒有要求，不一定非要看新盤，望京保利中央公園 融科橄欖城 東湖灣 大西洋新城 。自住+保值還不錯?；蛘呖纯匆嗲f金茂府

提問：智慧的房姐您好！新人首問，最近拜讀了您的專篇，收獲頗多，按照您推薦的一些區(qū)域選擇一些樓盤，現(xiàn)在有點糾結(jié)，請房姐指點迷津！感謝回答！我的情況如下：北京買房的目的，把戶口落下來，本人現(xiàn)在西安工作和生活。所以在北京自己的學(xué)區(qū)需求不是很明顯，預(yù)算550-600萬左右搞定。 目前主要看的是海淀片區(qū)的清河附近和朝陽的朝青板塊 首先：海淀五環(huán)里感覺沒有合適的標(biāo)的，要么樓齡超15年，價格太高，超過預(yù)算，主要感覺自己沒有這種需求，不想買這種被學(xué)區(qū)綁架的房子；再海淀的清河看了幾個小區(qū)： 1. 清潤家園有個房子是毛坯2010年的回遷房不滿兩年，有稅費，面積80，算上稅費520萬，我覺得還合適預(yù)算之內(nèi)，就是問了中介這個小區(qū)情況是3棟樓是回遷房，兩棟是市公安局的家屬樓還是宿舍樓，小區(qū)中間有個小花園，有健身器材，交通還行。我看是就是價格和樓齡了，擔(dān)心小區(qū)品質(zhì)，后期不好出手； 2. 2010左右的有個萊圳花園小區(qū)，單價和總價都要高點，位置和這個差不多，單價都在七萬左右。標(biāo)的物標(biāo)網(wǎng)價585萬左右。 3.福美苑的房子價格也還行，但是網(wǎng)上說是兩限房，不知道環(huán)境咋樣；您怎么看這個小區(qū)？ 4.另外就是在朝陽的朝青板塊看了：青年匯、國美第一城（網(wǎng)上說這個有鐵路，沒有看太多）、炫特家園，這三個也有合適的標(biāo)的，現(xiàn)在就是糾結(jié)海淀清河這幾個小區(qū)和朝青這幾個那個更好一些。 請房姐給分析一下，十分感謝。

回答：1. 清潤家園這個小區(qū)二類經(jīng)濟適用房吧（按回遷房管理），稅比經(jīng)適房稍微少點。南向小兩居戶型還可以，塔樓很高，如果買到高層視野還可以。不過大塔樓大多戶型較差。感覺不如旁邊清景園（一類經(jīng)適房），那邊板樓為主，戶型更方正 2.萊圳是一個大盤次新，戶型很經(jīng)濟（正規(guī)2居70多、3居110多），地鐵也很近，基本上西小口那邊選次新，買不起世華龍樾的只能考慮萊圳，萊圳具備很強的稀缺性，優(yōu)先考慮 3. 福美苑小區(qū)很小，總共兩棟樓，綠化也一般，兩限房稅費高 4. 不自住不需要學(xué)區(qū)，就沒必要看海淀，大方向看朝陽，租金更好，優(yōu)先炫特、青年匯嘉園，其次看萊圳

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