雖然說現(xiàn)階段的樓市整體處于一個相對穩(wěn)定狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大起大落，但很多人擔心，隨著時間的推移，決定房地產走勢的各項因素都在發(fā)生變化，顯然，未來房產價值變化也不能按照過去或者現(xiàn)在思維方式來判斷。

本文以價值100萬的房產為例說明，說實在的，現(xiàn)在100萬的資金，在小城市也就勉強能全款一套普通的商品房，而在大城市，基本上也就夠一套首付款的錢，然后還著月供，所以，有調查顯示，我們家庭80%的財富都在房產上。不少人關心的是，這樣大一筆財富，10年后可能值多少錢呢？先不妨來聽聽一些專家對未來房價和房地產的看法。

一直以看多房產觀點為主的北師大金融研究中心鐘偉主任曾公開表示，他對房價必漲的觀念徹底扭轉，而且還勸大家在大多數(shù)時候別買房。跟他觀點類似的還有馬云，雖然不是房地產界人士，但由于他在商業(yè)上的巨大成功，還是有很多人在意他的觀點，他說得很明白，過去建議員工買房，但現(xiàn)在建議年輕人應該租房。從他們的觀點可以看出一個中心思想，說到底，就是認為現(xiàn)在房價已經很高了，買房不劃算，而且還面臨下跌風險。

不過，也有堅定看多樓市的專家，比如經濟學家董藩，早在2013年就提出了北京房價25年后漲到80W、全國房價達到9W的言論，當然，他的話不僅遭到很多網(wǎng)友狂轟亂炸，還引來人民日報的尖銳批評，認為這就是一個笑話。愛較真的董教授隨后還回復了這個批評，他解釋道，他的說法是有數(shù)據(jù)依據(jù)和理論支撐，比如支撐未來房價繼續(xù)上漲的因素包括城市化、家庭裂變、貨幣因素等等。

當然，還有理性一些的專家，比如獨立經濟學家馬光遠，提出了3個“20%”理論。什么意思呢？他早在2020年6月就表示，熱點城市的房價會反彈，基于經濟不能出問題的“底線思維”，在未來10年，只有20%的城市有買房價值，即使在大城市，也只有20%的樓盤值得買，還有一個20%值得是指開發(fā)商，只有這少部分開發(fā)商才能生存下去，其他的都將消失。說到底，未來房地產市場會出現(xiàn)分化，一漲俱漲的時代已經過去了。

顯然，每一個專家都有自己的立場和支撐的理論，如果請他們在一起辯論，多半是誰也說服不了誰，這些大咖級人物的思維可不是一般人能比的。此外，有懂行人結合當下及未來房地產面臨的情況做了一番分析，看看有道理沒？

總體看來，房地產，甚至房價走勢，一定跟我們的人口、貨幣和調控政策緊密關聯(lián)，這是“硬性”因素，客觀存在，要弄清未來的趨勢，需要從這三個方面著手，那么，未來可能出現(xiàn)哪些變化呢？不妨簡單看看。

就人口來講，“7普”人口數(shù)據(jù)出來后，雖然出生人口增速有所下滑，但總人口仍然繼續(xù)增長，所以，即便未來增速進一步下降，但對未來10年的住房需求影響變化不會太大，而且家庭小型化還會進一步刺激一部分住房需求釋放，但到2030年后，這個就不好說了，具體還要看未來10年的人口政策。

貨幣方面，從過去20多年看，貨幣供應M2與經濟增速保持了高度的一致，即，經濟增速越高，貨幣增速也高。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，分了兩個階段，2016年以前均是兩位數(shù)以上增速，從2017年開始就進入到個位數(shù)增速，只是因為去年的特殊情況才重回兩位數(shù)增速，其實，到2021年后，M2增速已經回到了個位數(shù)增速，一切又回歸正常。不難發(fā)現(xiàn)，未來只要不出現(xiàn)特殊情況，隨著經濟增速放緩，M2增速還會繼續(xù)下降，說白了，錢的貶值速度也隨之放緩。

在政策方面，眼下的樓市調控主要是行政方面的，比如房貸利率、限購、限價等措施，但這個是現(xiàn)階段保持市場平穩(wěn)的權宜之計，最終還是要由長效機制來替代，其實這就是房產稅，甚至空置稅。前幾天，國家四部門釋放出關于房產稅的改革試點信號，無疑又將房產稅工作向前推進了一步，由此看來，房產稅遲早要出來，而且進度在加快，現(xiàn)在不少業(yè)內專家有一個共識是，房產稅最先可能在樓市熱點城市率先推行。

其實，即便是人口和貨幣因素不能確定，房產稅才是未來的抑制房價上漲的“利器”，從征收房產稅的國家來看，炒房現(xiàn)象雖然不能說完全杜絕，但從人均住房套數(shù)來看，國際家庭戶均住房套數(shù)為1.1套，我們有1.5套，說明的炒房現(xiàn)象比較普遍，假如房產稅開征，住房持有成本明顯增加，如按美國1%-3%的稅率征收，100萬的房產1年就要繳稅1-3萬，租金都未必能彌補這個持有成本，勢必會讓這些持有多套房的家庭釋放出大量房源來，從這個角度而言，只要房產稅一征，即使房價跌不了多少，但大漲的可能性基本不存在了。

當然，這僅是從大方向上分析，具體到各個城市又不一樣，所以，要說出100萬房產具體值多少錢不太現(xiàn)實，需要結合區(qū)域、城市和地段，才能最終判斷出的它的價值大概如何，梳理出來，不外乎兩條。

優(yōu)質城市群核心地段的房產價值仍然會長期堅挺

從現(xiàn)在發(fā)展趨勢看，長三角、大灣區(qū)、京津冀等城市群是我國最頂級的城市群，聚集了最優(yōu)質的產業(yè)、科研、教育、醫(yī)療和文化等資源，吸引力最強，人才不斷聚集，即使人口出生率走低，但還是可以吸引其他地方的人口，一句話，這里地方大多以社會精英為主，購買力強，住房市場需求堅挺，特別是核心地段的房子，不用擔心它會貶值。

城市外圍、人口凈流出的城市房產，除了剛需自住，沒有什么保值價值

房子最終是用來居住的，沒有人口的地方，注定一地雞毛，此前說的乳山、鶴崗等地方，無一例外都是人口凈流出城市，隨著房子不斷建設，空置房越來越多，當市場供過于求后，房產的價值就越來越低。從過往來看，主要以資源枯竭型城市和老工業(yè)轉型不暢的城市為主。還有一種情況，即便是在大城市，那些遠郊、外圍區(qū)域房子，由于一座城市主要資源不會投放到這里，更多的就業(yè)人口不可能導入，沒有人口支撐的區(qū)域自然也不可能有什么價值。

不過話說回來，無論在哪里，自住買房都無可厚非，這是剛性需求，但如果還希望房產財富保值增值，這就是另外一回事了，一方面要降低自己的預期，畢竟房地產最好的時代已經過去了，另一方面還要從城市、地段上做功課，因為買房只賺不賠的時代同樣也離我們遠去了。

作者：縱橫論市