你的朋友圈被20萬的房子刷屏了沒？

最近大渡口某公寓開盤，打出的廣告語是總價20萬買兩房，一時間討論聲充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大學城某公寓開盤，18萬買公寓引起“排隊搶房”，讓公寓產品突然就高調闖入大眾視線。

不止你看不懂，就連身邊大部分朋友都看不懂了，發(fā)出靈魂疑問三連：重慶的公寓為什么這么便宜？接下來公寓市場是不是要起來了？買公寓收租靠不靠譜？

（朋友圈中介刷屏截圖)）

解惑一：

重慶的公寓為何要靠“低價促銷”？

前有汽博中心、大學城公寓瘋狂“甩賣”，低價促銷，甚至買公寓送車，后有大渡口公寓鉅惠火爆來襲，總價都是低至十幾、二十來萬。

最近這一段時間火爆的公寓“搶購”，讓人不免對重慶的公寓市場存疑。

據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近半年重慶公寓市場，30萬以內的產品成成交主力，最高占到51%，另外30-40萬、40-50萬……100萬以上，以此類推的6個總價段，公寓少量占比。

（圖源：貝殼重慶研究院）

對于購房者購買公寓的心態(tài)，某位購買了大渡口公寓的業(yè)主所說具有一定代表性：“30萬以內的可以考慮買，占用現(xiàn)金不多，打折促銷更能提起點興趣，但是超過30萬的，我不會考慮下手?！?/p>

反觀北上廣深杭，據(jù)央視財經報道數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)市場數(shù)據(jù)測算，目前上海可租房源超300萬套，其中，集中式公寓約10萬間，分散式公寓約32萬間，租賃市場龐大。

在深圳，公寓市場經歷了2018年7月的“深四條”公寓只租不售，到2019年12月的取消商務公寓只租不售，再到2020年7月31日的不再審批商務公寓及土地供應，市場依然活躍。

究其原因，一業(yè)內人士認為，這主要跟這些城市龐大的租賃需求有關系。比如上海，據(jù)央視財經報道數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，上海常住非戶籍人口超977萬人，租賃人口規(guī)模達874.6萬人，而可租房源與當前的需求還有一定差距。又如深圳，一直都是人多地少，住宅長期供不應求，住宅不夠的剩下只能靠公寓來補充供給，由此形成了公寓市場的行情。

再看杭州，公寓行情好，除了供需關系影響，再加上今年8月5日出臺的住宅限購新政，從而導致40年產權不限購公寓價格上漲。（新政要求對落戶未滿5年戶籍家庭，在購房之日前2年起在杭州市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。非杭州市戶籍家庭，從之前的社保2年調整為在購房之日前4年起已在杭州市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€人所得稅滿48個月，方可在杭州市限購范圍內限購1套住房)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心成交均價9.25萬元/平方米，部分公寓產品價格甚至超過住宅售價。

那么，重慶的公寓市場為什么不像北上廣深杭的公寓市場那樣有行情，要靠低價促銷才能有存在感，答案也呼之欲出。

重慶智安信實業(yè)有限公司董事長肖磊認為，關鍵就是在于重慶公寓市場供應量太大，可以說嚴重飽和。

“重慶很多開發(fā)用地，政府都會要求拿地房企配建一定占比的商業(yè)體量，所以重慶的集中商業(yè)、社區(qū)底商其實是嚴重過剩的，不好賣、賣不起價的比比皆是。市場常常會出現(xiàn)上面的住宅賣2萬多一平，下面的底商賣3、4千一平的情況?！毙だ诮忉屨f，很多房企受三道紅線限制，資金壓力非常大。但拿地指標又有大量的商業(yè)規(guī)劃，而商業(yè)本身的銷售難度又比較大，所以很多開發(fā)商拿地之后，就把商業(yè)轉換成公寓來進行銷售，由此造成公寓樓市場整個供應量大。

（圖源：重慶銳理數(shù)據(jù)）

同時，根據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年1-8月，重慶主城區(qū)域新增公寓共贏57.4萬方，合計為12350套；成交量為 45.67萬方，共計銷售9654套；成交均價為9211元／平米。從存量方面來看，截止8月底，主城區(qū)公寓產品總存量為216.2萬方，按照近1年的月均去化速度，去化周期要33.5個月。

而這還是在公寓市場供應“縮水”的情況下，去化仍需33個月。

對此，一位不愿具名的業(yè)內人士也解釋道，商務公寓建在商辦及工業(yè)用地上，一層內有幾十戶，空間逼仄、公攤較大，物業(yè)管理費高，且是商水商電，又沒有相關配套，居住體驗感較差。況且在重慶，公寓和住宅拉不開多大的價差，TZ屬性不會如北上廣深強，市場需求自然也不會比得上。

解惑二：

接下來公寓市場是不是要起來了？

根據(jù)貝殼重慶研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，重慶公寓供應量2萬方，環(huán)比7月上漲18%。成交量環(huán)比上漲34%，價格環(huán)比上漲2%。

（圖源：貝殼重慶研究院）

并且，網上各種公寓“搶購”視頻，大渡口某公寓一夜間賣了120幾套，大學城某公寓也引發(fā)人潮涌動……那么接下來，重慶樓市會成公寓產品的主場？

肖磊認為，從總體上來講，短期內整個商業(yè)公寓滯銷、難銷、或者低價傾銷這種場面，不會有太大的變化，目前老百姓大多數(shù)還是比較傾向于住宅的投資或居住。

從長線的角度來講，也可能存在物極必反的情況，在未來五到十年，隨著供需關系的平衡，或者說供需關系的一些失衡，商業(yè)公寓也可能會有上揚的機會。特別是處于城市核心的商業(yè)公寓，例如周邊配套比較好的觀音橋、南坪、解放碑等中心區(qū)域的商業(yè)公寓，未來隨著區(qū)域的進一步的成熟啊，未來會有增值的提升點。

解惑三：

買公寓“收租”，靠不靠譜？

眾所周知，住宅和公寓最大的區(qū)別是二次轉讓的稅費問題，公寓的稅費是十幾個點，而住宅的話只需一到三個點左右。高昂的交易稅費讓很多買家望而卻步。

另外住宅是可以落戶的，而商業(yè)公寓落戶會比較困難，這對下一代的教育問題會存在影響。

從生活成本來講的話，商業(yè)的物業(yè)費、水電費也會比住宅相對來說較高一些。還有就是國家政策層面比較扶持住宅地買賣以及租賃這個版塊，而公寓版塊相對利好的政策較少。

當然，公寓產品也有優(yōu)勢。對于手頭預算較少卻想購買一套相對舒適的居所，以先實現(xiàn)自住的購房者來說，公寓其實是過渡時期較好選擇之一。

算一筆帳，比如一個剛工作的95后，買一套總價40萬的公寓，先實現(xiàn)自住，過幾年后，換房，將公寓出租。公寓目前租金普遍在1000-1500元，取中間按1300元/月算，如果首付5成，資金回報率差不在7-8之間，算比較高的回報了。

所以，當下是否要入手一套公寓，買公寓收租靠不靠譜，只要能租出去，還是挺香的。

Tips專家公寓購買小建議：

第一，選擇交通方便的公寓；

第二，選擇周邊生活配套較成熟的公寓；

第三，產品品質更好更有亮點的；