原標(biāo)題：一宗地產(chǎn)世紀(jì)大并購的 “to do list” 來源：騰訊新聞

撰 文：劉婷

圖 片：圖蟲創(chuàng)意

編 輯：張曉蕊

2018年，許榮茂登上春晚捐贈1.33億購回的國寶《絲路山水地圖》時，世茂尚在回歸前十的跋涉路上。

兩年過去，世茂房地產(chǎn)終于規(guī)?！盎厥?。在春節(jié)前夕，已經(jīng)接班的世茂集團(tuán)總裁許世壇再度展開了一幅昂貴的“畫卷”：并購銷售規(guī)模超過600億，排名55的福晟集團(tuán)。

這宗跨越“10年代”和“20年代”的世紀(jì)大并購，最終以沒有公布具體資產(chǎn)、沒有公布金額，涉及到實(shí)操層面尚無細(xì)節(jié)的形式宣布。

從已經(jīng)披露的信息看，世茂和福晟成立了合作平臺，福晟現(xiàn)有的、未來的項目都將all in注入新平臺。未來，福晟將不會再以自己的名字出現(xiàn)，所到之處都將冠上世茂的姓氏。

接過豐盛又棘手的并購大單，世茂率先要列出的待辦事項清單中，債務(wù)重組、提升項目溢價、人事結(jié)構(gòu)調(diào)整等必答題赫然紙上。

To do list 1

“給蘋果雕個花”

1月13日，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)聯(lián)合召開品牌發(fā)布會，宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。新成立的世茂·福晟平臺將覆蓋福晟現(xiàn)有的項目，未來福晟方面新增的項目也將注入平臺。

知情人士透露，目前世茂方面的盡調(diào)工作仍在繼續(xù)，預(yù)計需要至少3個月的時間。因此，新平臺的股份占比尚未公布，世茂集團(tuán)總裁許世壇表示，平臺將由世茂操盤且占有大比例股權(quán)，主要由世茂、福晟和東方資產(chǎn)三方組成。世茂占有大部分股權(quán)，東方資產(chǎn)將不涉及股權(quán)合作，僅負(fù)責(zé)整合中的金融和財務(wù)工作。

近兩年債務(wù)問題纏身的福晟集團(tuán)進(jìn)入世茂的并購視野，源于房企難以抵抗的規(guī)模野心。

福晟囊中的巨量土儲，應(yīng)是令世茂覺得算得過賬來。截至目前，福晟尚有1000億在售貨值，且有3000-4000億可售貨值。

主戰(zhàn)場大灣區(qū)是福晟談判的重要籌碼。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲貨值TOP30》，福晟集團(tuán)以2581億的土儲貨值位居第八，高于大灣區(qū)起家的萬科、華潤置地和越秀地產(chǎn)等。

世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、世茂海峽發(fā)展公司董事長兼總裁呂翼表示，福晟在大灣區(qū)有1000萬平方米的舊改項目，而世茂有1000萬平方米的二級土儲，二者聯(lián)合后將制造出萬億級的想象空間。此外，福晟在長沙和鄭州的市場占有率高，正好補(bǔ)齊了世茂的版圖。

面粉買到后，如何發(fā)酵成蛋糕并賣出好價錢，成為待辦事項的重中之重。

世茂方面表示，1月份開始全面代管福晟的樓盤，福晟所有樓盤案名都將換代成世茂福晟樓盤。此外，世茂的管理能力將會全面嫁接到原有福晟的這些平臺和項目。

“最大的挑戰(zhàn)還是把福晟這一袋本身品質(zhì)不錯的面粉做好的過程。”呂翼透露，接下來將會從產(chǎn)品上提升福晟樓盤的品質(zhì)，提高項目溢價。1月，全面提升產(chǎn)品品質(zhì)，提升銷售渠道，提升管理水平，最重要的是提升售價?！鞍阉日＿\(yùn)轉(zhuǎn)起來，再把它向積極方向去提升?！?/p>

世茂集團(tuán)總裁許世壇進(jìn)一步補(bǔ)充道：“我們要把蘋果做得更好一點(diǎn)，切、洗、雕個花。我們不會做虧本生意，比如把剛需盤做改善盤，做到利潤提升?！?/p>

“吞下”大魚后，世茂也獲得規(guī)模的加速器。許世壇估算，世茂僅有千億量級的舊改資源，排名在20名開外。若加上福晟約4000億的貨值，世茂舊改可售資源的排名或提升至前5名。他亦透露未來世茂還會有其它整合，今年的銷售增速仍會領(lǐng)跑前十。

To do list 2

修復(fù)債務(wù)bug

“沒想到福州的大地主，也會有被整合的一天?！碑?dāng)聽說世茂福晟聯(lián)姻時，福晟業(yè)主老李頗感震驚，但與此前的停工事件結(jié)合起來，老李想通了。

2017年老李買下了福晟位于福州閩侯區(qū)的一處改善型樓盤，當(dāng)時他是沖著福晟的品牌買的。該樓盤承諾于2019年12月交房。2018年初，原本有序進(jìn)展的工地按下暫停鍵，一停工便是一年。

在這期間，老李反復(fù)聯(lián)系福晟的銷售顧問，等來的卻是對接人陸續(xù)離職的消息。今年4月，該樓盤復(fù)工，僅用了8個月便趕工完成項目，按時交房。

“8個月時間完成了20個月的工程，如今福晟自己都亂成一鍋粥，我們以后遇到問題該怎么辦？”

并購帶來的規(guī)模“餡餅”，也隱藏著陷阱。福晟在項目上遺留的一系列問題，也將留給接盤的世茂。

以雙方合作重點(diǎn)大灣區(qū)為例，福晟在大灣區(qū)多以舊改項目為主，這意味著更高的利潤率，同時也需要投入大量的改造成本和面對較長的時間周期。

具體而言，在本次合作中被福晟集團(tuán)董事長潘偉明重點(diǎn)介紹的超百萬體量的前海舊改項目于2018年公示草案，目前仍處初期的意愿征集階段，未來還需經(jīng)歷規(guī)劃審批、拆遷及實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批等過程。

一名深圳熟悉舊改業(yè)務(wù)的資深人士對鋒面News表示，接下來的每一個步驟動輒都需要2-3年，該項目至少還需要5-8年才能完成。

此外，2019年9月，福晟集團(tuán)為了緩解資金問題，將深圳福晟65%的權(quán)益賣給國華人壽。這意味著，大灣區(qū)主戰(zhàn)場深圳將面臨更多的不確定性。

相似的風(fēng)險曾在去年的并購中上演過。2019 年上半年，世茂先后收購了泰禾和粵泰股份的部分項目，其中不乏債權(quán)、股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的項目。彼時世茂方面對鋒面News表示，選擇合作項目時主要看項目質(zhì)量、利潤率及銷售周期，傾向一二線城市，凈利潤率需要達(dá)到10%或以上。

關(guān)于如何把控與福晟合作時的項目風(fēng)險，世茂方面未予以明確答復(fù)。

快速膨脹的福晟帶來體能負(fù)荷，從點(diǎn)到面地挑戰(zhàn)著“白衣騎士”資金底盤的承載能力。

曾經(jīng)的福晟“拿地飛虎隊”在土地市場沖刺KPI時，融資部門主要采用信托、基金等“短債長投”的模式為前線輸血。2018年以后，融資遇冷，房地產(chǎn)“前融”端猛踩剎車，福晟未能跟上節(jié)奏，面臨資金鏈吃緊、債券兌付遇阻等風(fēng)波。

2019年上半年，福晟集團(tuán)凈負(fù)債率為138%。在負(fù)債結(jié)構(gòu)中，短期負(fù)債占比最高，為443.47億元，占比59.82%，而其銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為9.85億元，一年內(nèi)到期的借貸金額為23.04億元，現(xiàn)金與短期負(fù)債之間缺口大，面臨償債危機(jī)。

“我們現(xiàn)在處于過渡階段，希望通過輸出管理品牌、代管、代建的形式，能夠把福晟暫時的困難渡過去，讓福晟盡快地恢復(fù)生產(chǎn)?！痹诿襟w見面會上，世茂財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸表示，目前世茂正與福晟財務(wù)團(tuán)隊一起做債務(wù)重組，依靠世茂的資源，結(jié)合項目的實(shí)際情況、債務(wù)情況解決債務(wù)問題。

許世壇進(jìn)一步補(bǔ)充道，目前東方資產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)管理公司都在支持項目的債權(quán)清理或重組工作?！案ｊ芍暗膯栴}是短期的流動性的問題，我們會配合金融機(jī)構(gòu)把短債置換成長債，把貴的債換成便宜的債?！?/p>

To do list 3

人事重組 “極致管理”

并購福晟前，世茂已經(jīng)做了組織架構(gòu)調(diào)整，為整合做準(zhǔn)備。

鋒面News獲悉，2019年世茂華南地區(qū)公司已被取消，并入世茂海峽發(fā)展公司成為灣區(qū)運(yùn)營中心。

同時，世茂新成立長三角地區(qū)、粵桂地區(qū)兩個新地區(qū)公司。據(jù)此，世茂旗下共有9個地區(qū)公司。

將灣區(qū)運(yùn)營中心劃進(jìn)世茂海峽發(fā)展公司，足以看出世茂對“第一地區(qū)公司”世茂海峽的重視。

事實(shí)上，世茂海峽在世茂和福晟合作中擔(dān)任主導(dǎo)角色。未來世茂·福晟平臺將由世茂海峽操盤，全方位戰(zhàn)略合作包括地產(chǎn)、建筑行業(yè)、物業(yè)、舊改等多個維度。人事方面，呂翼掛帥負(fù)責(zé)管理，并將組建新的操盤團(tuán)隊。

截至2019年12月31日，世茂海峽已在全國9省30市布局175個樓盤。數(shù)據(jù)顯示，2019年世茂海峽銷售總金額超過900億，在世茂房地產(chǎn)全年銷售額中占比達(dá)到35%，是世茂房地產(chǎn)旗下最大的區(qū)域公司。

900億僅是起點(diǎn)，許世壇對世茂海峽的期許是千億地區(qū)公司。

今年，許世壇為世茂海峽定下的KPI是世茂福晟平臺銷售額300億；此外，福晟目前的超千億在售貨值分為4年銷售。

當(dāng)被問及銷售額的劃分口徑時，許世壇表示，首先是算進(jìn)世茂福晟平臺，按照操盤計算的話算進(jìn)世茂海峽，具體看統(tǒng)計口徑。

下一步，世茂福晟將進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。福晟集團(tuán)董事長潘偉明在總結(jié)福晟的不足時，談到過去幾年中福晟對在考核方面偏弱，世茂強(qiáng)調(diào)人均效能，未來福晟將更重視結(jié)果導(dǎo)向。

并購常伴隨人事變化。有消息稱，平臺整合后，福晟將只留下約三分之一的員工。世茂方面表示，目前沒有接到官方消息。

呂翼表示，接手世茂福晟平臺后，將對架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。首先是組織架構(gòu)上，世茂將對原有福晟架構(gòu)進(jìn)行精簡和改革。原來的人比較多，改革后會有所精簡；原來費(fèi)用寬裕，改革后將有所縮減。通過內(nèi)部成本管控等手段縮減費(fèi)用，用極致的管理方式來提升利潤。

END

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