掉隊的合生創(chuàng)展，難以重續(xù)的輝煌、

日前，年已61歲的朱孟依正式卸任，女兒朱桔榕順利接班，合生創(chuàng)展集團這家“隱貴”房企進入“二代”時代。

合生創(chuàng)展已在行業(yè)掉隊多年，外界最關注的是，朱桔榕能否帶領企業(yè)走得更遠。

錯過黃金十年

日前，合生創(chuàng)展集團（00754.HK）公告，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務，其女朱桔榕獲任董事會主席。

朱桔榕接棒的企業(yè)，早已不同于往日。

公司曾位居“華南五虎”之首，1998年登陸港交所，在2004年即拿下百億銷售規(guī)模，破內地房企銷售記錄。當時，中國恒大、萬科、碧桂園等都難望其項背。

但是，輝煌稍縱即逝。2008年，公司走上命運的分水嶺：朱孟依受某經濟案牽連“消失”9個月，企業(yè)遭遇銀行停貸等。

渡過這場劫波后，企業(yè)逐漸在房地產市場沉寂，2014年，公司徹底跌出“華南五虎”序列，百強榜單中也再無合生創(chuàng)展集團。

斑馬消費梳理發(fā)現，公司掉隊原因很多，在樓市黃金十年里未能抓住機會、高管層動蕩以及多囤地、慢周轉的決策等，最終拖了公司的后腿。

高管動蕩最讓外界關注，雖說朱孟依善于挖掘高端人才，卻沒能用好這些人才。

2003年至2018年，朱孟依先后將盛高置地前董事總經理謝世東、工行深圳分行前行長武捷思、中海地產老將陳長纓，以及內部高管薛虎聘任為公司行政總裁，還在2018年請來建行廣東分行前副行長席榮貴擔任執(zhí)行董事兼行政總裁。

如今，除席榮貴之外，上述高端人才全部離開，行政總裁崗位一度空缺6年。

同時，公司業(yè)績波動頻繁，數據顯示，2013年至2017年，公司合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，同比增速分別為-3.2%、-52.85%、88.01%、-19.00%和14.08%。

高管層動蕩或不致命，但是一直執(zhí)行的“多囤地、慢周轉”的經營策略，讓公司在樓市黃金十年里錯失不少機會。

另外的華南“四虎”在房市攻城略地，2013年，碧桂園、中國恒大跨進千億陣營，富力地產、雅居樂也同時在2018年突破這一門檻。

雖然朱孟依退居幕后，其仍為公司實控人，截至2019年6月，朱孟依持有公司股權比例55.22%，長子朱一航持有17.76%，朱桔榕僅持股0.09%。

重回輝煌太難

長達十年的沉寂之后，到2018年合生創(chuàng)展集團才重回增長的軌道。當年實現銷售額149.75億元，同比增速62.3%；2019年實現212.58億元，同比增速42.0%。

特別是在2019年，國內諸多房企在投資方面一度放緩速度，合生創(chuàng)展集團則一改往日低調、保守的風格，頻繁出現在土地公開市場和并購等領域。

據不完全統(tǒng)計，2019年2月、4月、7月、8月和10月，公司先后在廣西陽朔、廣州海珠、廣東江門以及杭州江干區(qū)、東莞麻涌等地，實施拿地、并購與舊改。甚至在當年底，公司遠赴美國收購一宗物業(yè)。

截至2019年上半年末，公司土地儲備建筑面積2940萬平方米，其中，在大灣區(qū)土儲建筑面積1461萬平方米，土地貨值近2300億元。

沉寂多年后，公司突然發(fā)力，這是要追趕對手嗎？

不過，公司銷售規(guī)模距離回歸頭部房企還有很大距離。

按照克爾瑞的數據，2019年，千億銷售規(guī)模的房企已有36家，百強房企門檻200億元。以2019年銷售規(guī)模來看，公司剛入圍百強。

朱孟依曾對外透露，公司2019年銷售目標為400億元，且每年保持30-50%的增速，在2020年沖擊800億銷售規(guī)模。顯然，2019年的業(yè)績并未達到朱孟依的預期。

另外，隨著行業(yè)整體增速放緩，市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率已呈逐年降低趨勢。

公司以舊改起家，舊改業(yè)務不僅復雜程度高，而且開發(fā)周期長、對業(yè)績釋放緩慢。

2018年報顯示，公司在廣州多個項目開發(fā)周期超過10年，這些項目在當年底仍處于待開發(fā)狀態(tài)。在廣州，公司還有一個7年沒有動工的合生科貿園和已招商6年的TIT國際產業(yè)園，公司對這些項目均投下重金和人力。

盤活舊改項目、做大規(guī)模，對公司來說顯然不太現實。

盡管大灣區(qū)的舊改業(yè)務有政策“關照”，但該業(yè)務會影響企業(yè)周轉，就目前的公司資金狀況來看，繼續(xù)扎進舊改業(yè)務，難在短期內實現現金流。

在2019年中期業(yè)績發(fā)布會上，公司稱，企業(yè)風格一向穩(wěn)健、整體開發(fā)戰(zhàn)略不會有大調整，不會追求片面高周轉。