受中國(guó)電商行業(yè)的快速崛起，中國(guó)商用物業(yè)受到一定的沖擊，但近幾年，隨著人們?cè)絹碓阶⒅貙?shí)體體驗(yàn)，中國(guó)商用物業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)招股書顯示，中國(guó)商業(yè)物業(yè)在1999年至2018年的發(fā)展投資總額為12.9萬億元（人民幣，下同），在2013年至2018年的年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)18.7%。
購(gòu)物中心是商業(yè)物業(yè)的核心之一，在2013年，中國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量?jī)H1517間，由于盈利能力強(qiáng)勁，購(gòu)物中心增長(zhǎng)速度驚人，2018年，中國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量快速增長(zhǎng)至4642間，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)25.1%。
星盛商業(yè)是大灣區(qū)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商，在大灣區(qū)的購(gòu)物中心數(shù)量排名第四，并在中國(guó)其他區(qū)域也有多個(gè)項(xiàng)目，截至2019年9月30日，公司在中國(guó)16個(gè)城市中有38個(gè)商用物業(yè)項(xiàng)目，總合約面積287萬平方米，其中，57.1%由第三方物業(yè)發(fā)展商開發(fā)。
其實(shí)早在2016年，星盛商業(yè)就登陸新三板，在隨后兩年多的時(shí)間內(nèi)并無取得實(shí)質(zhì)性發(fā)展，而新三板的流動(dòng)性較差，影響星盛的融資擴(kuò)張計(jì)劃，2019年下半年退出新三板，2020年擬轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場(chǎng)向港交所遞表招股書。
COCO品牌深入人心，消費(fèi)者粘性高
說起星河COCO PARK，想必?zé)釔圪?gòu)物的深圳年輕人都無人不知曉，深圳福田星河COCO Park正是星盛的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。
星盛主要從事于購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體及辦公大樓等商用物業(yè)，向業(yè)主或租戶提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及向租戶租賃商用空間，擁有主題館品牌、包括家居、家庭、運(yùn)動(dòng)、健身、美食及社交等主題，品牌系統(tǒng)包括城市型購(gòu)物中心COCO Park、區(qū)域型購(gòu)物中心COCO City及iCO、社區(qū)型購(gòu)物中心COCO Garden以及高檔家居布置購(gòu)物中心“第三空間”，其業(yè)務(wù)范疇主要分為委托管理服務(wù)模式、品牌及管理輸出服務(wù)模式和整租服務(wù)模式。
年輕消費(fèi)者是新的消費(fèi)主力，更愿意花費(fèi)金錢來體驗(yàn)，為了吸引年輕消費(fèi)者，COCO Park品牌擁有“時(shí)尚、潮流、體驗(yàn)”的品牌理念，引進(jìn)時(shí)尚潮牌（MANGO、MO CO）、網(wǎng)紅奶茶（奈雪酒屋、Gaga鮮語）、人氣餐飲（禾綠回轉(zhuǎn)壽司、滿記甜品、許留山）及潮流服飾（阿迪、NIKE）等，因此深受年輕人喜愛，據(jù)房地產(chǎn)Top 10研究，星河COCO Park在《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值Top 10》排名第四。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健，收入與利潤(rùn)逐年增長(zhǎng)
由于COCO品牌得到消費(fèi)者的認(rèn)可，星盛吸引了大量的COCO Club會(huì)員，截至2019年9月30日，擁有約130萬以上的注冊(cè)會(huì)員，其中64.2%的會(huì)員年齡在15歲至50歲之間，是消費(fèi)能力較強(qiáng)的群體。
得益于COCO品牌的快速崛起及公司購(gòu)物中心主要所在地大灣區(qū)的快速發(fā)展，星盛的業(yè)績(jī)?nèi)〉梅€(wěn)定發(fā)展。星盛的收入由2017年的2.78億元增長(zhǎng)18.2%至3.29億元，年內(nèi)利潤(rùn)由2017年的0.48億元增長(zhǎng)62.3%%至0.78億元，年內(nèi)利潤(rùn)增速遠(yuǎn)高于收入增速；2019年前9個(gè)月的收入2.89億元，同比增長(zhǎng)25.3%，年內(nèi)利潤(rùn)0.84億元，同比增長(zhǎng)36.4%，不僅如此，雖然公司在2019年前9個(gè)月的收入低于2018年的收入，但2019年前9個(gè)月的年內(nèi)利潤(rùn)卻高于2018年的年內(nèi)利潤(rùn)，可見，星盛在2017年至今的不僅收入規(guī)模及盈利能力在提升，內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)也十分有效。但星盛能夠發(fā)展如此快速，也離不開行業(yè)的快速發(fā)展。
人均消費(fèi)開支增強(qiáng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)動(dòng)力足
近幾年，星盛能夠快速發(fā)展，不僅受益于公司的良好運(yùn)營(yíng)，也受益于選擇了一個(gè)欣欣向榮的行業(yè)，正迎合市場(chǎng)的需求。
中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是全球都有目共睹的，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中國(guó)名義國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由2013年的59.3萬億元增長(zhǎng)至2018年的90.0萬億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率8.7%。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)需求越來越大，主要有以下幾點(diǎn)的推動(dòng)。
一、人均消費(fèi)開支增強(qiáng)。中國(guó)人均消費(fèi)開支由2013年的1.32萬元增長(zhǎng)至2018年的1.99萬元，人民生活水平的提高，加快購(gòu)物中心的發(fā)展。
二、持續(xù)城市化發(fā)展。中國(guó)的城市化率由1988年的25.8%上升至2018年的59.6%，但相較于美國(guó)和日本在2018年的城市化率82.3%及91.6%，中國(guó)的城市化率還有很大的市場(chǎng)空間，并且星盛的購(gòu)物中心主要位于大灣區(qū)，大灣區(qū)的人均收入遠(yuǎn)高于中國(guó)的平均水平，城市化的發(fā)展需求更大。
三、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善。隨著生活水平的提高，消費(fèi)者更注重以服務(wù)為中心的消費(fèi)，中國(guó)與服務(wù)相關(guān)的消費(fèi)由2013年的消費(fèi)總額的38.3%增長(zhǎng)2019年首三季度的42.6%，這說明國(guó)內(nèi)強(qiáng)勁的消費(fèi)，使得商用物業(yè)開發(fā)的需求擴(kuò)大。
員工成本不斷上漲，應(yīng)收款項(xiàng)漲超2倍
雖然商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)的空間還很大，但不得不關(guān)注的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)是人力密集型市場(chǎng)，需要大量的人力，員工成本的上漲是服務(wù)成本及行政開支的重要部分，于2017年、2018年及截至2019年9月30日止9個(gè)月，公司的服務(wù)成本中的員工成本分別為45.2百萬元、56.5百萬元及53.5百萬元，分別占同期服務(wù)成本的32.4%、35.6%及38.3%；行政開支中的員工成本分別為35.9百萬、36.4百萬元及32.8百萬元，分別占同期行政開支的52.8%、59.6%及68.8%。
據(jù)招股書顯示，中國(guó)城市地區(qū)的員工平均年薪由2013年的5.15萬元上升至2018年的8.24萬元，年復(fù)合增長(zhǎng)率約9.9%，預(yù)計(jì)往后每年的員工成本仍然按10%提薪，按2019年前9個(gè)月計(jì)，員工成本增加10%，將影響年內(nèi)利潤(rùn)減少約16.56%。
除此之外，公司的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)由2017年12月31日的8.8百萬元增長(zhǎng)至2019年9月30日的28.2百萬元，增長(zhǎng)幅度超過2倍，加大了公司回收資金的壞賬風(fēng)險(xiǎn)；貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)的周轉(zhuǎn)天數(shù)由2017年12月31日的12天增長(zhǎng)至2019年9月30日的20天，降低了公司的資金利用率。
作者|蔡凱鋮
