原標(biāo)題：世茂房地產(chǎn)快速發(fā)展背后：穩(wěn)健的體系與合作拿地 來源：yicai

一個企業(yè)的強(qiáng)大，在于先做強(qiáng)再做大。

過去30年，世茂集團(tuán)歷經(jīng)數(shù)次地產(chǎn)周期，不斷成長最終做強(qiáng)做大，最重要的就是保持長期經(jīng)營的理念，先把自己做強(qiáng)，隨后把自己做大。

根據(jù)克而瑞銷售數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)在過去11個月銷售額一躍進(jìn)入TOP10之列，重新回到十強(qiáng)行列的世茂房地產(chǎn)，不僅僅銷售有了大幅度增長，同時保持了較低的負(fù)債率和資金成本，成為最有增長質(zhì)量的公司之一。

“一個好的企業(yè)，不能總是跟著市場的節(jié)奏走，如果完全按照市場節(jié)奏，很容易在低迷期無法收回，最后出現(xiàn)各種問題。世茂一直都有自己的節(jié)奏，上半年的重點在投資，到了三四季度，正如秋天是收貨的季節(jié)，此時的重點在現(xiàn)金流和回款，并通過自有資金再投資繼而穩(wěn)健發(fā)展，最終不斷強(qiáng)大自己?！?世茂集團(tuán)執(zhí)行董事、財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)人湯沸告訴第一財經(jīng)記者。

另辟蹊徑投拓

2019年，世茂房地產(chǎn)成為并購市場又一大明星。在很多房企開始謹(jǐn)慎拿地之時，世茂的逆周期操作，補(bǔ)充了大量的土地儲備。

3月22日，世茂集團(tuán)旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團(tuán)杭州蔣村項目51%的股權(quán)。

3月25日，根據(jù)泰禾公告，福州泰禾向世茂轉(zhuǎn)讓南昌茵夢湖項目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)，總計代價18.05億元。

隨后的4月和5月，世茂集團(tuán)并購了泰禾位于廣州、杭州等地項目。截至目前，世茂累計花費超過77億并購泰禾多個項目。

此外，包括萬通、明發(fā)等房企也與世茂進(jìn)行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。

6月9日，廣州老牌地產(chǎn)商粵泰股份發(fā)布公告，向世茂出售位于廣州的地產(chǎn)項目。按照公告，雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協(xié)議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產(chǎn)項目的股權(quán)。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計，世茂權(quán)益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億，2018年前三季度繼續(xù)購地 450 億元，不過在2018年第四季度放緩拿地。

通過不斷合作并購和及時銷售，在今年11月世茂重新回到TOP10位置，成為今年增速最快的頭部房企之一。

“行業(yè)競爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們今年在公開市場參與了300多塊土地競拍，實際到手不到40塊。企業(yè)要發(fā)展，自然需要多元拿地模式，通過合作并購的方式，我們就可以很好的補(bǔ)充自己的土儲，同時可以降低成本?！睖懈嬖V記者。

比如世茂收購的粵泰股份項目，目前已經(jīng)全面進(jìn)入銷售階段，得益于世茂良好的產(chǎn)品力和品牌優(yōu)勢，以及高效的執(zhí)行力，短短數(shù)十天，項目煥然一新全面升級，進(jìn)而可實現(xiàn)可觀的溢價，獲得較高的凈利潤率。

“我們并購一開始都是從以前的合作伙伴開始，大家對我們有信任，同時我們決策速度較快，所以對方選擇與我們合作。另外，因為我們在金融機(jī)構(gòu)的口碑很好，金融機(jī)構(gòu)也會介紹優(yōu)質(zhì)的合作機(jī)會，這樣的好處是雙方都有了金融機(jī)構(gòu)的信任背書，談起來也比較快。”湯沸說。

得益于良好的口碑和多方的信任，世茂房地產(chǎn)今年進(jìn)行了大舉并購，并借此機(jī)會快速擴(kuò)張了自己的規(guī)模和土地儲備。

目前看來，世茂可售資源多，市場地位穩(wěn)，在環(huán)境趨緊的當(dāng)下，將受益于行業(yè)的整合。加上公司貨值儲備分布良好，約65%位于房住需求較強(qiáng)的一二線城市，20%以上位于強(qiáng)三四線城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐著房住需求。

世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇認(rèn)為，世茂通過收并購獲取大量優(yōu)質(zhì)貨值，主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市，構(gòu)建起新常態(tài)下的“地產(chǎn)合作生態(tài)圈”。在成本可控的前提下降低經(jīng)營風(fēng)險，分享高潛力項目發(fā)展紅利。

穩(wěn)健財務(wù)支撐

“世茂的流動性比較好，我們的貨幣資金充裕，所以金融機(jī)構(gòu)對世茂比較有信心，這些信心將帶給我們更低的融資成本，也是我們的核心優(yōu)勢之一?！睖姓f。

根據(jù)世茂房地產(chǎn)2019年中期業(yè)績，世茂保持一貫踐行的穩(wěn)健政策開展融資計劃，在多元融資渠道、多維度合作及不斷創(chuàng)新的有力支撐下，世茂房地產(chǎn)融資成本長期維持較低水平，2019年上半年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點，維持在行業(yè)較低水平。

值得一提的是，世茂在2019上半年積極獲取優(yōu)質(zhì)土儲的同時，總負(fù)債規(guī)模仍處于行業(yè)較低水平，凈負(fù)債率59.6%，連續(xù)第八年維持在60%以下，為民營房企的標(biāo)桿之一。截至2019年6月底，世茂總借款約為1154.7億元，小幅提升5.8%，而總資產(chǎn)則提升了10.2%。在合理的融資計劃鋪排下，世茂動態(tài)調(diào)節(jié)融資提前還款，短期借款為320.6億元，僅占總借款28%，賬面現(xiàn)金則為短期借款的1.6倍。優(yōu)質(zhì)的資金流動性，確保了短期債務(wù)不會對經(jīng)營產(chǎn)生影響。

有了這些穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)，世茂的融資一直處于游刃有余的狀態(tài)。

今年5月底，世茂房地產(chǎn)全資子公司世茂建設(shè)在融資環(huán)境全面收緊之際，獲批132億公司債券的稀缺額度，意味著穩(wěn)健的體系轉(zhuǎn)化成了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，世茂后續(xù)能進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本，并為后續(xù)經(jīng)營創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。

今年7月，世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告，已成功發(fā)行于2026年到期的10億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利息將按年利率5.60%計算。業(yè)內(nèi)人士評價，此次美元優(yōu)先票據(jù)期限長、利率低，體現(xiàn)了龍頭企業(yè)融資渠道好、成本低的特點，較近期同業(yè)發(fā)行的票據(jù)相比優(yōu)勢明顯。

良好的融資渠道之后，各大機(jī)構(gòu)對于世茂同樣看好。

今年9月，穆迪將世茂房地產(chǎn)評級由Ba2上調(diào)至Ba1，展望“穩(wěn)定”。這是繼去年將Ba2評級展望從“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”后的又一次上調(diào)。

穆迪分析師Celine Yang當(dāng)月表示“我們預(yù)期世茂得益于營收和簽約的強(qiáng)勁增長，公司指標(biāo)在未來12至18個月將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。另外，世茂來自于商業(yè)運(yùn)營、酒店、物業(yè)管理的多元化收入，加上集團(tuán)穩(wěn)健的財務(wù)管理，將助力公司面對房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)環(huán)境?！?/p>

穆迪表示，世茂近兩年強(qiáng)勁的簽約增長帶來的營收健康增長將使得營收覆蓋債務(wù)的能力進(jìn)一步提高；EBIT覆蓋利息的倍數(shù)也有望提升至4.5至5倍的水平，另外不斷增長的非房地產(chǎn)開發(fā)收入將提高利息覆蓋倍數(shù)的穩(wěn)定性。

至此，世茂還獲得了惠譽(yù)“BBB-穩(wěn)定”、標(biāo)普“BB+穩(wěn)定”、以及中誠信“AAA”、聯(lián)合評級“AAA”等境內(nèi)外良好評級。

第一財經(jīng)記者了解到，穩(wěn)健的財務(wù)狀況背后，實際上是來源于財務(wù)管理中心一直以來的人員培養(yǎng)，以達(dá)到為世茂的穩(wěn)健財務(wù)保駕護(hù)航。

比如在世茂財務(wù)管理中心的半年會上，核心圍繞融資經(jīng)驗、跨地區(qū)項目財務(wù)管理經(jīng)驗、收并購制度、二手項目財稅問題分析等問題，進(jìn)行了專業(yè)層面的經(jīng)驗分享和回顧反思，進(jìn)一步明確了管理要求。 “每一次我們都會就專業(yè)內(nèi)容和心理調(diào)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行季度培養(yǎng)，提高團(tuán)隊的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也保證團(tuán)隊的工作熱情?！睖姓f。

近年來，世茂業(yè)績實現(xiàn)“有品質(zhì)的高速增長”，并已擁有充沛的土儲、合理安全的負(fù)債率、穩(wěn)定的高比例分紅，持續(xù)成長的自持物業(yè)收入，且估值處于較低區(qū)間。2019年以來，世茂銷售額仍保持高速增長，加上未來對物業(yè)管理、酒店業(yè)務(wù)的分拆上市計劃，近期，世茂房地產(chǎn)屢獲中信證券、海通證券、東方證券、東吳證券等境內(nèi)券商首次覆蓋，并獲得“買入/優(yōu)于大市”評級，并獲得花旗、高盛、瑞信、美銀美林等投行調(diào)高目標(biāo)價，維持“買入”評級。

公司的股價和市值屢創(chuàng)新高，來自境內(nèi)的南向投資者數(shù)量較年初增長3倍有余，領(lǐng)先于內(nèi)房股。公司的長期經(jīng)營理念、做“百年企業(yè)”的愿景逐漸綻放出成果，價值逐漸得到體現(xiàn)。

“當(dāng)市場不好的時候，管理優(yōu)勢才能夠體現(xiàn)，穩(wěn)健的財務(wù)可以讓世茂在未來的拿地和擴(kuò)張中游刃有余。”湯沸說。

責(zé)編：高莉珊