原標(biāo)題：新股前瞻︱燁星集團(tuán)：不是每個(gè)低體量物業(yè)都能“小而美” 來(lái)源：智通財(cái)經(jīng)

2018年8月，鴻坤集團(tuán)旗下的物業(yè)公司在新三板掛牌，但上市不足5月便匆匆摘牌，與此同時(shí)，立即將目光投向物業(yè)股熱鬧非凡的港股市場(chǎng)。2020年1月底，鴻坤集團(tuán)的物業(yè)平臺(tái)終于在走到了港交所的門(mén)前。

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，燁星集團(tuán)在去年7月首次遞表失效后，近日再次申請(qǐng)于聯(lián)交所主板上市，成為今年以來(lái)第五家遞表的物業(yè)公司，同人融資為其獨(dú)家保薦人。燁星集團(tuán)的主要運(yùn)營(yíng)附屬公司是北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(下稱(chēng)北京鴻坤)，而北京鴻坤正是2003年在鴻坤集團(tuán)旗下成立的物業(yè)開(kāi)發(fā)公司，最終實(shí)控人為鴻坤集團(tuán)創(chuàng)始人趙彬之子趙偉豪。

燁星集團(tuán)的大本營(yíng)在北京，早期階段公司主要跟隨鴻坤集團(tuán)在大北京地區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，2010年才開(kāi)始逐漸向周邊及中國(guó)其他地區(qū)拓展。

截至2020年1月28日，燁星集團(tuán)業(yè)務(wù)遍及京津冀地區(qū)、海南、湖北及陜西的八個(gè)城市，管理的總收益建筑面積約520萬(wàn)平方米，總合約建筑面積約800萬(wàn)平方米，包括24項(xiàng)住宅物業(yè)及17項(xiàng)非住宅物業(yè)，收益建筑面積幾乎全部來(lái)自鴻坤集團(tuán)。

與同行業(yè)比較，燁星集團(tuán)的體量偏小，其在管建筑面積低于目前市值靠后的同業(yè)銀城生活服務(wù)(01922)、鑫苑服務(wù)(01895)、中奧到家(01538)。在北京的物業(yè)管理市場(chǎng)，其市占率也僅0.35%，排名第21。

收入與凈利增速正在下滑

燁星集團(tuán)的業(yè)務(wù)劃分為三部分，物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)及增值服務(wù)。這三類(lèi)業(yè)務(wù)近幾年的收入占比較為穩(wěn)定，2019年前8個(gè)月，來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)的收入1.23億元人民幣(單位下同)，占總收入69.9%，物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)分別為4123.5萬(wàn)元、1153.2萬(wàn)元，分別占23.5%、6.6%。

近年來(lái)，燁星集團(tuán)的平均物業(yè)管理費(fèi)保持上升，從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元，高于百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)的平均住宅物業(yè)管理費(fèi)，公司稱(chēng)，平均物業(yè)管理費(fèi)增加主要由于新物業(yè)管理項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)率較舊項(xiàng)目高，此外，物業(yè)管理費(fèi)率較高的非住宅物業(yè)項(xiàng)目整體占比增加。

財(cái)務(wù)方面，2016年、2017年、2018年，燁星集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬(wàn)元、3560萬(wàn)元、3720萬(wàn)元;毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末，公司凈資產(chǎn)3278.7萬(wàn)元，在手現(xiàn)金2138.7萬(wàn)元。

從業(yè)績(jī)?cè)鏊倏矗瑹钚羌瘓F(tuán)的收入雖然保持增長(zhǎng)，但增速均呈下滑趨勢(shì)。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，由于前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資火熱，鴻坤集團(tuán)的項(xiàng)目也密集推出，2017年增長(zhǎng)最快的是物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)，同比增速接近87%，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控加緊，2018年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的同比增速降至約2%。

2017-2018年這兩年，由于總收益建筑面積及平均物業(yè)管理費(fèi)增加，物業(yè)管理服務(wù)收益增長(zhǎng)還相對(duì)平穩(wěn)，進(jìn)入2019年增速就明顯下滑，這或許與母集團(tuán)貢獻(xiàn)的建筑面積增長(zhǎng)放緩有關(guān)，物業(yè)開(kāi)發(fā)商相關(guān)服務(wù)上一年的表現(xiàn)預(yù)示了這一點(diǎn)。此外，增值服務(wù)收益增速下滑也很快，從2017年的73%降至2019年前八個(gè)月的0.3%。

近幾年公司毛利率保持平穩(wěn)，但其他開(kāi)支拖累凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。由于按公平值計(jì)量的金融資產(chǎn)公平值變動(dòng)收益減少、行政開(kāi)支及所得稅開(kāi)支上升，2019年前八個(gè)月燁星集團(tuán)凈利潤(rùn)甚至出現(xiàn)21%的負(fù)增長(zhǎng)。

小型物業(yè)公司前景不明

燁星集團(tuán)所處的物業(yè)管理行業(yè)被視為黃金賽道。目前行業(yè)集中度還處于非常分散的階段，公司之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，從我國(guó)城鎮(zhèn)化率的角度看，物業(yè)管理行業(yè)仍有很大的增長(zhǎng)空間。據(jù)灼識(shí)咨詢(xún)數(shù)據(jù)，未來(lái)五年，中國(guó)在管物業(yè)的總建筑面積預(yù)期將由2018年的217億平方米增加至2023年的345億平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為9.7%。過(guò)去五年，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售面積經(jīng)歷高增長(zhǎng)，為相關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司在管面積的未來(lái)增長(zhǎng)提供了保障。中期增長(zhǎng)確定性強(qiáng)、長(zhǎng)期空間廣闊，這正是市場(chǎng)看好物業(yè)板塊的原因。

但對(duì)于體量小、且高度依賴(lài)?guó)櫪ぜ瘓F(tuán)的燁星集團(tuán)來(lái)說(shuō)，增長(zhǎng)的確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他大型的物業(yè)管理公司。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，經(jīng)過(guò)2017年的高增長(zhǎng)后，鴻坤集團(tuán)的權(quán)益銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積在下滑。在房地產(chǎn)行業(yè)加劇洗牌，市場(chǎng)集中度快速提升的環(huán)境下，作為中小房企的鴻坤集團(tuán)正在面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。一方面，融資渠道收窄令房企的債務(wù)壓力普遍上升，另一方面，行業(yè)銷(xiāo)售增速放緩，現(xiàn)金回流慢，本就資金實(shí)力薄弱的中小房企在拿地方面更加難以與頭部房企較量。

燁星集團(tuán)從獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商取得物業(yè)管理面積仍比較小，僅占總收益建筑面積約0.9%，其外拓能力還有待觀察。根據(jù)業(yè)務(wù)目標(biāo)，燁星集團(tuán)計(jì)劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機(jī)構(gòu)，收購(gòu)最少兩間物業(yè)管理服務(wù)公司。

趁物業(yè)板塊一片火熱的時(shí)候上市或許獲得一定溢價(jià)，但若增長(zhǎng)乏力，隨時(shí)都有可能被市場(chǎng)拋棄。