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新股前瞻︱燁星集團不是每個低體量物業(yè)都能“小而美”

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2020-02-04 00:06:41    瀏覽次數(shù):57
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原標(biāo)題:新股前瞻︱燁星集團:不是每個低體量物業(yè)都能“小而美” 來源:智通財經(jīng)2018年8月,鴻坤集團旗下的物業(yè)公司在新三板掛牌,但上市不足5月便匆匆摘牌,與此同時,立即將目光投向物業(yè)股熱鬧非凡的港股市

原標(biāo)題:新股前瞻︱燁星集團:不是每個低體量物業(yè)都能“小而美” 來源:智通財經(jīng)

2018年8月,鴻坤集團旗下的物業(yè)公司在新三板掛牌,但上市不足5月便匆匆摘牌,與此同時,立即將目光投向物業(yè)股熱鬧非凡的港股市場。2020年1月底,鴻坤集團的物業(yè)平臺終于在走到了港交所的門前。

智通財經(jīng)APP獲悉,燁星集團在去年7月首次遞表失效后,近日再次申請于聯(lián)交所主板上市,成為今年以來第五家遞表的物業(yè)公司,同人融資為其獨家保薦人。燁星集團的主要運營附屬公司是北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(下稱北京鴻坤),而北京鴻坤正是2003年在鴻坤集團旗下成立的物業(yè)開發(fā)公司,最終實控人為鴻坤集團創(chuàng)始人趙彬之子趙偉豪。

燁星集團的大本營在北京,早期階段公司主要跟隨鴻坤集團在大北京地區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù),2010年才開始逐漸向周邊及中國其他地區(qū)拓展。

截至2020年1月28日,燁星集團業(yè)務(wù)遍及京津冀地區(qū)、海南、湖北及陜西的八個城市,管理的總收益建筑面積約520萬平方米,總合約建筑面積約800萬平方米,包括24項住宅物業(yè)及17項非住宅物業(yè),收益建筑面積幾乎全部來自鴻坤集團。

與同行業(yè)比較,燁星集團的體量偏小,其在管建筑面積低于目前市值靠后的同業(yè)銀城生活服務(wù)(01922)、鑫苑服務(wù)(01895)、中奧到家(01538)。在北京的物業(yè)管理市場,其市占率也僅0.35%,排名第21。

收入與凈利增速正在下滑

燁星集團的業(yè)務(wù)劃分為三部分,物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)及增值服務(wù)。這三類業(yè)務(wù)近幾年的收入占比較為穩(wěn)定,2019年前8個月,來自物業(yè)管理服務(wù)的收入1.23億元人民幣(單位下同),占總收入69.9%,物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)分別為4123.5萬元、1153.2萬元,分別占23.5%、6.6%。

近年來,燁星集團的平均物業(yè)管理費保持上升,從2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元,高于百強物業(yè)企業(yè)的平均住宅物業(yè)管理費,公司稱,平均物業(yè)管理費增加主要由于新物業(yè)管理項目的物業(yè)管理費率較舊項目高,此外,物業(yè)管理費率較高的非住宅物業(yè)項目整體占比增加。

財務(wù)方面,2016年、2017年、2018年,燁星集團分別實現(xiàn)收益約1.17億元、1.92億元、2.51億元;純利分別為1760萬元、3560萬元、3720萬元;毛利率分別為32.7%、35.4%、32.5%。截至2019年8月末,公司凈資產(chǎn)3278.7萬元,在手現(xiàn)金2138.7萬元。

從業(yè)績增速看,燁星集團的收入雖然保持增長,但增速均呈下滑趨勢。據(jù)智通財經(jīng)APP了解,由于前幾年房地產(chǎn)市場投資火熱,鴻坤集團的項目也密集推出,2017年增長最快的是物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù),同比增速接近87%,但隨著房地產(chǎn)調(diào)控加緊,2018年,這項業(yè)務(wù)的同比增速降至約2%。

2017-2018年這兩年,由于總收益建筑面積及平均物業(yè)管理費增加,物業(yè)管理服務(wù)收益增長還相對平穩(wěn),進入2019年增速就明顯下滑,這或許與母集團貢獻的建筑面積增長放緩有關(guān),物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)上一年的表現(xiàn)預(yù)示了這一點。此外,增值服務(wù)收益增速下滑也很快,從2017年的73%降至2019年前八個月的0.3%。

近幾年公司毛利率保持平穩(wěn),但其他開支拖累凈利潤的增長。由于按公平值計量的金融資產(chǎn)公平值變動收益減少、行政開支及所得稅開支上升,2019年前八個月燁星集團凈利潤甚至出現(xiàn)21%的負(fù)增長。

小型物業(yè)公司前景不明

燁星集團所處的物業(yè)管理行業(yè)被視為黃金賽道。目前行業(yè)集中度還處于非常分散的階段,公司之間的競爭壓力較小,從我國城鎮(zhèn)化率的角度看,物業(yè)管理行業(yè)仍有很大的增長空間。據(jù)灼識咨詢數(shù)據(jù),未來五年,中國在管物業(yè)的總建筑面積預(yù)期將由2018年的217億平方米增加至2023年的345億平方米,復(fù)合年增長率為9.7%。過去五年,地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積經(jīng)歷高增長,為相關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理公司在管面積的未來增長提供了保障。中期增長確定性強、長期空間廣闊,這正是市場看好物業(yè)板塊的原因。

但對于體量小、且高度依賴鴻坤集團的燁星集團來說,增長的確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他大型的物業(yè)管理公司。智通財經(jīng)APP了解到,經(jīng)過2017年的高增長后,鴻坤集團的權(quán)益銷售額和銷售面積在下滑。在房地產(chǎn)行業(yè)加劇洗牌,市場集中度快速提升的環(huán)境下,作為中小房企的鴻坤集團正在面臨嚴(yán)峻的考驗。一方面,融資渠道收窄令房企的債務(wù)壓力普遍上升,另一方面,行業(yè)銷售增速放緩,現(xiàn)金回流慢,本就資金實力薄弱的中小房企在拿地方面更加難以與頭部房企較量。

燁星集團從獨立第三方物業(yè)開發(fā)商取得物業(yè)管理面積仍比較小,僅占總收益建筑面積約0.9%,其外拓能力還有待觀察。根據(jù)業(yè)務(wù)目標(biāo),燁星集團計劃在2021年前成立11間新附屬公司或分支機構(gòu),收購最少兩間物業(yè)管理服務(wù)公司。

趁物業(yè)板塊一片火熱的時候上市或許獲得一定溢價,但若增長乏力,隨時都有可能被市場拋棄。

 
(文/小編)
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