碧桂園高處不勝寒

楊柘

2020年1月，碧桂園權(quán)益銷售面積和權(quán)益銷售額雙降，讓位于萬科，在房地產(chǎn)市場的排名滑落至第三。

此前數(shù)年，公司通過“高周轉(zhuǎn)模式”締造“碧桂園速度”，銷售額10年增長32倍，從行業(yè)十強(qiáng)開外躥升至前三并連續(xù)多年登頂。

不過，2019年增速下滑以及2020年的開門降，給碧桂園敲響了警鐘。

疫情的影響或只是表面；直接原因是公司模式受安全事故拷問，加之房地產(chǎn)市場整體調(diào)整，公司轉(zhuǎn)變?yōu)榉朗匦筒呗?；根本原因則是，公司重倉的三四線城市樓市，已經(jīng)提供不了足夠的增長動(dòng)力。

碧桂園啟動(dòng)地產(chǎn)+機(jī)器人+現(xiàn)代農(nóng)業(yè)“三駕馬車”，但是，農(nóng)業(yè)板塊的生鮮門店于2019年大面積關(guān)店，建筑機(jī)器人要多久才能落地？“高科技大型綜合企業(yè)”只是楊國強(qiáng)的憧憬，業(yè)務(wù)還是要靠房地產(chǎn)。

首月銷售雙降

近日，碧桂園（02007.HK）披露了2020年1月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)，公司權(quán)益合同銷售面積379萬平方米，同比下降0.89%，權(quán)益合同銷售金額329.2億元，同比下降0.44%。

當(dāng)月，公司被權(quán)益銷售額356.6億元的萬科A（000002.SZ）超越，再加上一直穩(wěn)坐頭把交易的中國恒大（權(quán)益銷售額381.2億元），位列第三。

此前數(shù)年，碧桂園將其招牌式的高周轉(zhuǎn)模式運(yùn)用到極致，一度要求“當(dāng)天出圖，40天開工，3個(gè)月開盤”，增速驚人。

10年前的2009年，碧桂園銷售額232億元，尚未進(jìn)入房地產(chǎn)銷售排行榜前十；10年后的2019年，公司銷售額（非權(quán)益銷售額）達(dá)到7715億元，連續(xù)3年榮登榜首，10年增加32倍。

特別是在2015年-2018年這最近的一波行情中，盡管公司已經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)排行榜前三，仍然保持了接近60%的年復(fù)合增長。

2018年下半年開始，公司主動(dòng)“擠泡沫”，單月主要披露數(shù)據(jù)從合同銷售金額變更為權(quán)益合同銷售金額，增速也慢了下來。

2016年-2018年，公司銷售額增速分別為120.45%、77.98%、27.58%，2019年為9.95%。2019年，公司權(quán)益銷售金額5527.8億元，增長10.14%，排名第二。

到2019年底，碧桂園的“降速”，更加明顯。當(dāng)年7月-11月，公司單月權(quán)益合同銷售金額同比增速，穩(wěn)定在45%左右；當(dāng)年12月，公司權(quán)益合同銷售面積下降了14.72%，權(quán)益合同銷售金額增加僅1.88%。最終，這一下降趨勢延續(xù)到2020年1月。

增速大幅下降的同時(shí)，公司還面臨盈利能力下滑的尷尬局面。

近年，隨著房價(jià)上漲，公司毛利率明顯提升，2016年-2018年分別為21.06%、25.91%、27.03%，2019年上半年微增至27.16%。但同期，公司凈利率分別為7.52%、11.49%、9.13%和7.74%。

梳理后發(fā)現(xiàn)，近年公司費(fèi)用中行政費(fèi)用占比最高且增速最快。2018年公司行政費(fèi)用166.01億元，同比上漲128.38%；2019年上半年，公司行政費(fèi)用95.71億元，同比上漲88.81%。

行政費(fèi)用中的大頭為員工薪酬。高管年薪動(dòng)輒過億的碧桂園，已經(jīng)認(rèn)識到人員冗余所造成的負(fù)擔(dān)，開啟減員模式。2018年底，公司員工總數(shù)131387人，2019年6月底已經(jīng)減少至116008。

猛踩急剎車

碧桂園1月銷售雙降的最直接原因是疫情。受當(dāng)前疫情影響，2020年Top30房企中，就有大約一半出現(xiàn)銷售額下降的情況。

但是，對于碧桂園來說，疫情只是表面的原因。2020年1月的下滑，只是公司收縮戰(zhàn)略下營運(yùn)數(shù)據(jù)增速下降的延續(xù)。

威震行業(yè)的“碧桂園速度”，因2018年連續(xù)發(fā)生的3起安全事故，被迫按下暫停鍵。此后，公司在年報(bào)等處多次重點(diǎn)提及“安全”。

另一方面，2018年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控逐漸加碼，去杠桿大潮下，市場進(jìn)入調(diào)整期，連萬科都在高喊“活下去”。

內(nèi)因外因疊加，狂飆突進(jìn)的碧桂園，終于放慢了腳步。

2018年以來，公司土儲(chǔ)規(guī)模下降。2016年底、2017年底、2018年底，公司可建建筑面積分別為16604萬、28183萬平方米、24064萬平方米，2019年6月底為26314萬平方米。

拿地放緩、狠抓回款多措并舉，公司擴(kuò)充現(xiàn)金池，并控制負(fù)債率。

2016年底、2017年、2018年底，公司現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）分別為964.9億元、1484.0億元、2425.4億元，2019年6月底為2228.4億元。

同期，公司凈借貸比率分別為48.7%、56.9%、49.6%，2019年6月底為58.5%，仍然較2018年6月底下降。

戰(zhàn)略收縮之外，碧桂園猛踩急剎車的根本原因在于，公司一直賴以生存的三四線城市戰(zhàn)略，慢慢失去了競爭力。

2019年上半年，公司權(quán)益合同銷售金額2819.5億元，其中，來自三四線城市的項(xiàng)目占比61%，二線城市35%，一線城市4%。

除了大本營廣東，公司項(xiàng)目數(shù)量靠前的省級市場分別為江蘇、浙江、湖南、河南和河北。

所以，2018年碧桂園銷售物業(yè)的平均銷售價(jià)格約為8550元/平方米。同一指標(biāo)，恒大、萬科、融創(chuàng)分別為1.55萬元/平方米、1.04萬元/平方米、1.46萬元/平方米。

隨著棚改政策調(diào)整，三四線城市房地產(chǎn)正在降溫，中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商碧桂園首當(dāng)其沖。而且，多位專家表示，目前的疫情，對三四線樓市的沖擊最大。

押注建筑機(jī)器人

盡管萬科郁亮說再也找不到比房地產(chǎn)更賺錢的行業(yè)，但是，各大地產(chǎn)龍頭仍然把多元化作為近年重點(diǎn)推進(jìn)的戰(zhàn)略級項(xiàng)目。

畢竟，即便是在中國這么大的房地產(chǎn)市場，也不可能無限增長，頭部房企們幾乎伸手就能摸到自己的天花板。

這幾年萬科在多元化上動(dòng)作不斷，養(yǎng)老、教育、商業(yè)、物流、長租公寓等等，最終也只落得個(gè)“屢戰(zhàn)屢敗”；融創(chuàng)曾在多元化上淺嘗輒止，最后還是回到“地產(chǎn)+”的老路子上，能幫助賣房子才是硬道理，比如說漸入佳境的文旅地產(chǎn)。

碧桂園主席經(jīng)常對外講自己農(nóng)民艱辛創(chuàng)業(yè)的故事，“出來務(wù)農(nóng)的每一天，終日勞作，只換來5角工錢”。所以，多年前，碧桂園就開始在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域布局。

2018年，公司進(jìn)入建筑機(jī)器人領(lǐng)域。企查查顯示，當(dāng)年，公司旗下負(fù)責(zé)機(jī)器人板塊的博智林系多家公司注冊，其中廣東博智林機(jī)器人有限公司注冊資本20億元。

2019年，碧桂園提出“高科技大型綜合企業(yè)”的定位，將地產(chǎn)、機(jī)器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)確定為企業(yè)發(fā)展的“三駕馬車”。

2019年公司農(nóng)業(yè)板塊的“鳳凰優(yōu)選”大規(guī)模關(guān)閉門店，建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)短時(shí)間也難有起色。實(shí)際上，除了在三四五線城市蓋房子，碧桂園沒再取得過什么特別突出的成績。

比如說，曾經(jīng)火爆一時(shí)的碧桂園森林城市，現(xiàn)在基本也不再提了。近期有媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目在中國已經(jīng)停售，項(xiàng)目公司大面積裁員。