原標(biāo)題：時代中國：銷售增速略顯疲態(tài) 配股、發(fā)債多方融資 來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

略顯疲態(tài)的銷售增速，快速擴(kuò)大的土儲，加上大量舊改項目對前期資金的需求，為時代帶來了一定的壓力。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 對于時代中國來說，2019是公司成立20周年，也是實現(xiàn)跨越式邁進(jìn)的關(guān)鍵一年。

2018年3月1日，時代地產(chǎn)宣布更名為“時代中國”，并首次向外界介紹了時代中國“城市發(fā)展服務(wù)商”的新定位和“成為世界500強(qiáng)企業(yè)”的新目標(biāo)。

公司名稱加上“中國”倆字，足見岑釗雄的“雄心壯志”。被認(rèn)為艱難的2019年里，時代中國相比同行業(yè)其他房企，顯得更為進(jìn)取。

首先在土儲擴(kuò)張方面，2019年時代中國頻頻收割土地，一方面通過公開市場拿地以及收購合作方式獲取快周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流項目，另一方面將擴(kuò)儲重心轉(zhuǎn)移到高利潤的舊改上。

相應(yīng)的銷售規(guī)模，2019年要實現(xiàn)750億目標(biāo)。盡管前期表現(xiàn)乏力，但在最后一個季度沖刺完成目標(biāo)，實現(xiàn)783.6億銷售，較2018年605.9億增長29.33%。

然而魚與熊掌不可兼得，略顯疲態(tài)的銷售增速，快速擴(kuò)大的土儲，加上大量舊改項目對前期資金的需求，為時代帶來了一定的壓力。

此外，時代中國還完成了一項重大任務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)分拆上市，登陸香港資本市場。

規(guī)模和利潤

要實現(xiàn)美好愿景，規(guī)模是第一要素。出于為未來銷售增長打下基礎(chǔ)，時代中國在2019年拿地頗為積極。

2019年初，時代中國財務(wù)官雷偉彬曾介紹，2019年土地預(yù)算為302億元加上2018年未使用的額度。金額提升幅度如此大的原因是預(yù)計回款會增加，回款率預(yù)計為76%-77%。

上半年，時代中國便以約187.59億元的總成本，通過公開招拍掛、城市更新、一級開發(fā)、合作及收購等模式購入21幅地塊，超過了2018年全年129.67億元的土地拿地金額。

觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，下半年時代中國再納入12幅地塊，土地金額約130.56億元，加起來全年拿地金額約318.15億元，較2018年129.67億元的拿地金額增加145.35%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，觀點指數(shù)整理（注：2019年數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計）

拿地成本方面，2018年為4055元/平米，岑釗雄曾表示：“這樣的價格很低，銷售價格16000元多，平均土地價格4000元，現(xiàn)在再買也買不到這么便宜的地?！?/p>

2019年上半年，時代中國拿地成本進(jìn)一步下降14.52%至3541元/平米，利潤空間得以上升。

回看2015-2017年，時代中國多次高溢價拿地，而2018年開始有意識控制拿地成本，從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向利潤型增長。

這很大程度上依賴于拿地結(jié)構(gòu)的變化，舊改成為了獲取土儲的重要方式。2017年起，時代中國在城市更新改造方面取得進(jìn)展，在廣州、佛山、深圳、東莞、中山、珠海、惠州等城市簽訂了多個舊改項目合作協(xié)議。

2018年，時代中國在年報收入一欄新辟城市更新業(yè)務(wù)收入一項，以突顯業(yè)務(wù)的重要性，該業(yè)務(wù)也在這一年開始產(chǎn)生利潤。

財報顯示，受益于廣州豐鼎項目、佛山太平項目以及佛山瑭虹項目等，2018年時代中國新增來自城市更新業(yè)務(wù)收入為人民幣27.76億元，占據(jù)營業(yè)收入的8.1%。

2019年上半年，該業(yè)務(wù)錄得收入6.41億元，主要來自于廣州金融城舊廠項目、佛山里水洲村等項目。另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，2019年，時代中國共獲得8個舊改項目，其中4個位于廣州、佛山和東莞各有2個。

截至2019年6月30日，時代的城市更新項目數(shù)量為85個，總用地面積約1236萬平方米，預(yù)計可轉(zhuǎn)化土地儲備為建筑面積約2801萬平方米。其中，有44個項目可能在2019-2021年完成改造，總用地面積約534萬平方米，可以實現(xiàn)土地儲備建筑面積約1247萬平方米。另外，尚有41個項目已簽訂合作意向書，可能在2021年后完成改造，預(yù)計總規(guī)劃建筑面積約1554萬平方米。

發(fā)力舊改可以低成本，快速擴(kuò)大土儲規(guī)模，且能帶來利潤保障及良好的融資屬性。隨著大量舊改貨值慢慢釋放，未來若干年的回報也十分可觀。

據(jù)悉，2019年該業(yè)務(wù)新增可售貨值約700億，下半年可售貨值近1000億；在佛山、東莞等粵港澳核心城市的多個舊改項目，大多數(shù)均在兩三年內(nèi)竣工入市。根據(jù)時代中國目前城市更新業(yè)務(wù)84.9%的毛利潤水平來看，項目的結(jié)轉(zhuǎn)有助提升公司整體的毛利率。

不過城市更新項目因開發(fā)周期長、拆遷難度大等充滿不可預(yù)見性，難度和風(fēng)險兼具。此外，前期對資金沉淀要求較高，補(bǔ)充穩(wěn)定現(xiàn)金流是最要緊的事情。

從過往來看，時代中國整體的布局?jǐn)U張上偏保守，持續(xù)重倉的區(qū)域依舊是粵港澳大灣區(qū)，來自這一區(qū)域的土地儲備占比超85%，包括廣州、佛山、江門、清遠(yuǎn)、長沙、東莞、成都、肇慶、汕頭、汕尾、杭州以及河源等地。項目區(qū)域集中度高，加上近年來廣東省房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加碼，對公司經(jīng)營管理水平也提出更高要求。

不過，重倉比例相較2018年高達(dá)93%的占比要好一些?？梢愿Q見，2019年以來，時代中國開始邁出了向外擴(kuò)張的步伐。

2018年首入成都后，2019年首入杭州，在成都、武漢也有所斬獲，并三次加倉浙江溫州，擴(kuò)儲27.49萬平米，土地金額支出共計86.31億元；此外更是兩次以最高限價奪地長沙，花費26.39億元擴(kuò)儲約11.08萬平米。

“全民”沖刺銷售

拿地、融資、銷售是房企資金騰挪最重要的三大環(huán)節(jié)，拿地預(yù)算增加，資金敞口變大，也意味著在融資和銷售端，要承受更大的壓力。

在短期內(nèi)成為千億級企業(yè)，是時代中國更名以后的第一項任務(wù)。

3月份年度業(yè)績會上，岑釗雄信心滿滿表示，2019年銷售目標(biāo)為750億左右，比2018年增長29%，“我們定今年做700多億，我覺得能做到800億也說不準(zhǔn)?！?/p>

然而，銷售進(jìn)度比預(yù)想的要吃力許多。截至2019年8月31日止八個月，時代中國累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣431.4億元，簽約建筑面積約為289.1萬平方米，分別同比增長17.85%和33.16%。

相比2018年前8月56.89%的增速，速度明顯降低。57.52%的目標(biāo)完成度，也低于行業(yè)平均值。同時，銷售單價也有所下降，上半年15131元/平方米的銷售均價，較2018年末下降1101元。

數(shù)據(jù)

現(xiàn)金流壓力和千億任務(wù)驅(qū)動下，完成銷售KPI變得緊迫起來。于9月3日，市場消息稱時代中國實行全體員工賣房，從普通員工到副總裁都要完成賣房指標(biāo)，且在規(guī)定時間內(nèi)完成不了就會被裁員。

具體而言，普通員工、經(jīng)理及普通總監(jiān)、普通總監(jiān)以上和副總裁，分別需要完成每人1套、2套、4套和6套的指標(biāo)。截至1月15日前，賣不出去就要裁員，管理層所負(fù)責(zé)的部門達(dá)成率不夠50%的，即使管理層自己完成了目標(biāo)，也將會被裁。

時代中國迅速做出回應(yīng)稱：“賣房是真，跟其他開發(fā)商一樣，全民營銷一直在做，這是正常的營銷推廣手段；裁員信息不實，內(nèi)部并無下發(fā)相關(guān)文件，對于網(wǎng)傳的爆料截圖并不知情?！?/p>

輿論甚囂塵上，因涉及“裁員”這一敏感話題。實際上，時代中國近三年內(nèi)的員工規(guī)模是在不斷的擴(kuò)充。據(jù)2018年年報顯示，2017年時代中國有員工7492人，截至2018年12月31日，時代中國共有員工9502名，增加2010名員工。

2019年上半年財報顯示，期內(nèi)公司行政開支增加人民幣2.84億元，增幅達(dá)65.1%，主要由于集團(tuán)員工人數(shù)上升所致。具體擴(kuò)充原因和后續(xù)工作安排等，時代中國方面并沒有過多的回應(yīng)。

回看整個2019年，時代中國銷售增速遠(yuǎn)未及員工規(guī)模和行政開支的增幅，“千億目標(biāo)在2019年、2020年大概率可以實現(xiàn)”的愿景，或許還需提高效率才能加快實現(xiàn)。

數(shù)據(jù)

去庫存壓力下，時代中國在最后的四個月繼續(xù)追趕，銷售從9月份開始有所起色，單月實現(xiàn)合同銷售（連合營項目銷售）金額約為75.23億元，同比增長31.3%。

最后于12月份沖刺，實現(xiàn)全年銷售金額783.6億，較2018年605.9億增長29.33%，完成目標(biāo)率為104.48%。

數(shù)據(jù)

可以發(fā)現(xiàn)，2016-2018年是時代中國銷售突飛猛進(jìn)的三年，2018年實現(xiàn)銷售額45.5%的同比增幅，2015-2018復(fù)合增長率高達(dá)45.9%。相比之下，2019年的銷售增速略顯疲態(tài)，這一定程度上受到城市限價及融資收緊的影響。

“千億目標(biāo)在2019年、2020年大概率可以實現(xiàn)”的愿景，最終落到了2020年，時代中國還有一場硬仗要打。

時代鄰里分拆上市

回看2019年，可以計入時代中國“發(fā)展大事記”的是分拆物業(yè)上市。趕在物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)頭正盛的2019年年末，時代鄰里成功于港交所上市，與保利物業(yè)同一日登陸資本市場。

敲鐘當(dāng)日，時代鄰里開盤價出現(xiàn)破發(fā)，這與其估值過高有很大關(guān)系，事實上，時代鄰里規(guī)模較小，負(fù)債較高，對比同行并無明顯優(yōu)勢。招股書顯示，截至2018年年末，時代鄰里營收為6.7億元，凈利潤0.6億元，毛利率27.4%。

此外，母公司銷售增速放緩，且未來利潤狀況因新增拿地成本及舊改項目轉(zhuǎn)化情況而具不確定性，時代鄰里的增量空間也沒有得到保證。

時代鄰里得以登陸資本市場，主要依靠時代中國的資源輸送以及收并購。其中于2019年3月，時代鄰里收購廣州東康（廣東省一家知名物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)供應(yīng)商），增加了1340萬平方米的物業(yè)管理在管建筑面積。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個月，來自向時代中國開發(fā)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入，分別占產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%?？梢钥吹?，來自母公司項目收入占比逐年降低。

事實上，背靠母公司成長的時代鄰里，一定程度上也在反哺時代中國。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年、2017年及2018年以及2019年6月30日，時代鄰里的資本負(fù)債比率分別為55.7%、11.5%、1494.7%及1022.2%。2018年其借款驟升，主要是由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券，而該筆借款用于向時代中國提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。

另外，時代中國的人力成本壓力同樣出現(xiàn)在時代鄰里身上。招股書顯示，2016-2018年，時代鄰里以銷售成本入賬的人工成本分別占銷售成本總額的59.1%、56.1%、56.7%。同期，分包成本分別占銷售成本總額的22.4%、22.6%、24.4%。尤其是2016年，時代鄰里人工成本占比高出百強(qiáng)物業(yè)均值5.7個百分點。

對此，公司執(zhí)行董事兼行政總裁王萌的回應(yīng)是，目前公司財務(wù)收入的多元化收入占比40%以上，多元化的收入已經(jīng)可以覆蓋相關(guān)人力成本的增加。

“未來也希望改進(jìn)信息化管理系統(tǒng)、智能化設(shè)施設(shè)備等，通過新興的技術(shù)手段去取代部分人工，進(jìn)一步降低人力成本。”

配股、發(fā)債 多方融資

相比2018年“無可挑剔”的表現(xiàn)，2019年時代中國業(yè)績數(shù)據(jù)不算漂亮，但表現(xiàn)依舊穩(wěn)健。

2019年中報顯示，時代中國實現(xiàn)營收159.43億元，同比增長52.2%，毛利潤51.87億元，同比上升75.5%，股東應(yīng)占核心凈利潤為人民幣17億，同比增長44%。

數(shù)據(jù)

受益于規(guī)?；蟮漠a(chǎn)品溢價，時代中國近年毛利率皆處于上升趨勢，2019年上半年毛利率突破至32.5%，其中城市更新業(yè)務(wù)的毛利率更是達(dá)到84.9%。但是公司擁有人應(yīng)占利潤率為9.99%，核心凈利潤率僅為10.7%，主要因為銷售及市場推廣成本和行政開支等大幅增長。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，時代中國上半年開發(fā)、在售項目總面積增加了12.77%，但行政管理開支卻增加了65.14%，相應(yīng)的是人均效能在降低。

規(guī)模擴(kuò)張、銷售端承壓等無疑讓融資需求變得迫切起來。剛在3月投資者會上表示千億市值以下不打算配股的岑釗雄，一個多月后便改主意了。

4月18日，時代中國公告稱，擬先舊后新配售1.08億股公司股份，配售價每股14.54港元，較收市價每股15.98港元折讓約9%。截至該公告日，時代中國市值為268億港元。

配售所得款項凈額約為15.53億港元，擬用作公司發(fā)展及一般營運資金。時代中國董事會稱，配股融資是公司集資以及拓闊股東及資本基礎(chǔ)的機(jī)遇，同時還能加強(qiáng)公司的財務(wù)狀況，提供營運資金。

資料

另一方面，時代中國于6月份開始連續(xù)發(fā)債，資金用途均為新債抵舊債，融資品種則包括美元債、小公募債、ABS、境內(nèi)公司債等，其中安全性較大、周期較長的美元債是發(fā)行最頻繁、數(shù)量最高的。

數(shù)據(jù)

頻繁融資，可見規(guī)模擴(kuò)張中房企對資金的渴求。從整體上看，2019年時代中國總體財務(wù)水平處于可控狀態(tài)，但面臨著營收降速、凈負(fù)債率上升、現(xiàn)金流負(fù)值等問題。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，時代中國總負(fù)債突破千億元達(dá)1110.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率則為76.37%，較上年末上升了1.4個百分點。

此外，時代中國于2016年-2018年及2019年上半年，經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為-5.59億、-65.85億、-5.23億元和-27.75億元；投資活動所產(chǎn)生的的現(xiàn)金流量凈額分別為-43.9億、-84.96億、-70.79億元和-85.62億元，造血功能處于下降趨勢。

數(shù)據(jù)

值得注意的是，近年來時代中國融資成本在不斷上升，2019年上半年這一數(shù)據(jù)為4.32億元，相比上年同期的2.47億元上漲74.9%。

另一方面，2019年上半年，得益于大量低成本土儲以及舊改優(yōu)勢，時代中國境外信用評級獲標(biāo)準(zhǔn)普爾提升至“BB-”，境內(nèi)獲聯(lián)合信用評級、中誠信證券提升至“AAA”。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，隨之帶來的利息支出的降低，將可以抵消全國化布局所帶來的額外成本。

新的一年里，在“世界500強(qiáng)”愿景和千億銷售目標(biāo)驅(qū)動下，資金平衡和管控將是時代中國的一項重要任務(wù)。