作者_(dá)縱橫論市

睡后收入_是很多人的夢(mèng)想。

睡后收入有3種_知識(shí)產(chǎn)權(quán)、理財(cái)和收租。知識(shí)產(chǎn)權(quán)_比如出一本書_不停地印刷_可以獲得源源不斷的收入_這需要豐富的知識(shí)儲(chǔ)備和寫作技能_大多數(shù)人難以勝任。

而理財(cái)呢_收益較高且安全穩(wěn)定的品種并不多_與通脹比起來(lái)_幾乎相當(dāng)于年年虧損。所以_有一句話說(shuō)的是“窮人把錢存進(jìn)銀行_富人再把這些錢貸出來(lái)消費(fèi)、投資”_意思很明白_存錢是最不明智的做法。

知識(shí)產(chǎn)權(quán)門檻高_(dá)理財(cái)跑不過通脹_很多人把目光盯在了買房收租上_畢竟_只要有一定資金_普通人都有資格參與_這可行嗎？

從過去20多年看_收租只是一方面_更重要的是房子本身升值了很多倍。數(shù)據(jù)顯示_2000年時(shí)的住房均價(jià)在2000元/平米_到2021年底為10000元/平米左右_后者是前者的5倍。當(dāng)然_這僅是一個(gè)均價(jià)_像很多大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中小城市以及人口大縣_房?jī)r(jià)增幅是遠(yuǎn)超這個(gè)幅度的_比如筆者所在老家_20年前2萬(wàn)元可以買一套房子_現(xiàn)在能值50萬(wàn)_升值達(dá)到了25倍_如果算上3成首付的3倍杠桿_相當(dāng)于你當(dāng)時(shí)投入1萬(wàn)元_現(xiàn)在的市值就達(dá)到了75萬(wàn)元。所以_在這種情況下_所謂的睡后收入_更多的是來(lái)源房子本身增值。

但現(xiàn)實(shí)就是現(xiàn)實(shí)_過去沒買房的人懊悔不已_早知道哪怕是借錢付首付也應(yīng)該買上一套_也不至于今天過著租房搬家的生活。即便買了房的人_其實(shí)他們也在惋惜_當(dāng)時(shí)要多買兩套就好了_砸鍋賣鐵買_吃泡面都行_現(xiàn)在可能已經(jīng)過上財(cái)務(wù)自由生活了。

誰(shuí)都知道_過去只能作為一種歷史緬懷_現(xiàn)在大家關(guān)心的問題是_未來(lái)還能通過買房發(fā)家致富、實(shí)現(xiàn)人生逆襲嗎？

房產(chǎn)財(cái)富的邏輯確實(shí)在逆轉(zhuǎn)。

在知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平看來(lái)_房地產(chǎn)周期“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。而有我國(guó)房地產(chǎn)之父美譽(yù)的孟曉蘇博士也認(rèn)為_房地產(chǎn)價(jià)格“短期看供求、中期看地價(jià)、長(zhǎng)期看發(fā)鈔”。表述不一樣_但實(shí)質(zhì)內(nèi)容一致_三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)_人口、土地和貨幣供應(yīng)_我們可以對(duì)比一下20年前、現(xiàn)在以及10年后_這3個(gè)數(shù)據(jù)的變化情況_

1.人口。2000年的城市化率為36.22__2021年末為63.89__比此前預(yù)想的60_要高出不少_此前不少機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)_按照1_年均城市化率算_需要到2030年才能達(dá)到70_的城市化率_現(xiàn)在看肯定要提前了_一般而言_到70_的初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平城市化率以后_城市化速度將進(jìn)一步放緩_說(shuō)白了_就是新增的城市人口將越來(lái)越少_這是房地產(chǎn)發(fā)展的最大掣肘。

2.土地。這個(gè)因素具有很大的迷惑性_很多人都認(rèn)為我們要堅(jiān)決守住18億畝耕地紅線不動(dòng)搖_所以_土地資源會(huì)越來(lái)越稀缺_價(jià)格會(huì)越來(lái)越貴_其實(shí)_土地稀缺是個(gè)偽命題。從兩個(gè)方面可以佐證_

一是潛在的農(nóng)村集體土地上市量巨大_根據(jù)官方的數(shù)據(jù)顯示_目前全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為4200萬(wàn)畝_這是一個(gè)什么概念？2021年全國(guó)商品房銷售面積約255萬(wàn)畝_如果算上1.5的容積率_實(shí)際銷售的占地面積不過170萬(wàn)畝。我們把集體經(jīng)營(yíng)性用地的一半用來(lái)建住房_僅這一塊就有25年的住房供應(yīng)量。值得一提的是_新修訂的土地法顯示_大規(guī)模農(nóng)村集體土地入市只是時(shí)間問題。

二是城市建成區(qū)面積占城市的總面積比例其實(shí)比較小_還有巨量的土地待開發(fā)。都說(shuō)深圳的土地面積小_只有區(qū)區(qū)2000平方公里_所以_她的土地資源很稀缺_事實(shí)真的如此嗎？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示_深圳的建成區(qū)面積也只有46.32__還排在鄭州49.57_建成區(qū)之后_居第二位_而其他的樓市熱門城市更不用說(shuō)了_如合肥_建成區(qū)面積為35.12__成都為24.33__無(wú)錫為20.59__廈門為20.50__而廣州、上海、南京在12_-15_之間_至于寧波、北京、杭州等城市更是在10_以下。翻譯成白話即是_每個(gè)城市都還有大把的土地可開發(fā)_說(shuō)沒地建房子根本就站不住腳。

3.M2。研究經(jīng)濟(jì)的人都知道_在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的30多年時(shí)間里_M2與經(jīng)濟(jì)增速保持高度的一致性_在2016年前每年均是兩位數(shù)增長(zhǎng)_但這幾年已經(jīng)降到個(gè)位數(shù)_道理很簡(jiǎn)單_GDP增速趨緩_M2增速跟隨下降是自然而然。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都預(yù)測(cè)_未來(lái)10年_我們的經(jīng)濟(jì)將由數(shù)量向質(zhì)量過渡_平均增速可能進(jìn)入5_的區(qū)間_如此_M2增速還會(huì)有進(jìn)一步下降空間_所以_支持房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的貨幣基礎(chǔ)會(huì)越來(lái)越弱。

房子越來(lái)越多_需求越來(lái)越少_而支持房地產(chǎn)一路高歌的貨幣因素也在逐步消失_房地產(chǎn)迎來(lái)拐點(diǎn)的概率自然也越來(lái)越大。一向以看多樓市觀點(diǎn)為主的北師大金融中心主任鐘偉表示_他對(duì)房?jī)r(jià)必漲的觀念從2018年就徹底扭轉(zhuǎn)了。雖然一些城市這兩年房?jī)r(jià)由于特殊情況仍然有所上漲_但都改變不了房地產(chǎn)迎來(lái)轉(zhuǎn)折的趨勢(shì)。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在前不久發(fā)表了對(duì)當(dāng)下樓市的看法_全球房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高_(dá)這本身就很荒唐。在他看來(lái)_過去10多年_天量貨幣導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格泡沫沒有產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)和貨幣理論_這種沒有任何支撐的市場(chǎng)_最終都會(huì)以崩盤告終_除此之外_他看不到第二種軟著陸的可能。

無(wú)獨(dú)有偶_作為曾經(jīng)的龍頭房企萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人王健林也有過類似看法。王健林公開表示過_萬(wàn)達(dá)之所以轉(zhuǎn)型文化產(chǎn)業(yè)_是為了今后的長(zhǎng)期發(fā)展_據(jù)他的研究_沒有哪一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)能興旺發(fā)達(dá)超過50年。他特別指出_人口凈流出的三四線城市_特別是縣城房?jī)r(jià)_不會(huì)有什么上升空間。

那么_2030年的房子大概還能值多少錢呢？

回到一些房地產(chǎn)專業(yè)研究人士的判斷依據(jù)_在貨幣、土地、人口大趨勢(shì)形成的背景下_具體到各個(gè)城市又會(huì)不一樣_每個(gè)城市的面積不一樣_人口吸引力不同_樓市會(huì)出現(xiàn)分化_即使是整體房?jī)r(jià)下跌_但不可能所有城市房?jī)r(jià)都下跌_有的城市可能還會(huì)漲。即使我們說(shuō)的房?jī)r(jià)平穩(wěn)_那么有可能有的城市漲5__有的城市漲幅為0_而有的城市可能就是-5_。

有研究人士表示_整體看_像一線城市、新一線城市和省會(huì)城市_都集中了全國(guó)、全省的資源_在產(chǎn)業(yè)、人口吸附力上沒得說(shuō)_房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性不大。但對(duì)于人口凈流出的三四線城市_能買的早買了_沒有后繼接盤人員_炒高的房子賣給誰(shuí)？逐步回到與當(dāng)?shù)厥杖胂噙m應(yīng)的水平不過是早晚的事_比如現(xiàn)在120萬(wàn)_可能只能買一套100平米的房子_但10年后_60-70萬(wàn)就可以買一套同樣檔次的房子了_相當(dāng)于現(xiàn)在市值120萬(wàn)的房子_到2030年打了對(duì)折。按專家的說(shuō)法_房產(chǎn)價(jià)值回歸雖然不會(huì)一蹴而就_但長(zhǎng)期趨勢(shì)大概如此。

總結(jié)

實(shí)際上_房產(chǎn)價(jià)值回歸應(yīng)該是眾望所歸_即使有房子的人也不希望房?jī)r(jià)上漲_因?yàn)橐惶追孔硬豢赡茏∫惠呑觃一旦置換時(shí)_舊房子顯然趕不上新房的價(jià)值_那就要掏更多的錢。只有炒房客希望房?jī)r(jià)快速上漲_但現(xiàn)實(shí)也很明確_國(guó)家提出的“房住不炒”正在逐步發(fā)揮作用_當(dāng)炒房客在房子上賺不到錢_自然也會(huì)從樓市中撤出。都想躺著收租_那誰(shuí)來(lái)生產(chǎn)？房子回到居住屬性_是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。