問(wèn)題貸款金額10.64億元_涉及經(jīng)營(yíng)貸3.80億元_5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強(qiáng)制措施_44名中介為違規(guī)炒房提供便利被納入“黑名單”……此前備受關(guān)注的“深房理”案件令取消房產(chǎn)中介的呼聲高漲_房產(chǎn)中介也一度被視為房?jī)r(jià)上漲的幕后推手之一。_

近日_已運(yùn)行5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”因其上線了“個(gè)人自主掛牌房源”功能_8月20日_“房產(chǎn)中介有望被取消”_直接沖上微博熱搜第二。網(wǎng)友熱議_房地產(chǎn)中介或?qū)⑼顺鍪袌?chǎng)？_

微博熱搜截圖_

然而據(jù)《我國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)文人調(diào)查發(fā)現(xiàn)_此舉并非新政_最早一批掛牌已4年有余。“這次只是升級(jí)了_中介機(jī)構(gòu)賬號(hào)不能看個(gè)人房源電話。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)發(fā)文人表示。_

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》等媒體分析指出_官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)要真正發(fā)揮作用_還有待于進(jìn)一步完善其功能_中介機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。_

房產(chǎn)中介整頓潮？

自今年以來(lái)_杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查_不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序管理整頓_規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。_

8月24日_浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文稱_杭州市住保房管部門聯(lián)合市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)主要針對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員在第三方平臺(tái)對(duì)外發(fā)布房源情況開展了專項(xiàng)檢查。根據(jù)檢查情況發(fā)布了新一期行業(yè)通報(bào)_12名從業(yè)人員、2家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)被通報(bào)批評(píng)。

與此同時(shí)_今年以來(lái)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局積極開展各類房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)檢查_不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)秩序管理整頓_規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。截至目前_已累計(jì)檢查中介機(jī)構(gòu)門店168家_開展約談28次_檢查第三方平臺(tái)發(fā)布房源信息1300余條_多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已落實(shí)整改_累計(jì)下架問(wèn)題房源6萬(wàn)余套。

8月18日_杭州市房管局發(fā)布消息稱_“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能_標(biāo)志著杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范、更安全、更便捷、更完善的線上官方新渠道。_

杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)站截圖_

想買二手房的市民經(jīng)實(shí)名認(rèn)證后_均可在此平臺(tái)查詢掛牌房源_通過(guò)個(gè)人實(shí)際需求篩選價(jià)格、面積、戶型、城區(qū)等條件_快速鎖定心儀房源_做到無(wú)需中介機(jī)構(gòu)也可以在線選房、自主看房。_

售房者登錄平臺(tái)后_同樣需要進(jìn)行個(gè)人用戶注冊(cè)_完成實(shí)名注冊(cè)_而后使用“個(gè)人自主掛牌”功能_在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息_就能完成房源自主掛牌。_

據(jù)“杭州本地寶”微信公眾號(hào)消息_此舉打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式_改善了二手房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端_為群眾“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購(gòu)買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道_構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系。此外_平臺(tái)不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易_還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能_實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開放_(tái)經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看_杜絕信息外泄_防止騷擾。_

其實(shí)自2016年11月以來(lái)_杭州就在全國(guó)范圍率先上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”_通過(guò)系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級(jí)等途徑_打造了集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺(tái)。_

值得一提的是_在杭州之前_北京市也曾試點(diǎn)免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)。2011年7月_北京市首個(gè)官辦免中介費(fèi)二手房交易平臺(tái)在海淀區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行。2015年_北京市上線官辦房地產(chǎn)交易網(wǎng)站_北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)。按照該平臺(tái)的設(shè)想_買家跟賣家可直接在網(wǎng)絡(luò)上實(shí)現(xiàn)對(duì)接、“零中介費(fèi)”_降低二手房房產(chǎn)交易成本_但該平臺(tái)上架的很多房源介紹中并沒(méi)有實(shí)景照片_更多的是停留在了房屋評(píng)估值上。2021年5月初_北京市再次試點(diǎn)服務(wù)平臺(tái)_發(fā)布二手房的房源信息并核驗(yàn)房源真假。也就是說(shuō)_只要是交易的房屋_無(wú)論是個(gè)人還是通過(guò)中介_必須首先要在房管部門申請(qǐng)核驗(yàn)_然后才能在平臺(tái)上發(fā)布。二手房交易服務(wù)平臺(tái)還提供二手房交易資金的監(jiān)管服務(wù)_類似“支付寶”_由指定銀行將購(gòu)房款納入監(jiān)管賬戶_只有交易全部完成后_交易資金才會(huì)劃入賣方賬戶中_使交易更加安全。_

除此之外_深圳也有所動(dòng)作。今年6月_深圳市住建局的房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線了一個(gè)“二手房交易系統(tǒng)”_其功能也包含“自助賣房”。但短短幾個(gè)小時(shí)后_官方便將該系統(tǒng)下線_對(duì)此_當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人給出的解釋是“目前僅在測(cè)試階段_系統(tǒng)的目標(biāo)在于嚴(yán)控業(yè)主的掛牌價(jià)_讓二手房交易更加透明以及協(xié)助監(jiān)管中介市場(chǎng)亂象”。_

下一步或設(shè)立資金監(jiān)管賬戶

近年來(lái)_隨著二手房交易量在總交易量中的占比日益攀升_二手房市場(chǎng)平穩(wěn)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越重要。根據(jù)我國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示_按照2019—2021年期間月平均銷售套數(shù)計(jì)算_北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠(yuǎn)超新房交易量_部分城市（如北京、深圳）的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。_

據(jù)了解_二手房市場(chǎng)交易十分依賴房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)交易信息_且通常在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成交易。由于過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施多是針對(duì)新房市場(chǎng)_因此_二手房市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管相對(duì)薄弱。_

8月19日_杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉?qū)Α跺X江晚報(bào)》表示_上線二手房個(gè)人掛牌功能的主要目的還是便民_為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道。房東可以同時(shí)把房源掛在平臺(tái)及中介處_提高成交機(jī)會(huì)。_

“如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)_目前來(lái)看還無(wú)法繞開中介?！焙祭蛱寡訽_

如果買賣雙方談好了房?jī)r(jià)_且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求_通過(guò)“房東直賣”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務(wù)中心房管網(wǎng)簽窗口辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)_非常方便。但如果交易流程復(fù)雜_建議還是通過(guò)專業(yè)的中介公司。_

她表示_雖然目前官方平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_但下一將會(huì)考慮設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_解決買賣雙方的后顧之憂。_

二手房買賣能“去中介化”嗎？

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道_就二手房交易“去中介化”一事_網(wǎng)友分為兩派_“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中_支持者居多_“優(yōu)秀_建議全國(guó)推廣”“手動(dòng)@我所在的城市_希望相關(guān)部門跟進(jìn)”；但也有少數(shù)網(wǎng)友表達(dá)了自己的擔(dān)憂_“資金監(jiān)管賬戶如何解決？”“過(guò)戶、貸款等流程不熟悉怎么辦？”。_

在北京市某醫(yī)院工作的章靈（化名）已落戶天津_考慮到后期孩子的上學(xué)問(wèn)題_準(zhǔn)備在天津市河西區(qū)購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房。但因跨城購(gòu)房且沒(méi)有房東資源_只能找房產(chǎn)中介。目前她看中中介推薦的一套95平方米、房東報(bào)價(jià)380萬(wàn)元的三居室_但中介費(fèi)需要9.5萬(wàn)元（房款額的2.5_）_實(shí)在太高_(dá)導(dǎo)致她遲遲沒(méi)有‘下單’。_

“付完中介費(fèi)的我_心痛到無(wú)法呼吸?！庇谀瓿踉诤贾菔形骱^(qū)購(gòu)房的王筱筱（化名）表示_杭州市大部分中介是根據(jù)房款成交額分檔收取中介費(fèi)的_且均由買方出。一般情況下_房款額在100萬(wàn)元以下的_中介費(fèi)為3_；房款額在100萬(wàn)元以上的_中介費(fèi)為2_。也就是說(shuō)_一套二手房的中介費(fèi)少則幾萬(wàn)元_多則數(shù)十萬(wàn)元。_

不過(guò)_相較于購(gòu)房者_(dá)房東似乎更“依賴”房產(chǎn)中介。于去年年底在北京市房山區(qū)購(gòu)房的琪琪（化名）則認(rèn)為中介費(fèi)物有所值。她向發(fā)文人表示_“我平時(shí)較忙_之所以選擇中介_就是因?yàn)槭⌒氖r(shí)省事。我從最初看房到過(guò)戶、網(wǎng)簽_直至最后走完房貸流程等_中介都全程參與_并實(shí)時(shí)向我匯報(bào)每一步程序的變化情況。尤其是在辦理按揭貸款期間_中介還會(huì)提前列表給我_以便我將資料準(zhǔn)備齊全_只跑一趟銀行即可辦完_特別專業(yè)。”_

《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》指出_目前_官方二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)要真正發(fā)揮作用_還有待于進(jìn)一步完善其功能_中介機(jī)構(gòu)短期內(nèi)還難以被取代。杭州市官方平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言_上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能主要目的是便民_為個(gè)人房主賣房提供全新售賣渠道。房主可以把房源掛在官方平臺(tái)上的同時(shí)_也可以掛到中介那里_提高成交機(jī)會(huì)。如果涉及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)_目前仍無(wú)法繞開中介。_

中介自信回應(yīng)_暫無(wú)大影響

面對(duì)購(gòu)房者和房東對(duì)“去中介化”的糾結(jié)_多位房產(chǎn)中介則顯得比較自信。_

8月24日上午_《證券日?qǐng)?bào)》發(fā)文人以想購(gòu)買北京市朝陽(yáng)區(qū)二手房為由_線上咨詢了某知名房產(chǎn)中介工作人員_對(duì)方告訴發(fā)文人_“中介費(fèi)為房款額的2.7__先賣再買可優(yōu)惠至2.35_。”當(dāng)發(fā)文人問(wèn)及近期是否聽(tīng)說(shuō)過(guò)“去中介化”這一消息時(shí)_該工作人員稱_“看過(guò)相關(guān)消息但暫時(shí)對(duì)我們影響不大。二手房交易涉及方方面面_普通購(gòu)房者基本無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)梳理清楚_專業(yè)的事還是讓專業(yè)的人來(lái)做吧?！盻

同樣認(rèn)為“去中介化”暫時(shí)可能性不大的還有杭州市某房產(chǎn)中介工作人員_對(duì)方向發(fā)文人表示_“以杭州市推出的‘房東直售’為例_只是房東可自行上傳房源進(jìn)行出售_暫沒(méi)有配套的資金監(jiān)管賬戶_房東和購(gòu)房者自助交易風(fēng)險(xiǎn)較大。但中介除了有資金監(jiān)管賬戶外_對(duì)銀行、稅收等政策也十分熟悉_整個(gè)二手房交易流程基本不用購(gòu)房者費(fèi)心?！盻

對(duì)此_發(fā)文人致電“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”官方咨詢電話_詢問(wèn)資金監(jiān)管等問(wèn)題_接電人員回復(fù)稱_“目前平臺(tái)尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶_后期會(huì)根據(jù)市民需求_考慮如何進(jìn)行資金安全監(jiān)管?！贝送鈅發(fā)文人注意到_該平臺(tái)“個(gè)人自主掛牌房源”一欄暫時(shí)只允許房東發(fā)布房源信息_購(gòu)房者還無(wú)法發(fā)布求購(gòu)信息_上述接電人員表示_后續(xù)平臺(tái)會(huì)考慮推出提供個(gè)人求購(gòu)者發(fā)布信息的渠道。_

發(fā)文人還聯(lián)系了天津市的一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)_表示想把當(dāng)?shù)匾惶?0年代、50平方米的老房子置換成電梯房_工作人員告訴發(fā)文人_“換房中介費(fèi)最低為房款額的2_?！睂?duì)于發(fā)文人提到的“房東直售”_工作人員稱_“買賣老房子還牽扯貸款的話_操作起來(lái)很復(fù)雜。如果對(duì)二手房交易流程、相關(guān)法律等不熟悉卻仍要剔除中介_容易產(chǎn)生買賣糾紛?！盻

業(yè)內(nèi)專家_“房東直售”值得推廣_但對(duì)中介影響不大

發(fā)揮好二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)作用_就是增加調(diào)控和監(jiān)管的抓手。今年2月以來(lái)_以深圳為首_全國(guó)已有8座城市先后出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)及相關(guān)的政策_(dá)分別是深圳、成都、寧波、西安、上海、無(wú)錫、三亞、合肥。_

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》發(fā)文人表示_其實(shí)“個(gè)人自主掛牌房源”功能本質(zhì)上可以更有效地解決信息不對(duì)稱的問(wèn)題。從操作方式來(lái)看_上傳的房源信息均需經(jīng)過(guò)房管部門核驗(yàn)_具備唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼_憑碼交易_以此來(lái)確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效。這一方式值得在全國(guó)更多城市進(jìn)行推廣。_

就“去中介化”一事_張波認(rèn)為_房產(chǎn)中介并不會(huì)被取消_而是將更加規(guī)范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標(biāo)、重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其完全通過(guò)買賣雙方“手拉手”自主交易是不現(xiàn)實(shí)的_二手房交易雙方絕大多數(shù)也都沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)_過(guò)往房地產(chǎn)中介的確是存在通過(guò)信息不對(duì)稱來(lái)獲利的情況_但隨著各地政府上線二手房信息平臺(tái)_房源信息的透明度顯著提升。而由于房產(chǎn)交易本身的復(fù)雜性_對(duì)于專業(yè)人員的依賴是必不可少的_房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該越來(lái)越規(guī)范發(fā)展_而非取消。_

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉接受《我國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》發(fā)文人采訪時(shí)也認(rèn)為_此次杭州的“房東直售”_對(duì)中介市場(chǎng)的影響“沒(méi)那么嚴(yán)重”。_

他進(jìn)一步分析_這種模式就算推廣到全國(guó)也不會(huì)對(duì)中介產(chǎn)生影響?！胺慨a(chǎn)交易屬于非標(biāo)準(zhǔn)化、低頻、高貨值。業(yè)主直銷對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大_設(shè)想業(yè)主把房源放到一個(gè)平臺(tái)面向所有購(gòu)房者打開_那他就別上班了_天天跟客戶交流帶客戶看房_。中介服務(wù)本身還是有價(jià)值的_況且1.5_?2_的費(fèi)率與外國(guó)的5_?6_相比_不算高?！盻

“要讓購(gòu)房人真正能夠買得起房子_核心還是控制住房?jī)r(jià)。第二是減免稅費(fèi)_這才能真正減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)_而不是取消中介。第三是中介費(fèi)付費(fèi)方式有問(wèn)題_我們付費(fèi)是買方付費(fèi)_在國(guó)外_很多地方都是賣方付費(fèi)。如果買賣雙方能夠分?jǐn)傊薪橘M(fèi)_或者像外國(guó)那樣改為賣方付費(fèi)_那這個(gè)問(wèn)題就解決了?！傻糁薪椤慕Y(jié)果只會(huì)讓效率低下_產(chǎn)生大量糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。從中介的角度來(lái)講_我們要改變一些收費(fèi)方式_比如說(shuō)能不能由賣方付費(fèi)或者買賣雙方來(lái)分?jǐn)倐蚪??！焙皶熣f(shuō)。_

毋庸置疑_對(duì)于官方二手房交易平臺(tái)_廣大群眾是十分樂(lè)見(jiàn)其成的。官方平臺(tái)提供房源核驗(yàn)和房源的全面信息展示_有利于買賣雙方之間的信息通暢。政府的背書_可信度高_(dá)有利于消除假房源_凈化交易環(huán)境_避免買賣雙方獲取虛假信息。盡管官方平臺(tái)短時(shí)間難以提供更加深入細(xì)致的服務(wù)_如果更多城市推出官方二手房交易平臺(tái)并逐步完善_勢(shì)必影響行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)。有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為_官方平臺(tái)可以和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有所分工_并非要取而代之。_

購(gòu)房者對(duì)于官方平臺(tái)的高度期待_從某種程度上也折射出廣大群眾對(duì)二手房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀的不滿。當(dāng)前二手房交易中亂象頻出_個(gè)別中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員通過(guò)虛假房源招攬買家_慫恿業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)等。更多的吐槽則來(lái)自高昂的中介費(fèi)_特別是在一線等熱門城市_以總房?jī)r(jià)為計(jì)算基數(shù)的中介費(fèi)著實(shí)是一筆不小的支出。_

有關(guān)部門對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度正在進(jìn)一步加大。眾多城市在出臺(tái)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的舉措時(shí)_都將加大對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度作為重要內(nèi)容。今年住建部等八部門聯(lián)合發(fā)出通知_提出力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)_對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管再度被提及_規(guī)范中介服務(wù)是市場(chǎng)的期待。_