近日，河北省滄州市運(yùn)河區(qū)一方名墅（又名“嘉禾一方花園”）小區(qū)的部分業(yè)主向新京報發(fā)文人反映，“入住一方名墅別墅區(qū)有6年了，但開發(fā)商至今仍未給我們辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。‘辦證難’主要是因?yàn)樾^(qū)存在私搭亂建的情況而無法通過整體驗(yàn)收。部分業(yè)主多次向開發(fā)商、物業(yè)、房屋管理等相關(guān)部門反映此事，但至今仍未得到解決。”

為了盡快解決此事，部分業(yè)主提出分戶或分批驗(yàn)收辦證。對此，開發(fā)商滄州一方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“滄州一方公司”）的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們已經(jīng)將相關(guān)材料報到了滄州市行政審批局，相關(guān)程序也在進(jìn)行當(dāng)中，接下來將給沒有違法建設(shè)的業(yè)主申請辦理房產(chǎn)證?！倍鴾嬷菔行姓徟值墓ぷ魅藛T稱，“截至目前，一方名墅的開發(fā)商尚未將申請竣工驗(yàn)收材料交齊。至于最后能否分批單獨(dú)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，還要請示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，目前尚無定論?！?/p>

一方名墅的部分業(yè)主至今未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。圖片來源 受訪者供圖

因小區(qū)存在私搭亂建，房屋無法辦理房產(chǎn)證

一方名墅小區(qū)位于河北省滄州市運(yùn)河區(qū)，由本地開發(fā)商滄州一方公司開發(fā)建設(shè)。據(jù)了解，該小區(qū)2015年11月6日竣工，在同月取得了質(zhì)量驗(yàn)收合格報告，當(dāng)年的12月取得了竣工驗(yàn)收報告，隨后交付給業(yè)主使用，但是截至目前，該小區(qū)業(yè)主仍未辦理下來房產(chǎn)證。

2015年12月，一方名墅取得了竣工驗(yàn)收報告。圖片來源 知情人士供圖

據(jù)一方名墅小區(qū)業(yè)主王強(qiáng)（化名）介紹，“業(yè)主們與開發(fā)商簽訂的購房合同約定，在2015年12月31日前交房，在房子交付使用后1095天內(nèi)辦理權(quán)屬登記。開發(fā)商如期交房，部分業(yè)主入住小區(qū)有6年了，但開發(fā)商并未給這些業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。”王強(qiáng)表示，部分業(yè)主多次向開發(fā)商、物業(yè)、房屋管理等相關(guān)部門反映此事，但是至今仍未解決。

為何已經(jīng)通過驗(yàn)收并交付入住的房子，遲遲難以取得房產(chǎn)證呢？這背后又有哪些隱情？事實(shí)上，因?yàn)榉慨a(chǎn)證問題，已有業(yè)主將開發(fā)商滄州一方公司訴至法院，從這背后，可以對房產(chǎn)證“難產(chǎn)”的原因窺探一二。

因一直未按合同約定給張麗（化名）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主張麗將滄州一方公司訴至滄州市運(yùn)河區(qū)人民法院（簡稱“滄州運(yùn)河區(qū)法院”），請求依法判令滄州一方公司協(xié)助自己辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記。2021年6月19日，滄州運(yùn)河區(qū)法院判決滄州一方公司協(xié)助張麗在有關(guān)部門辦理房屋登記手續(xù)，限判決生效后30日內(nèi)履行完畢。

2021年6月，滄州運(yùn)河區(qū)法院判決滄州一方公司協(xié)助張麗（化名）辦理房屋登記手續(xù)。圖片來源 受訪者供圖

在滄州運(yùn)河區(qū)法院判決送達(dá)后，滄州一方公司并未上訴。后來，張麗申請強(qiáng)制執(zhí)行。然而，滄州運(yùn)河區(qū)法院于2021年12月23日作出執(zhí)行裁定稱，該院在執(zhí)行過程中查明，因張麗所購買的嘉禾一方花園小區(qū)存在亂搭亂建問題，相關(guān)行政部門未予驗(yàn)收、未完成初始登記，致使其所購買的房屋也就不能辦理房產(chǎn)登記，故該案暫不能立案執(zhí)行，應(yīng)待相關(guān)行政部門審批完畢后向本院再提出執(zhí)行申請。

此后，滄州一方公司以“原審判決申請人協(xié)助被申請人辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，認(rèn)定事實(shí)不清，判決錯誤”為由，向滄州市中級人民法院（以下簡稱“滄州中院”）申請再審此案。滄州中院審查后認(rèn)為，原審中，滄州一方公司承認(rèn)張麗并無私搭亂建行為，原審法院根據(jù)合同約定和張麗訴請，判令開發(fā)商協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)并無不當(dāng)。2021年3月26日，滄州中院依法裁定駁回了滄州一方公司的再審申請。

從法院審理過程來看，一方名墅小區(qū)房產(chǎn)證“難產(chǎn)”的主要原因是存在亂搭亂建問題，相關(guān)行政部門未予驗(yàn)收、未完成初始登記。滄州一方公司一名負(fù)責(zé)人告訴發(fā)文人，“一方名墅小區(qū)大概有一百多戶業(yè)主，其中有二十多戶不存在違法建設(shè)。”

滄州當(dāng)?shù)卣晃粌?nèi)部人士也向新京報發(fā)文人表示，“造成一方名墅小區(qū)無法辦證的主要原因是，2015年前后，滄州市住宅小區(qū)一般都以取得質(zhì)量驗(yàn)收報告、竣工驗(yàn)收報告為交付要件，該小區(qū)是在取得了質(zhì)量驗(yàn)收報告之后進(jìn)行的交付。房子交付之后，一些業(yè)主就開始私搭亂建，因存在違反規(guī)劃建設(shè)未依法處理到位，從而導(dǎo)致無法整體驗(yàn)收通過?！?/p>

根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程，在辦理房產(chǎn)證之前，需要開發(fā)商到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，也就是申請一個樓盤的產(chǎn)權(quán)總證。只有開發(fā)商拿到了總證之后，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，辦理各家各戶的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。而申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，則需要相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測并審核項(xiàng)目，其中審核項(xiàng)目就包括是否是按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房等。

對于一方名墅小區(qū)來說，部分業(yè)主超出小區(qū)原有規(guī)劃進(jìn)行私搭亂建，導(dǎo)致小區(qū)整體未通過規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而使得業(yè)主房產(chǎn)證遲遲“難產(chǎn)”。

違建問題暫未解決，部分業(yè)主提出分批驗(yàn)收辦證

經(jīng)過兩級法院訴訟，張麗要求辦理房產(chǎn)證的問題仍未得到完全解決，此事引發(fā)了小區(qū)其他業(yè)主的熱議。有的業(yè)主表示，“通過兩次判決不難發(fā)現(xiàn)，主要因?yàn)槟切┻`建戶連累了廣大無違建的業(yè)主。”

一般來說，只需拆除違建，就可以辦理產(chǎn)權(quán)總證進(jìn)而辦理業(yè)主房產(chǎn)證。但是，一方名墅小區(qū)在違建拆除方面存在難題。

據(jù)滄州市中級人民法院（2021）冀09民申57號民事裁定書載明，一方公司一直尋求解決方案，小區(qū)物業(yè)公司曾多次通知私搭亂建的業(yè)主拆除違章建筑，也多次跑規(guī)劃局協(xié)調(diào)方案，向行政主管部門申請拆除違章建筑，但有關(guān)部門予以推諉。一方公司也曾經(jīng)去運(yùn)河區(qū)法院對私搭亂建業(yè)主進(jìn)行起訴立案，請求法院判令強(qiáng)拆，而法院以拆除違章建筑屬于行政部門主管而不予立案。

對于一方名墅的違建處置問題，滄州市自然資源和規(guī)劃局執(zhí)法監(jiān)察分局相關(guān)工作人員回應(yīng)發(fā)文人稱，此事歸項(xiàng)目屬地的運(yùn)河區(qū)人民政府管理。新京報發(fā)文人與滄州市運(yùn)河區(qū)人民政府南環(huán)辦事處取得聯(lián)系，一名工作人員表示，“尚不清楚此事，需要進(jìn)一步了解之后再作回復(fù)。”

值得關(guān)注的是，也有業(yè)主提出分戶或分批驗(yàn)收辦證，這樣沒有私搭亂建的業(yè)主就不會受到私搭亂建的業(yè)主影響了。

上述政府內(nèi)部人士表示，“從目前情況看，對那些沒有私搭亂建的守法業(yè)主來說并不公平，接下來，解決問題的主要方向是爭取分批驗(yàn)收（先給無私搭亂建的業(yè)主辦房本），或者城管部門加大執(zhí)法力度，將小區(qū)內(nèi)違建拆除，即從根本上解決問題?！?/p>

事實(shí)上，對于分批驗(yàn)收，相關(guān)政府部門給予張麗的回復(fù)中涉及相關(guān)內(nèi)容。除了法律訴訟外，張麗又向包括滄州市資源和規(guī)劃局在內(nèi)的多個部門進(jìn)行了反映。2021年4月，張麗收到了滄州市自然資源和規(guī)劃局的“政府信息公開申請答復(fù)書”（滄自然資政信公開【2021】22號）。該答復(fù)書顯示，嘉禾一方花園小區(qū)部分樓棟普遍存在私搭亂建情況，導(dǎo)致該小區(qū)未通過規(guī)劃驗(yàn)收，無法辦理房產(chǎn)證，2021年3月18日，該局已函告滄州市行政審批局，請其對無私搭亂建情形的建筑依法辦理規(guī)劃驗(yàn)收，滄州市自然資源和規(guī)劃局再予以辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

分批驗(yàn)收辦證是否可行？滄州市行政審批局人員稱“已開展工作”

繞道違建，分批驗(yàn)收、先給無私搭亂建的業(yè)主辦房本，是否可行？在實(shí)操層面進(jìn)展如何？

8月25日，發(fā)文人以一方名墅小區(qū)業(yè)主身份與滄州市自然資源和規(guī)劃局取得聯(lián)系，一名工作人員回應(yīng)稱，商品房分戶登記的前提是先辦理大房本，只有行政審批局辦完驗(yàn)收手續(xù)，自然資源和規(guī)劃部門才能辦理大房本。

當(dāng)日，上述滄州一方公司負(fù)責(zé)人回復(fù)發(fā)文人稱，“目前，已經(jīng)將相關(guān)材料報到了滄州市行政審批局，相關(guān)程序也在進(jìn)行當(dāng)中，接下來將申請給這些沒有違法建設(shè)的業(yè)主辦房本?！?/p>

同一天，新京報發(fā)文人再以一方名墅小區(qū)業(yè)主身份與滄州市行政審批局多個部門取得聯(lián)系，最終，該局一名工作人員回應(yīng)發(fā)文人時表示，已經(jīng)開展工作，截至目前， 一方名墅開發(fā)商尚未將申請竣工驗(yàn)收材料交齊?！艾F(xiàn)在，我們只是從側(cè)面了解到一方名墅項(xiàng)目開發(fā)商欲將無私搭亂建情形的建筑單獨(dú)申請規(guī)劃驗(yàn)收，也就是說，不會給那些有私搭亂建情形的建筑申請規(guī)劃驗(yàn)收。至于最后能否分批單獨(dú)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，還要請示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，目前尚無定論?！边@名工作人員回應(yīng)稱。

8月26日，一方名墅小區(qū)所在一方社區(qū)負(fù)責(zé)人給發(fā)文人打來電話稱，“根據(jù)我們目前所掌握的情況，會盡快給無違建業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證，有違建的需要拆除違建以后才可以辦理產(chǎn)權(quán)證。對于已經(jīng)形成的違建問題，還得相關(guān)職能部門進(jìn)行處置?！?/p>

專家建議_因違建導(dǎo)致辦證難，有關(guān)部門可分期分批辦理

針對此事，從司法訴訟層面來看，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師告訴新京報發(fā)文人，在實(shí)踐中，因?yàn)殚_發(fā)商違反規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)或者小區(qū)部分業(yè)主存在違建行為，導(dǎo)致項(xiàng)目無法通過規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收的案例非常多，最終受害的都是業(yè)主。但是，一般情況下，法院是不會支持業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證訴求的，即便像本案中張麗取得了勝訴判決，也一樣在客觀上無法執(zhí)行，建議購房人要慎重確定訴訟請求。

王佳紅律師認(rèn)為，一般情況下，業(yè)主很難通過民事訴訟的方式直接要求法院拆除違建。違法建筑認(rèn)定和拆除是特定行政主管部門的職權(quán)，法律上對于違法建筑的認(rèn)定程序、認(rèn)定時間、拆除時間等都有相應(yīng)的規(guī)定，受損害的業(yè)主可以通過舉報的方式要求行政機(jī)關(guān)進(jìn)行拆除，如果政府機(jī)關(guān)怠于履行自己的法定職責(zé)，可以向政府部門提起查處，監(jiān)督政府履行職責(zé)。

對此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，“如果是因近年產(chǎn)生的違建問題導(dǎo)致辦證難，相關(guān)部門就要及時進(jìn)行處置。對于可以采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施影響的情形，必須先責(zé)令限期改正，整改達(dá)標(biāo)后再予辦證。建議分期分批給予辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，也起到維護(hù)法律尊嚴(yán)的作用，讓守法者早受益，違法者得到相應(yīng)懲罰?！?/p>

新京報發(fā)文人 張建

編輯 武新 校對 付春愔

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