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房_房_房_(二)_房地產(chǎn)圈你不知道

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2021-09-22 05:16:04    作者:企資小編:玉兒姐    瀏覽次數(shù):56
導(dǎo)讀

這篇文章是這個(gè)系列的第二期,本文來(lái)說(shuō)一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。一、設(shè)計(jì)院先說(shuō)一下設(shè)計(jì)院的事,設(shè)計(jì)院就是負(fù)責(zé)按照房企的要求設(shè)計(jì)出圖紙的單位。1、圖紙修改修改設(shè)計(jì)不光在其他行業(yè)有,建筑行業(yè)也有

這篇文章是這個(gè)系列的第二期,本文來(lái)說(shuō)一下大家不太知道的一些房地產(chǎn)圈內(nèi)的事。

一、設(shè)計(jì)院

先說(shuō)一下設(shè)計(jì)院的事,設(shè)計(jì)院就是負(fù)責(zé)按照房企的要求設(shè)計(jì)出圖紙的單位。

1、圖紙修改

修改設(shè)計(jì)不光在其他行業(yè)有,建筑行業(yè)也有。不同的是,圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是涉及安全的大事,一些規(guī)模比較大的、知名度比較高的設(shè)計(jì)院是不會(huì)輕易同意甲方修改圖紙,就算是可以修改的地方但是要按正規(guī)的流程走,也會(huì)需要很長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)時(shí)間就是金錢,如果設(shè)計(jì)院堅(jiān)持不改,不是涉及較大經(jīng)濟(jì)利益的也就不改了。

但有些小的設(shè)計(jì)院,為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不好說(shuō)了,按甲方要求改圖的事時(shí)有發(fā)生。

2、安全系數(shù)

設(shè)計(jì)院為了施工中因?yàn)椴牧显颉⑹┕し椒ǖ纫蛩?,?huì)提高設(shè)計(jì)的安全系數(shù)(主要是怕施工單位偷工減料)。簡(jiǎn)單地說(shuō):就是使用更多、更好的材料提高結(jié)構(gòu)的強(qiáng)度。比如,這塊樓板荷載10噸,安全系數(shù)通常為1.5,那這塊樓板就能承受15噸的重量。安全系數(shù)有的設(shè)置高的都會(huì)達(dá)到1.8或1.9。

二、建設(shè)單位(房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位才是能賺錢的,問(wèn)題也是蕞多的。

1、商票

首先說(shuō)一下商票,商票其實(shí)就是打白條。施工單位先墊資干活,干完活了或是到付款節(jié)點(diǎn)了,但房企暫時(shí)付不出工程款來(lái),就會(huì)給施工單位打白條,當(dāng)然這個(gè)白條通常都是有利息的。商票也不單單是給施工單位的,跟房企簽合同的供貨單位、各個(gè)相關(guān)單位也都會(huì)收到商票的。這個(gè)情況越是大的房企也越會(huì)出現(xiàn)。反而小的房企很少使用商票。

2、以房頂帳

以房頂帳就更普遍了,施工單位活都干完了,也驗(yàn)收通過(guò)了,該結(jié)算工錢時(shí),房企跟施工單位說(shuō):我現(xiàn)金不夠,拿幾套房子給你抵作工程款吧。但通常這些頂賬房通常樓層和位置都不太好,也就是房企把那些不太好賣的房子頂給施工單位了。

3、形象架

這個(gè)問(wèn)題就涉及預(yù)售了,每個(gè)省市的商品房預(yù)售條件不盡相同。但大多都是至少完成地下部分,也就是正負(fù)零平口。個(gè)別房企為了盡快拿到“房產(chǎn)預(yù)售許可證”,就會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)搭設(shè)假的樓體,顯示施工現(xiàn)場(chǎng)已施工完成了好幾層樓了,達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。使用特殊手段從而拿到房產(chǎn)預(yù)售許可證,開(kāi)始銷售期房。通常這個(gè)招數(shù)能使房企提前半年左右開(kāi)始售房。

4、貸款

房企向銀行貸款是很普遍的事,拍地了就可以去貸款;拿到預(yù)售許可證又可以去貸款;工程竣工了還可以去貸款??傊灰?jī)r(jià)漲得快,那些貸款利息又算什么?貸到款之后又可以去拍地,只要房子賣得好,就可以現(xiàn)金回流,房企就如此循環(huán)往復(fù)。

5、甲指分包

現(xiàn)場(chǎng)施工的許多分包單位,都沒(méi)有通過(guò)總包單位,也沒(méi)有走招投標(biāo)程序。都是甲方(房企工程管理項(xiàng)目部)選定的(其實(shí)這是違法的),工程款也是甲方直接給分包單位撥付的。

6、甲供材

工程中使用的材料應(yīng)該是由施工單位按照合同報(bào)價(jià)自行采購(gòu)的,但是部分甲方都會(huì)在施工前給施工單位發(fā)一份甲供材材料目錄表,上面列出材料必須向指定的供貨單位進(jìn)行采購(gòu)(其實(shí)這也是違法的)。有的甚至是施工單位向材料供貨單位上報(bào)需求數(shù)量,再由甲方確認(rèn),蕞后甲方直接給供貨商付款。

材料的利潤(rùn)其實(shí)是占施工單位利潤(rùn)當(dāng)中挺大一部分的,這部分通過(guò)甲供材的手段生生被甲方扣出去了。也導(dǎo)致施工單位可能想辦法從其他方面采取手段進(jìn)行彌補(bǔ)。

7、甲方設(shè)計(jì)部

大的房企都有自己的設(shè)計(jì)部,都是為了壓縮成本設(shè)立的。施工之前壓縮設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的圖紙的安全系數(shù)。施工中為了壓縮成本隨時(shí)要求設(shè)計(jì)院改圖紙。不能說(shuō)有什么問(wèn)題,但是的確結(jié)構(gòu)的安全系數(shù)降低了。

三、施工單位

施工單位的事就不具體說(shuō)了,一句話:有良心的在合理的范圍內(nèi)偷工減料;黑心就......。當(dāng)然在2009年“樓倒倒”事件后,China對(duì)工程質(zhì)量加強(qiáng)了管理,2015年后更是加強(qiáng)了監(jiān)督管理的力度。施工單位也不敢明目張膽地胡來(lái)。

施工現(xiàn)場(chǎng)

四、房產(chǎn)銷售

1、樣板間

不要相信單獨(dú)建在售樓處或是樓外的樣板間,大多尺寸和層高與樓內(nèi)的實(shí)際情況有差別。也不要相信紙質(zhì)版的戶型圖,因?yàn)橐话愣疾槐砻鏖L(zhǎng)寬尺寸,只標(biāo)面積,跟實(shí)際情況也有很大的出入。

而樓內(nèi)設(shè)置的樣板間,通常會(huì)采用“縮小”家具和家電的尺寸方法,從而襯托出室內(nèi)面積的寬敞。

2、開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)

開(kāi)盤儀式辦得越大、當(dāng)天到場(chǎng)搖號(hào)認(rèn)購(gòu)的人越多的其實(shí)貓膩越多(本人就參加過(guò)實(shí)際買房的也就200人左右,但現(xiàn)場(chǎng)超過(guò)千人的開(kāi)盤)。也就是越缺什么,就越證明什么。

真正好地點(diǎn)的樓盤不用做過(guò)多的宣傳,正常開(kāi)工,四周工地圍擋一立,咨詢的顧客就來(lái)了。只有那些地理位置比較偏的才會(huì)搞哪些虛頭巴腦的事情。

今天就先寫到這里,如果您還想知道些什么歡迎留言。


本人預(yù)計(jì)分4篇文章來(lái)寫房子那些事,這是第二篇。已發(fā):

房!房!房?。ㄒ唬耗愕馁?gòu)房款都花在哪了?

房!房!房?。ǘ悍康禺a(chǎn)圈你不知道的那些事!

后面還有:

房!房!房?。ㄈ汉愦笫录脑蛞约皩?duì)房市的影響

房!房!房!(四):如何避過(guò)買房里的坑



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(文/企資小編:玉兒姐)
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