原標(biāo)題：他比孫宏斌還狠？！

打不了逆風(fēng)仗，憑什么做生意？

作 者丨顏 宇

2020年剛冒個(gè)頭，一場世紀(jì)大并購便塵埃落定。

1月13日，世茂集團(tuán)宣布與福晟集團(tuán)合作，成立新字頭“世茂福晟”。多家媒體報(bào)道中提到，雙方名為合作，事實(shí)上卻是以世茂為主導(dǎo)，吞下福晟貨值近4000億的地產(chǎn)項(xiàng)目。而據(jù)世茂2019年的半年財(cái)報(bào)顯示，其總資產(chǎn)4159億，負(fù)債3046億。

世茂如此操作，堪稱是一場豪賭。這也例證著，寒冬下的大型房企，正步入新一輪大魚吃大魚的時(shí)代。

豪賭是傳統(tǒng)

站在時(shí)代浪潮上的地產(chǎn)商，幾乎都是在一場場豪賭中奮勇搏殺而出的幸存者。

2001年，還在為《福布斯》工作的外國人胡潤盯上了中國富豪。他通過上海外灘邊上的售樓熱線，聯(lián)系到了當(dāng)時(shí)十里洋場的地產(chǎn)大哥——世茂集團(tuán)董事長許榮茂。

許榮茂一聽要曝光自己的財(cái)富，與其他高調(diào)的富豪不同，幾度拒絕，表示不愿刊登自己的名字。最后他別有深意地告訴胡潤：“說實(shí)話，我們不希望進(jìn)榜，但如果要進(jìn)，請(qǐng)務(wù)必排得準(zhǔn)一些?！?/p>

當(dāng)年，許榮茂以60億元的資產(chǎn)登上大陸富豪榜的第5位。他主導(dǎo)的濱江花園更是在上海一鳴驚人，以6幢超高層公寓的豪宅模式震驚業(yè)內(nèi)。他拍下的爛尾樓也更名為世茂國際廣場，成為日后上海地標(biāo)建筑之一。

能有此成就，源于許榮茂早就明白在中國做生意之道。

1995年，祖籍福建，靠香港資本市場賺到上億財(cái)富的許榮茂大舉進(jìn)軍北京房地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)海南省樓市泡沫的破滅，已經(jīng)讓廟堂開始警惕。國務(wù)院計(jì)劃里提及，將在5年間建成1.5億平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。許榮茂的動(dòng)作，堪稱是一場豪賭。

但他的嗅覺異常敏銳，規(guī)避了與政策沖突的風(fēng)險(xiǎn)。主導(dǎo)開發(fā)的樓盤都是為第一批富起來的中國人準(zhǔn)備的高檔小區(qū)，包括紫竹花園、華澳中心等，并因此成為赫赫有名的“豪宅之父”，名滿京城。

1998年，中國經(jīng)濟(jì)遇冷。朱镕基放言“兩年內(nèi)一定要把住宅業(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)”。住房制度開始改革，福利分房被取消。就在大批房企搶灘京城市場時(shí)，許榮茂卻做了個(gè)驚人的決定：揮師樓市低迷的上海。

這次豪賭，讓許榮茂有了成為“全國頂尖”的基礎(chǔ)。

當(dāng)時(shí)的上海房地產(chǎn)還處于萌芽階段，市中心都有爛尾樓工程，但許榮茂相信這個(gè)曾經(jīng)的遠(yuǎn)東中心會(huì)在未來重新璀璨，不僅大手筆投入，還在上海設(shè)立了世茂總部。

同時(shí)，他還發(fā)揮諳熟資本市場的優(yōu)勢，于2000年8月成功借殼以恒源祥著稱的上海萬象集團(tuán)（后更名世茂股份），擁有了第一家上市公司。

世茂上市后，許榮茂繼續(xù)盯著先富起來的中高端收入人群，以獨(dú)創(chuàng)的“濱江系列”高端住宅品牌，快速從上海走向全國，成為當(dāng)時(shí)最具實(shí)力的全國性地產(chǎn)商之一，并且于2006年將旗下住宅項(xiàng)目業(yè)務(wù)重組為世茂房地產(chǎn)到香港上市。

這次上市，也讓許榮茂站上財(cái)富排行的新高度，以超過170億身價(jià)成為《福布斯》2006中國排名第二的大富豪。排在他前面的是黃光裕，排在他后面的是榮毅仁之子榮智健。

后來相繼坐過首富位置的王健林、許家印、楊國強(qiáng)等地產(chǎn)人，則在當(dāng)年富豪榜的前50都看不到名字，三人中排名最高的許家印被估身價(jià)35億，列第52。不但離許榮茂有幾十條街的距離，也比富力的張力、合生創(chuàng)展的朱孟依差得遠(yuǎn)。

從這個(gè)意義上說，說世茂這兩年大動(dòng)作是逆襲的人，那都是典型的“太年輕，不了解歷史?！钡舱菑哪菚r(shí)開始，世茂的領(lǐng)先優(yōu)勢一步步消失，并不斷被后來者迎頭追上。

許榮茂是中醫(yī)出身，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)超強(qiáng)，奉行穩(wěn)中求進(jìn)的策略。2008年后，國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加強(qiáng)，社會(huì)上對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲的批評(píng)和指責(zé)也越來越多，許榮茂應(yīng)該是將這當(dāng)成了房地產(chǎn)的重大風(fēng)險(xiǎn)，并因此成了最聽調(diào)控政策話的人。

翻看世茂那些年的日程表，可以顯著的看到，在恒大、碧桂園、乃至富力等公司高歌猛進(jìn)之際，許榮茂卻首先選擇了保守和防風(fēng)險(xiǎn)。

2010年，世茂在中國房企銷售排榜中已滑落到10名之后，銷售額不足300億，而恒大已經(jīng)沖過了500億的門檻。2016年，世茂的行業(yè)排名已在15名之外，年銷售額更停留在不到700億的窘境。

或許是房價(jià)一路向天不回頭的強(qiáng)勢，讓許氏父子真正對(duì)中國人的房子購買力服了氣，或許是將近10年走下來讓他們對(duì)中國房地產(chǎn)有了新的信心支撐，又或許是巨大落差的刺激。當(dāng)許世壇開始主導(dǎo)世茂時(shí)，世茂也借此來了個(gè)畫風(fēng)突變：

從此前偏向保守、謹(jǐn)慎，如今大步走向更有進(jìn)攻性的攻城略。就像一個(gè)停下來休息了的人再出發(fā)，要用更快的速度追回被落下的距離。

世茂的發(fā)展也因此展現(xiàn)出完全不同的格局，并且結(jié)出不一樣的果：2017年，世茂進(jìn)入千億俱樂部；2018年，世茂以1700多億銷售額追趕到全國房企銷售排行的第11，2019年的最新數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)的銷售額已突破2600億，全國排名也重回前十，列第9位。

從規(guī)模數(shù)字看，只是用了3年，“小許”就干出了超過“老許”過去數(shù)十年的成績。而且，他還在這期間，讓“老許”早年布局的多個(gè)項(xiàng)目變成業(yè)界經(jīng)典，使世茂在規(guī)模擴(kuò)張之外，進(jìn)一步強(qiáng)化了引領(lǐng)行業(yè)風(fēng)騷的開創(chuàng)性和先進(jìn)性。

其中的代表當(dāng)屬，2006年就立項(xiàng)、2018年完成竣工的佘山世茂洲際酒店。這個(gè)又被稱為深坑酒店的項(xiàng)目，依附深坑崖壁而建，是世界首個(gè)建造在廢石坑內(nèi)的自然生態(tài)酒店，被美國國家地理譽(yù)為“世界建筑奇跡”，一揭開面紗就成為了網(wǎng)紅，并被《時(shí)代周刊》選為了世界100個(gè)最佳旅行目的地。

許世壇讓公司快速增長的核心策略和孫宏斌如出一轍：收購、收購、持續(xù)的收購。2019年正式出任世茂總裁之后不到3個(gè)月，他就動(dòng)用超過200億，收購了一系列項(xiàng)目。

甚至有人評(píng)價(jià)，低聲細(xì)語的許世壇比大嗓門的孫宏斌還狠！

而這次與福晟集團(tuán)宣稱的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在外界看來，也不過是許世壇換了馬甲的收購而已。通過這次合作，世茂將新增將近4000億的貨值，而且大部分都在當(dāng)前正炙手可熱的大灣區(qū)舊改項(xiàng)目。

這若獲得成功，無疑會(huì)進(jìn)一步提升世茂在行業(yè)的站位。和孫宏斌一樣，伴隨收購動(dòng)作的越來越大，許世壇也不得不面對(duì)一個(gè)問題：

是否有足夠的資金支撐其財(cái)務(wù)安全。

世茂為何不差錢？

2018年，許榮茂登上含金量十足的央視春晚。

他向故宮贈(zèng)予價(jià)值高達(dá)2000萬美金的《絲路山水地圖》。多篇報(bào)道里提到，這幅國寶為“一帶一路”提供難能可貴的參考和借鑒。企業(yè)家能以捐贈(zèng)者的身份登上春晚，明顯得到了足夠的支持。

幾個(gè)月后，世茂、中信信托簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就大灣區(qū)進(jìn)行深度合作。至此，許榮茂為穩(wěn)定交班鋪好了路。

2019年初，許世壇正式從父輩手中接下了世茂的權(quán)杖，成為真正的掌舵者。為了這一天，許世壇從最底層的銷售做起直至集團(tuán)高層，整整打磨了21年。所以，自他上任后的兇猛并購，顯然是深思熟慮后的結(jié)果。

▲左三：許世壇 左四：潘偉明

地產(chǎn)圈又迎來了一位鮮花怒馬的“白衣騎士”。

自3月起，許世壇開始瘋狂清空“購物車”，斥資近200億元，接盤萬通、泰禾、明發(fā)等房企近20個(gè)項(xiàng)目。這般風(fēng)卷殘?jiān)频拇笫止P，讓他在地產(chǎn)圈風(fēng)頭一時(shí)無兩，一度蓋過并購之王孫宏斌。

每當(dāng)媒體問起許世壇并購的心路歷程時(shí)，他都會(huì)笑著說：合作共贏。

的確，縱觀這些項(xiàng)目，世茂都沒有“野蠻”地全盤接手，而是用最小的代價(jià)獲得主導(dǎo)權(quán)。其中泰禾的院子系列、粵泰的天鵝灣系列，都是明星產(chǎn)品。

大規(guī)模拿地，在政策突變的時(shí)代成了一場虛妄的夢。自中央開始定調(diào)房住不炒后，從銀行、信托等渠道對(duì)房企融資進(jìn)行監(jiān)管，曾狂飆猛進(jìn)的房企為了解決資金問題，紛紛拋售資產(chǎn)。但世茂卻“還有很多項(xiàng)目在談”。

錢從何處來？世茂自有“找錢”神通。

除了40%的銷售回款用于拿地外，世茂還展現(xiàn)了強(qiáng)橫的全球性融資能力。早年，做過股票經(jīng)紀(jì)人的許榮茂熟知金融市場，與國際投行建立了深厚的關(guān)系。2006年，世茂地產(chǎn)在港上市前就完成了一次大規(guī)模募資。

由摩根士丹利、渣打銀行、建銀資產(chǎn)管理和Draw Bridge基金四家策略股東以每股4.14港元共出資約15億港元購進(jìn)了世茂房地產(chǎn)12.8%的股權(quán)。其中，持股最多的摩根士丹利以2.22億股成為世茂房地產(chǎn)的第二大股東。

上市后，摩根士丹利國際資本（MSCI）將世茂房地產(chǎn)納入了MSCI全球股票指數(shù)及MSCI中國指數(shù)成分股，帶領(lǐng)世茂股價(jià)大幅上漲。同年年末，世茂房地產(chǎn)又通過摩根士丹利成功向國際投資者發(fā)行近6億美元債券。

而讓股價(jià)攀升的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，則是世貿(mào)從內(nèi)地平臺(tái)騰挪出來的。

2019年，嘗過甜頭的摩根士丹利、渣打銀行再次出手相助，幫助世茂發(fā)行了低于內(nèi)房股平均水平的美元債。規(guī)模為10億美元，7年期，利率僅為5.60%。期間認(rèn)購反應(yīng)熱烈，總訂單近60億美元。

同樣，世茂在國內(nèi)的融資也大有斬獲。旗下子公司世茂建設(shè)成功發(fā)行了132億元公司債券，票面利率4.30%，有效期24個(gè)月。信用評(píng)級(jí)AAA級(jí)別，在嚴(yán)厲監(jiān)管的情況下，僅用了兩周時(shí)間就獲批發(fā)債申請(qǐng)。

一年前，世茂還發(fā)行了首單住房租賃ABS（資產(chǎn)證券化），儲(chǔ)架10億元；并且早就玩出了花。全國首單物業(yè)費(fèi)ABS項(xiàng)目、首單購房尾款A(yù)BS項(xiàng)目，均由世茂與資本聯(lián)合發(fā)行。最重要的是融資成本普遍低于6%。

房地產(chǎn)新時(shí)代，大房企開始向資金密集型金融財(cái)團(tuán)轉(zhuǎn)型，中小房企成為被吞噬的對(duì)象。湖北的地方開發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者訴過苦：“大型房企背后都有一個(gè)銀行作支撐，中小型房企只能靠自有資金做開發(fā)。”

光靠自有資金顯然玩不轉(zhuǎn)現(xiàn)在的地產(chǎn)業(yè)，就連世茂也是如此。世茂福晟案里，就引入了東方資產(chǎn)和信達(dá)進(jìn)場。有媒體報(bào)道，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方的股權(quán)比例為4：3：3。

許世壇否認(rèn)了這個(gè)說法，稱金融機(jī)構(gòu)僅在這次合作里提供稅務(wù)、融資等支持。

據(jù)公開資料顯示，東方資產(chǎn)和信達(dá)是中國四大AMC（資產(chǎn)管理公司）之二，在成立之初分別對(duì)接中國銀行、建設(shè)銀行的不良資產(chǎn)。

會(huì)融資，能借到更劃算的錢，還只是世茂底氣的一部分。

與孫宏斌一樣，許世壇也正把世茂打造成并購“高周轉(zhuǎn)”的典型，言簡意駭?shù)恼f，就是用“并購”從同行那里“批發(fā)采購”項(xiàng)目，批發(fā)采購到手后，快速出貨零售，快速變現(xiàn)，以此貨如輪轉(zhuǎn)，確保現(xiàn)金流。某種程度上說，就是用同行的錢去收購?fù)械捻?xiàng)目，只不過，需要先行墊一筆錢把并購項(xiàng)目盤活。

也正是這些明里暗里的布局，讓世茂在各大開發(fā)商陷入泥沼時(shí)，能以“救世主”的身份出現(xiàn)。在收購福晟的發(fā)布會(huì)上，許世壇志滿意得地說道：

我們不會(huì)做虧本的生意。

打不了逆風(fēng)仗，憑什么做生意？這恐怕是深謀遠(yuǎn)慮的大佬才敢有的感悟。

寡頭時(shí)代？

留給中國地產(chǎn)商們的機(jī)會(huì)不多了。

福晟集團(tuán)在最輝煌的時(shí)候，貨值一度排到全國第7，被視為地產(chǎn)界的一匹黑馬。其董事長潘偉明常掛在嘴邊的一句話是：“什么小而美，小就沒了?！?/p>

他真是一語道破天機(jī)，也靠著瘋狂并購戰(zhàn)術(shù)成名。

由于是官員出身，潘偉明的組織架構(gòu)也頗有章法。2015年，他成立十支拿地飛虎隊(duì)：除8個(gè)區(qū)域大隊(duì)外，還有機(jī)動(dòng)大隊(duì)和支援大隊(duì)。他親任飛虎總隊(duì)司令員。兩年時(shí)間，通過瘋狂舉債，拿下貨值8100億元的土地。

福晟還祭出碧桂園高周轉(zhuǎn)的打法：3個(gè)月開工、6個(gè)月銷售、9個(gè)月封頂、1年現(xiàn)金流回正。他的玩法與其他巨頭并無區(qū)別，但卻是在“房住不炒”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上抓緊沖刺。最終陷入現(xiàn)金流危機(jī)，豪賭失利。

福晟的慘敗，只是緊縮政策下眾多房企的一個(gè)縮影。

自2018年起，地產(chǎn)業(yè)被視為步入“鍍金”時(shí)代，房地產(chǎn)金融化的步子邁得有些大。這源于融資渠道受限，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入洗牌期，規(guī)模化的破產(chǎn)潮出現(xiàn)。

過去18個(gè)月里，超過700家房企死掉。許多曾輝煌無比的地產(chǎn)商，通過瘋狂舉債大量拿地的操作，成為他們的致命死穴。大而不強(qiáng)只能被吞并。還在長袖善舞的房企，如今來看，都有四個(gè)特點(diǎn)：

擁有全國品牌、精于投融資、善于現(xiàn)金管理、有著自己的金融板塊。

地產(chǎn)業(yè)最愛與銀行聯(lián)誼，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有16家房企參股了21家銀行。萬科入股徽商銀行，恒大入股盛京銀行，綠地入股錦州銀行和貴陽銀行，世茂也是中信銀行的股東。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，才是如今的生存法則。

這是一場草莽被收割、寡頭聯(lián)合博弈的強(qiáng)者游戲。

在上個(gè)月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房住不炒再次被重申。正如“并購?fù)酢睂O宏斌所言，房地產(chǎn)業(yè)搶存量而非搏增量的時(shí)代已經(jīng)到來。

萬科高喊著“活下去”，恒大、碧桂園繼續(xù)猛沖，融創(chuàng)、世茂把合作共贏掛在嘴邊，左手右手都是做強(qiáng)圖大的狠動(dòng)作……這些地產(chǎn)狠人的莫等閑和只爭朝夕，既是主動(dòng)，也更是形勢逼人的結(jié)果：

盤子就這么大了，你多吃一口，我就少了一口。

但當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，未來的房地產(chǎn)市場，相比過去而言，其中的不確定性風(fēng)險(xiǎn)并沒有減少。

這樣的大環(huán)境下，曾經(jīng)因?yàn)楸Ｊ囟e(cuò)失良機(jī)的世茂，是否又會(huì)因?yàn)樘^激進(jìn)而犯新的錯(cuò)誤？

縱然是財(cái)技高超，底蘊(yùn)深厚，這對(duì)許世壇來說，依然是個(gè)相當(dāng)考驗(yàn)運(yùn)氣的問題。